Prix : de 80 000 € à 500 000 €
Rentabilité : ± 3,7 %
Loueur en meublé (LMP / LMNP) : revenus locatifs non fiscalisés.
Points forts :
- Une résidence en exploitation.
- Un gestionnaire reconnu pour son savoir-faire.
- Des revenus locatifs immédiats.
Description : EHPAD en exploitation
Nous disposons d’une offre très étoffée de chambres d’EHPAD en exploitation (ou d’occasion) à vendre sur tout le territoire. Les biens immobiliers que nous proposons sont déjà en exploitation, c’est à dire qu’ils produisent des revenus locatifs immédiatement. Ils sont récents pour leur très grande majorité (à peine 10 ans, parfois moins). De plus, nous choisissons uniquement les gestionnaires qui ont démontré leur savoir-faire.
Cette offre de chambres d’EHPAD en exploitation complète de manière pertinente les chambres d’EHPAD vendues en VEFA. Chaque investisseur/bailleur signe un bail commercial avec un exploitant/preneur à bail unique. L’investisseur ne s’immisce absolument pas dans la gestion de son logement mais perçoit des revenus immédiats dans le cadre fiscal avantageux du statut du loueur en meublé.
Dans ce type d’investissement, il n’y a pas d’avantage particulier à être situé au dernier étage ou avec une orientation au Sud plutôt qu’au rez-de-chaussée ou au Nord. La consistance des chambres est normée : une chambre dans un EHPAD en exploitation mesure environ 15 à 20 mètres carrés à laquelle est adjointe une salle de bains spacieuse. Ces logements répondent aux normes PMR (population à mobilité réduite).
La fourchette de prix est très large et permet de répondre aux attentes d’un grand nombre d’investisseurs (de 80 000 à 500 000 €). La rotation des stocks est rapide, nous vous conseillons donc vivement de nous contacter pour nous exposer votre projet et ainsi définir les contours d’un investissement qui vous soit propre.
Situation : France entière
La localisation importe peu puisque les agréments EHPAD sont accordés par les autorités de tutelle qui les délivrent à la suite d'un besoin identifié géographiquement (bassin gérontologique). Environ 7 500 établissements maillent l'hexagone et les départements d'outre-mer.
Que l'on soit à Paris, Nevers, Loos ou en périphérie d'Agen, il n'y a pas d'avantage particulier à privilégier une région plutôt qu'une autre. Le vieillissement de la population concerne l'ensemble du territoire. Les besoins de structures sont les mêmes pour les familles. La présence d'EHPAD partout en France est un élément rassurant pour les familles concernés par ce sujet.
Notre avis : EHPAD en exploitation
Le marché de la revente (ou marché secondaire ou ancien) de chambre d'EHPAD d'occasion est intéressant et pertinent à bien des titres :
- Les biens proposés sont déjà en exploitation. L'administration de l'EHPAD a déjà montré son efficience sur une période d'environ 10 ans.
- Le versement des loyers démarre dès la signature de l'acte d'achat, selon une périodicité trimestrielle.
Quels sont les critères déterminant l'attrait des offres ?
- Le prix de vente mais surtout le rendement net conditionne l'intérêt du bien immobilier.
- Nous privilégions les offres avec un bail commercial renouvelé à l'acquisition.
- L'investisseur peut aussi s'orienter vers une offre avec un bail commercial en cours, proche du renouvellement. Il arrive fréquemment que le rendement net soit supérieur à ce que l'on constate sur les programmes neufs, du fait de modalités d'indexation des loyers qui s'avèrent avantageuses pour le bailleur.
- Les exploitants que nous sélectionnons ont prouvé leur savoir-faire depuis au moins une vingtaine d'années dans l'administration de cette activité réglementée. En outre, ils disposent d'un portefeuille de résidences sous gestion de plusieurs dizaines voire plusieurs centaines d'unités.
- Nous sommes vigilants quant aux termes des baux commerciaux proposés à nos investisseurs. Nous favorisons les baux dans lesquels les articles 605, 606 et mise aux normes sont supportés par le preneur à bail (exploitant). Le juge de paix demeure le rendement net que percevra le bailleur.
- La taille de la résidence doit être d'au moins de 75 lits médicalisés. Il peut y avoir des exceptions (groupement d'EHPAD mutualisant les ressources). Il nous semble que ce critère de capacité est un élément important quant à la pertinence du modèle économique.
Pour nous, le rendement net inclut toutes les charges que supporte l'investisseur (charges de copropriété éventuelles, taxe foncière, frais de comptabilité après réduction d'impôt sur le revenu) mais aussi les frais de notaire qui augmentent le prix d'acquisition. Voire, le renouvellement du mobilier si cette dépense est prévisible à brève échéance.
Peut-on revendre son bien ?
La réponse est clairement positive, à tout moment. En premier lieu, en faisant appel à son conseiller qui dispose d'une base de clients théoriques intéressés. Les investisseurs réaffirment leur intérêt pour cette classe d'actifs et pour cette activité (EHPAD) qui répond à un besoin essentiel pour la collectivité.
Vous souhaitez revendre ou acheter un bien en Ehpad ?
Contactez directement Sophie BEQUET, experte de l’investissement en immobilier géré chez K&P Finance, au 01 42 56 60 01.