Simulation d’investissement sous le dispositif Loueur en meublé 2024

Cette simulation d’investissement sous le dispositif Loueur en meublé, basée sur un cas fictif, est assez représentative de ce que l’on peut obtenir actuellement en investissant sous le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Le statut du loueur en meublé existe depuis plusieurs dizaines d’années et permet de se constituer des revenus défiscalisés sur une période longue.

Ce dispositif dispose d’un certain nombre d’atouts :

Les avantages du dispositif Loueur en meublé :

• La location meublée présente déjà l’avantage d’exonérer presque complètement le propriétaire investisseur d’une implication dans le dossier de location. L’ensemble des contraintes liées à la gestion locative (recherche de locataires, gestion au quotidien) est assuré par le gestionnaire (locataire de l’établissement au travers d’un bail commercial). Une des problématiques importantes est donc de trouver quel que soit le secteur d’activité retenu (étudiant, affaire, senior, tourisme, 4^ème âge) le bon gestionnaire.
• Le dispositif Loueur en meublé ne présente pas de défiscalisation directe. On pourrait croire qu’il s’agit d’un inconvénient il n’en est rien : l’investisseur peut dans le cadre de ce dispositif amortir 85 % à 90 % de la valeur du bien acheté (les 10/15 % restants correspondant forfaitairement au prix du terrain non amortissable) sur une durée comprise entre 20 et 30 ans. Cet amortissement comptable permet de « créer » une charge comptable (non monétaire). Ainsi, chaque année et sur une longue durée (entre 20 et 35 ans selon les simulations), les revenus sont largement compensés par les charges les charges déductibles, d’exploitation (charges de copropriété…), l’amortissement, les intérêts et assurances d’emprunt (si l’acquisition est réalisée grâce à un prêt).
• L’investissement LMNP permet donc de se constituer des revenus défiscalisés avec généralement 2 périodes (sauf achat au comptant). Une première dite d’épargne où il convient de rembourser l’emprunt. L’autre dite de rendement où il n’y a que du revenu sans la moindre fiscalité toujours du fait de l’amortissement comptable du bien (et éventuellement du fait du remboursement total du prêt).
• Contrairement aux lois de défiscalisation classiques (Pinel, Pinel outre-mer, Malraux etc.) il n’existe pas de contraintes de zonage, de plafonnement de loyers ou de sélection de locataires selon des revenus ou de durée de détention.

Le dispositif Loueur en meublé présente un certain nombre de singularités qu’il faut mesurer et accepter, en termes de gestion au quotidien.

Les points de vigilance du dispositif Loueur en meublé :

• Ce système laisse une large liberté au propriétaire puisque l’ensemble (ou presque) de l’investissement est porté par le gestionnaire. Ce dernier décharge l’investisseur de toutes les tracasseries liées à la gestion d’un bien immobilier (recherche de locataire, état des lieux, remise en état du bien, travaux d’entretien…). Cela signifie aussi l’absence de souscription d’assurances locatives que l’on retrouve dans le cadre de la gestion d’un bien immobilier loué nu. Il faut donc savoir déléguer la gestion de son bien par un tiers.
• L’immobilier géré (investissement en résidences services) permet cette tranquillité d’esprit puisque le propriétaire (bailleur) signe un bail commercial avec un exploitant (preneur à bail). L’exploitant est l’unique locataire des parties communes et privatives. Le bailleur n’a qu’un seul interlocuteur, le gestionnaire.
• Ce type d’investissement est une solution très efficace, pour préparer sa retraite ou convertir un capital en rente non fiscalisée. Comme tout investissement immobilier, il faut l’envisager avec une optique long terme. Il faut donc être vigilant, et au choix du gestionnaire, et à la thématique d’investissement (tourisme, affaires, étudiants, séniors).
• En ce qui concerne la revente de son bien, le marché secondaire est organisé et dynamique. Il est aisé pour un investisseur de remettre à la vente son bien.

La simulation d’investissement sous le dispositif Loueur en meublé :

Comme on peut le constater à travers cette simulation et d’une manière plus générale un investissement dans le cadre du statut du Loueur en meublé est assez consommateur en épargne pure, d’autant plus que dès le début de l’investissement il n’y a pas de système de défiscalisation.

En prenant une durée de simulation sur 20 ans et une durée d’emprunt sur 20 ans à 4 % [1], l’effort d’épargne net mensuel moyen est de 341 € (on y inclut bien entendu tous les emplois et ressources de l’opération).

Au terme de l’opération, l’acquisition de votre bien immobilier a été financée à près de 65 % par le locataire.

Comme sur toutes les simulations présentées, l’effort d’épargne est ajustable selon 2 critères :

• La durée de l’emprunt : sur ce type d’investissement il y a généralement 2 cas de figure : un achat avant la retraite avec un emprunt et un effort d’épargne ou un achat au comptant après la retraite pour se créer une rente non fiscalisée ; en tout état de cause dans le cas d’un achat avec emprunt il n’y a pas forcément d’intérêt fort à emprunter sur une durée courte
• La durée de la simulation : nous avons pris volontairement une durée de 20 ans qui permet d’optimiser son investissement locatif par une défiscalisation des revenus perçus. Plus la durée de simulation est longue plus le dispositif Loueur en meublé est avantageux. En outre, il est possible de passer d’une défiscalisation, par exemple Pinel, en LMNP « amortissable » à la fin de la défiscalisation (9 ans) et de bénéficier d’une rente défiscalisée à l’issue de la période de défiscalisation.

Pour conclure si l’investissement sous le statut du Loueur en meublé est très intéressant, il convient en amont de s’assurer de certains points :

• Il faut être prêt à investir sur le long terme car ce type de dispositif s’y prête vraiment. Pour autant, une revente anticipée est possible car le marché secondaire est organisé et dynamique. Encore faut-il bien évidemment avoir le bon gestionnaire sur le bon emplacement.
• Une simulation financière reste théorique, derrière se cachent un bien immobilier et un gestionnaire qu’il convient de sélectionner de manière rigoureuse. Il faut donc s’assurer de l’adéquation de l’offre immobilière avec le marché (Étudiant, Affaires, Senior, 4ème âge), de la qualité du gestionnaire choisi et de l’emplacement, lorsqu’il s’agit d’immobilier géré.

Pour plus de détails voici le bilan patrimonial de l’opération sous le dispositif Loueur en meublé :

Bilan patrimonial de la simulation sous le dispositif Loueur en meublé :

Demandez une simulation Loueur en meublé