Première constatation, la France a signé plus d’une centaine de conventions bilatérales en matière de fiscalité. L’intérêt de ce type d’accord est bien entendu d’éviter une double imposition des revenus du contribuable vivant et travaillant dans un pays étranger par l’administration fiscale dont il est ressortissant.

Prenons l’exemple d’un individu de nationalité française, et, résidant en Suisse, il est légitime de s’interroger sur la pertinence d’un investissement immobilier en France. Le contexte fiscal semble peu engageant de prime abord. Pourtant, il existe une solution encore méconnue. Elle se trouve du côté de l’immobilier géré, et, mérite l’attention de l’investisseur dans sa prise de décision.

Non résident, expatriés et non imposable dans l’hexagone, l’administration fiscale vous interdira le bénéfice des incitations et avantages fiscaux auxquels vous pourriez prétendre en tant que contribuable (crédits et réductions d’impôt).

En revanche, le statut du loueur en meublé peut tout-à-fait s’appliquer au non résident fiscal.

Pour comprendre les relations avec les Suisses en matière de fiscalité (toujours dans notre exemple), il faut reprendre les éléments essentiels qui nous lient avec nos voisins helvétiques.

La France et la Suisse ont signé une convention fiscale bilatérale le 9 septembre 1966. L’objectif de cette convention est d’éviter au contribuable la double imposition [1].

Vous êtes domicilié fiscalement en Suisse (du fait que vous ne répondiez pas à la définition de l’article 4B du Code général des impôts [2] ), mais vos revenus fonciers provenant de l’exploitation de biens immobiliers situés en France seront, tout de même, imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers (BIC, s’il s’agit de revenus tirés d’un bien meublé dans une résidence avec services par exemple). Cette disposition apparaît à l’article 6 de la convention.

Toujours dans le cadre de l’imposition sur le revenu, les revenus fonciers souffriront aussi les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Afin d’éviter cette double imposition, la convention (art. 25) prévoit que lorsqu’un résident Suisse reçoit des revenus imposables en France, la Suisse exempte de l’impôt ces revenus, mais peut, pour calculer le montant de l’impôt sur le reste du revenu de ce résident, appliquer le même taux que si les revenus en question n’avaient pas été exemptés. Cette méthode permet de conserver la progressivité de l’impôt en Suisse.

Dès lors que le cadre fiscal est clairement défini, investir dans l’immobilier pour un non résident, par exemple dans une résidence services située sur le territoire français dans le cadre du loueur en meublé, est une solution efficace. En effet, le résultat fiscal dégagé par l’activité de loueur est voisin de zéro (les loyers perçus par l’investisseur sont effacés peu ou prou par l’imputation des charges récupérables classiques, des intérêts et des assurances d’un éventuel prêt ainsi que la prise en compte de l’amortissement comptable du bien immobilier).

Bien sûr, ce qui est vrai pour la confédération helvétique, l’est aussi pour d’autres pays. Toutefois, il faudra rester attentif aux dispositions locales car nombre de territoires ont misé sur l’attractivité fiscale pour attirer les talents. Pour des non résidents travaillant et vivant dans des états pratiquant des taux d’imposition très faibles voire nuls, l’intérêt d’un investissement immobilier locatif en France n’en serait que plus limité.

Le statut Loueur en meublé Nos produits Loueur en meublé

[1] Voir sur le site de l’administration fiscale : portail international et les conventions fiscales sur les doubles impositions signées par la France par pays.

[2] L’article 4B précise la notion de domicile. Un individu sera considéré comme ayant son domicile fiscal en France s’il remplit l’un des trois critères suivants :
– Avoir en France son foyer ou son lieu de séjour principal.
– Exercer en France son activité professionnelle (à moins que ce soit à titre accessoire).
– Détenir en France le centre de ses intérêts économiques.