Pourquoi acheter une chambre d’EHPAD d’occasion, déjà en exploitation ? L’immobilier offre un champ d’investissement vaste et varié. Selon que l’investisseur cherche à privilégier un rendement immédiat, une plus-value sur le long terme ou une défiscalisation, il existe une réponse adaptée. À ce titre, l’investissement dans la revente d’EHPAD d’occasion s’adresse principalement aux investisseurs en quête d’un revenu régulier s’appuyant sur une activité clairement identifiée et sûre. De plus, la possibilité de percevoir ces revenus dans un cadre fiscal très avantageux est une forte motivation.
Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé.
Pourquoi investir dans une chambre d’EHPAD d’occasion, déjà en exploitation ?
Un investissement rentable immédiatement
Le premier avantage de l’investissement dans un EHPAD d’occasion est sans nul doute la possibilité de percevoir des revenus immédiats. En effet, l’EHPAD étant déjà en activité, l’investisseur sait qu’il percevra, sans délai, un loyer régulier.
Il faut savoir que l’investisseur signe un bail commercial avec le locataire concomitamment à l’acquisition de la chambre en EHPAD. Le locataire n’est autre que l’exploitant de la résidence. Par nature, il est présent en permanence. Ainsi, c’est lui qui versera le loyer au bailleur/investisseur, que la chambre soit occupée ou non.
Un risque très faible
En acquérant une chambre dans un EHPAD en exploitation, l’investisseur peut avoir connaissance du taux de remplissage, en interrogeant les responsables de la structure. Cette information est utile ponctuellement pour s’assurer de l’adéquation de l’offre de services proposés aux besoins de la clientèle locale.
La visibilité sur l’activité est quant à elle, la résultante de données démographiques durables (vieillissement de la population, part de la population senior dépendante en augmentation, par exemple).
De plus, l’investisseur peut prendre le temps de visiter l’établissement afin d’étudier son fonctionnement et son état. Il est à noter que de nombreux baux commerciaux mettent à la charge du locataire (preneur à bail) la quasi-totalité des dépenses inhérentes à l’exploitation des résidences.
Les agréments, pour ouvrir et gérer les EHPAD, sont accordés par les autorités de tutelle pour des secteurs géographiques déterminés. Ce mode d’organisation dans l’accueil des seniors dépendants permet d’atteindre des taux d’occupation très élevés dans les EHPAD, et donc, d’assurer la rentabilité des exploitations.
Une fiscalité séduisante
- Le statut du loueur en meublé et le régime BIC
L’investissement dans un EHPAD permet de bénéficier du statut de la location meublée. Ce statut donne accès au régime d’imposition BIC (bénéfices industriels et commerciaux) plus avantageux que le régime foncier.
Si les recettes de la location meublée ne dépassent pas 77 700€ par an, il a le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. Au-delà, le régime du réel s’applique automatiquement.
Le régime micro-BIC permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus tirés de la location meublée tandis que le régime du réel permet de déduire la totalité des charges issues de cette activité et d’amortir la valeur du bien.
À qui s’adresse l’investissement en revente d’EHPAD d’occasion ?
À ceux qui veulent se constituer un patrimoine
Investir dans l’immobilier est un acte de gestion patrimoniale. Acquérir un bien immobilier en EHPAD ne déroge pas à la règle.
L’offre dans l’ancien de plus de 5 ans concerne l’ensemble du territoire et la fourchette de prix d’une chambre est très large. Elle touche une large population d’investisseurs.
L’horizon de placement est le long terme. L’activité sous-jacente est un élément rassurant pour l’investisseur (la prise en charge des seniors dépendants).
À ceux qui ne désirent pas s’occuper de la gestion locative
Dans un EHPAD, c’est l’exploitant qui s’occupe de toute la gestion de la résidence (et donc des chambres). Le bailleur n’a rien à gérer. L’exploitant supporte le potentiel risque locatif.
C’est un investissement théoriquement non chronophage. Pas de coup de peinture à prévoir entre le séjour de deux occupants, etc…
À ceux qui recherchent des revenus réguliers
L’une des forces de l’investissement en EHPAD est de verser des loyers réguliers au bailleur. Comme nous l’avons vu précédemment, même si la chambre est inoccupée, le propriétaire continue à percevoir le loyer de la part de l’exploitant de l’EHPAD, unique locataire des lieux.
Si vous cherchez à vous constituer des revenus complémentaires, investir dans une chambre d’EHPAD en exploitation est un très bon choix d’investissement.*
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Comment investir dans une chambre d’EHPAD ancien en exploitation ?
Visiter l’EHPAD
De nombreux canaux de distribution dédiés à l’investissement dans les résidences de services et notamment dans les EHPAD existent.
Les démarches sont comparables à celles observées dans n’importe quel autre investissement immobilier. Prenez le temps de visiter l’EHPAD. Il vous faudra convenir d’un rendez-vous avec les responsables de l’établissement. L’objectif est notamment de vérifier que l’établissement propose des équipements et des services modernes, et, en bon état.
Un EHPAD se doit d’organiser des activités et d’assurer une qualité de vie la plus agréable possible pour ses résidents. La décoration et la variété des parties communes jouent aussi des rôles importants.
Se renseigner sur l’expérience de l’exploitant
Avant d’acheter une chambre d’EHPAD, veillez à vous renseigner sur l’exploitant, sur son expérience et sur sa réputation. Pondérer les avis que vous pouvez trouver sur internet car on se plaint plus souvent qu’on ne se réjouit sur les réseaux sociaux…
Etudier le bail commercial
Le bail commercial est un des éléments essentiels à considérer. Il est important de bien étudier les différents éléments du bail. Il établit la relation entre le bailleur/propriétaire et le preneur à bail/exploitant (qui fait quoi ?).
Dans la très grande majorité des baux commerciaux proposés aux investisseurs, l’ensemble des travaux sont supportés par l’exploitant (entretien, gros travaux, mise aux normes).
Calculer le rendement net
La notion de rendement doit être clairement exprimé par le vendeur car elle varie d’un interlocuteur à un autre. Et ce, pour le même produit !
Le loyer ? Net de charges (taxe foncière, frais de comptabilité…) ou brut ? TTC ou HT ? Le prix de vente ? De quoi parle-t-on ? Prix du bien immobilier (incluant les frais de commercialisation), avec ou sans les frais de notaire, avec ou sans le renouvellement du mobilier si celui-ci est prévisible dans les 2/3 ans à venir ? La fiscalité ? Intègre-t-on l’effet bénéfique de la fiscalité ? Le bail commercial ? Est-il renouvelé à l’occasion de l’acquisition ou sera-t-il renouvelé sous peu ?
Autant de questions nécessaires à se poser pour comprendre la rentabilité. Il nous semble préférable de tout prendre en considération (et faire abstraction d’un d’une comparaison avec la fiscalité des revenus : TMI + CSG-CRDS). En prenant l’ensemble des charges en considération, les taux de rendement varient dans une fourchette large de 3 à 7 % selon que le bail est soit « neuf » soit en cours. Ici, le rendement est exprimé, net de gestion locative, de travaux d’entretien, de charges de copropriété, d’assurances locatives…
Les limites de l’investissement en EHPAD d’occasion
En optant pour l’achat d’une chambre d’EHPAD en exploitation le bail commercial peut présenter certaines limites et en particulier lorsque le bail en cours est poursuivi sans être renouvelé. Auquel cas, lors du prochain renouvellement, les termes actuels seront-ils reconduits ?
Finalement, la limite la plus importante de l’investissement en EHPAD réside dans la durée d’exploitation de l’établissement. En effet, il n’est pas aisé de savoir si l’EHPAD va continuer d’exister encore pendant plusieurs dizaines d’années, où s’il est voué à fermer dans quelques années seulement.
Pour tempérer ce propos, des indices permettent de limiter ce risque : réputation de l’exploitant, état de l’EHPAD, modernité, qualité des services, demande, concurrence, nombre de lits médicalisés, date de construction.
Un risque maîtrisé
N’oublions pas, tout de même, que les autorités de tutelle ont accordé un agrément d’exploitation pour un bassin gérontologique défini. Le besoin est local et l’existence de l’EHPAD répond à cette demande.
Un EHPAD est ce que l’on appelle, un actif dédié. Dédié à une activité monovalente et difficilement convertible vers une autre activité. Cela dit, les besoins en structures d’accueil pour personnes âgées dépendantes sont identifiés et toujours supérieurs aux capacités actuelles et à venir…
Selon un rapport de la Dress, les besoins en lits médicalisés d’ici à 2030 sont estimés à 108 000 lits, ce qui correspond à environ 1 350 établissements de 80 lits chacun. En termes de coût, il est possible de budgétiser la construction de nouveaux EHPAD à 120 000 € par chambre. Ainsi, le coût total pour répondre à ces besoins serait de 13 milliards d’euros. Et plus loin, à l’horizon 2050, les projections indiquent qu’il faudra créer environ 319 000 nouvelles places pour répondre à la demande croissante.
