L’investissement en démembrement de propriété connait ces dernières années un essor sans précédent. Il permet en effet à un particulier de réaliser un véritable investissement immobilier sans en subir les contraintes habituelles. Les aléas liés à la location, à la gestion et aux charges étant transférés à l’usufruitier.
Cette question intéresse en particulier le dispositif du démembrement de propriété.
Dans le schéma du démembrement de propriété, le premier gain de l’investisseur sera la revalorisation mécanique de la valeur de la nue-propriété, celle-ci rejoignant la pleine-propriété au fur et à mesure que la durée restante d’usufruit s’amenuise.
Une valorisation équitable de la nue-propriété et de l’usufruit est donc l’une des conditions essentielles d’un investissement réussi. Dans cet article, nous vous donnerons donc les clés pour évaluer la pertinence d’un prix de nue-propriété.
Il faut avant tout savoir que la valeur de la nue-propriété correspond à la pleine-propriété à laquelle on retranche la valeur de l’usufruit. Celle-ci se calcule par l’actualisation du flux de loyers nets sur la durée de l’usufruit. En d’autres termes, l’usufruit vaut ce que représente aujourd’hui la somme des loyers qui seront perçus sur la durée, retranchée des charges. Cette valeur varie en fonction des différents facteurs suivants :
1. La rentabilité immobilière
Cette donnée permet de calculer le loyer brut (avant charges) du bien immobilier concerné par le démembrement de propriété. La rentabilité est exprimée en taux. Elle s’applique sur le prix de pleine-propriété du bien et varie en fonction de la localisation géographique. Par exemple, un appartement d’une valeur de 200 000 € et offrant une rentabilité de 3,5 % engendrera un loyer annuel brut de 7 000 € (200 000 € x 3,5 %). Plus la rentabilité immobilière est forte, plus l’usufruit vaut cher et fait baisser d’autant la valeur de la nue-propriété. Dans le calcul des loyers, il ne faut pas oublier non plus de prendre en compte l’indexation de ceux-ci. La moyenne de l’IRL (indice de révision des loyers) nous semble être une base cohérente.
2. Le taux de charges
Trois types de charges viennent grever les loyers d’un bien immobilier. Les charges de gestion correspondent à la rémunération de l’agence gérant la relation entre bailleur et locataire. Les charges fiscales, taxe foncière en particulier. Les charges immobilières sont celles nécessaires aux réparations et mises aux normes nécessaires pour maintenir l’immeuble en bon état. La valeur de l’usufruit baisse d’autant que les charges sont élevées. Le taux de charges est généralement exprimé en pourcentage du loyer, il s’établit en moyenne autour de 20 %.
3. La durée de l’usufruit
La durée est évidemment le facteur principal de détermination de la valeur de l’usufruit temporaire. Dans les schémas d’investissement en nue-propriété, on peut trouver différentes durées d’usufruit, généralement comprises entre 15 et 20 ans. Plus l’usufruit est long plus il vaut cher et vice versa.
4. Le taux d’actualisation
Ce terme un peu technique permet en fait de représenter la valeur actuelle d’un flux de revenus futurs. Deux taux peuvent raisonnablement être utilisés. Soit le même que la rentabilité immobilière, soit le taux des actifs sans risques (fonds en Euros d’assurance-vie par exemple). La valeur de l’usufruit d’autant plus basse que le taux d’actualisation est élevé.
La variation d’une ou plusieurs des composantes décrites ci-dessus modifie sensiblement la valeur de la nue-propriété. Prenons ainsi 3 exemples :
| Appartement 1 | Appartement 2 | Appartement 3 |
| Valeur PP : 300 000 € | Valeur PP : 300 000 € | Valeur PP : 300 000 € |
| Renta locative : 4 % | Renta locative : 4 % | Renta locative : 3 % |
| Charges : 20 % | Charges : 20 % | Charges : 20 % |
| Usufruit : 15 ans | Usufruit : 17 ans | Usufruit : 17 ans |
| Taux d’actu : 4 % | Taux d’actu : 4 % | Taux d’actu : 3 % |
| Valeur NP : 182 600 € | Valeur NP : 169 900 € | Valeur NP : 194 000 € |
Ces exemples montrent de manière plus que criante qu’en faisant varier un seul paramètre, on arrive vite à des écarts de 10 % de la valeur de nue-propriété.
On le voit, l’évaluation de la valeur d’une nue-propriété n’est pas chose aisée. La mauvaise appréhension de celle-ci risque pour l’investisseur de gommer une partie de la rentabilité de son investissement. Nous recommandons donc aux particuliers intéressés par le schéma de faire appel à un conseil en gestion de patrimoine spécialisé en démembrement de propriété.