Cette simulation de défiscalisation Girardin 2017, basée sur un cas fictif, est assez représentative de ce que l’on peut obtenir actuellement en investissant sous le dispositif Girardin.
En effet les rentabilités locatives avoisinent bien souvent un taux de 5 % (cf. critères appliqués pour la simulation [1] ) et les taux bancaires sont assez emblématiques de ce qu’on peut trouver en 2017. Il faut cependant modérer ce propos dans la mesure où :
- Les rentabilités locatives varient d’un Département ou Territoire d’Outre-Mer à l’autre (elles sont généralement plus élevées en Guyane, à Tahiti et en Nouvelle Calédonie).
- Les taux bancaires pourraient évoluer en 2017… même s’il faut reconnaître qu’ils sont globalement stables depuis une année.
Quant au calcul de la défiscalisation en loi Girardin, il dépend de 2 critères :
- La date du Permis de Construire
- Le prix au m²
En effet, la loi Girardin s’éteint progressivement et n’est plus valide pour les Permis de Construire qui auraient été délivrés après le 31 décembre 2012 (critère qu’il est donc primordial de vérifier pour valider l’éligibilité à cette loi). De plus, plus le permis de construire est récent plus le taux de défiscalisation est bas. Ceci étant, en 2017, sauf à de rares exceptions, il devient de plus en plus difficile de trouver des permis de construire antérieurs à l’année 2012.
Il est important de noter également qu’à partir de 2011, pour bénéficier de la loi Girardin il faut que les biens soient loués dans un délai maximum de 36 mois après la date d’obtention du permis de construire, d’où la rareté des biens remplissant tous ces critères d’éligibilité.
Le taux de défiscalisation s’applique sur le prix plafonné à 2449 € HT /m². Là encore plus le prix d’acquisition au m² se rapproche de ce fameux plafond, plus le taux de défiscalisation sur le montant global d’investissement est élevé.
D’une manière générale, on le constate aisément à travers la simulation, une défiscalisation en Girardin est peu consommatrice en épargne pure. En prenant une durée de simulation sur 10 ans et une durée d’emprunt sur 20 ans, l’effort d’épargne net mensuel moyen est de 152 €.
Au terme de l’opération, l’acquisition de votre bien immobilier a été financée à 87 % par l’économie d’impôts et le locataire.
Il est bien évident que cet effort d’épargne est ajustable selon 2 critères :
- La durée de l’emprunt : mécaniquement plus la durée de l’emprunt sera courte plus l’effort d’épargne sera élevé ; la contrepartie (positive) est que le coût financier de l’opération sera moins élevé et que le capital restant dû au moment d’une éventuelle revente sera plus faible (limitant ainsi le risque déflationniste.
- La durée de la simulation : en allongeant cette durée on rajoute forcément des années sans défiscalisation et on fait augmenter l’effort d’épargne mensuel moyen.
En conclusion d’une telle simulation, la loi Girardin est très intéressante, attention toutefois à éviter certains écueils :
- La loi Girardin permet une défiscalisation puissante et peu étalée dans le temps (5 ans) ; elle s’adresse généralement à des populations payant plus de 5 000 € d’impôts par an.
- Une simulation est théorique ; derrière se cache un bien immobilier qu’il convient de sélectionner de manière rigoureuse. Il est important de prendre en compte des critères essentiels, comme l’emplacement, le loyer à percevoir, le marché économique et immobilier.
Nos produits Loi Girardin
Pour plus de détails voici le bilan patrimonial de l’opération sous le régime Loi Girardin :
| Emplois | Ressources | ||
| Apports total apports et versements sur adossement |
0 € | Valeur au terme montant de l’investissement revalorisé hors frais d’acquisition |
212 175 € |
| Charges foncières taxe foncière, frais de gestion et assurance, charges non récupérables sur le locataire. |
19 292 € | Revenus locatifs total des loyers |
101 248 € |
| Charges financières Intérêts d’emprunts, Assurance Décès Invalidité et frais de dossiers. |
57 564 € | Economie fiscale et sociale compris économies impôts générées par des déficits fonciers année N et imputés année N +1 |
36 214 € |
| Remboursement capital montant des emprunts |
200 000 € | ||
| Gain net (ressources-emplois) : 72 781 € | |||
Demandez une simulation loi Girardin 2017
[1] Pour présenter cette simulation de défiscalisation Girardin 2017, nous avons appliqué les critères suivants :
Montant de l’investissement : 200 000 € (frais de notaire et de garantie inclus)
Surface prise en compte pour la défiscalisation : 75 m²
Rentabilité locative : 5 %
Durée de la simulation : 10 ans
Durée de l’emprunt : 20 ans
Taux de l’emprunt : 3,30 %
Charges locatives (agence + assurances loyers impayés) : 10 % du montant du loyer
Charges de copropriété (à la charge du propriétaire) : 3 % du montant du loyer
Taxe foncière : un mois de loyer
Revalorisation annuelle : 1 %
Date du Permis de construire : 2012
Taux de défiscalisation : 26 % (plafonné à 2448 € /m² ; TVA 0 %)