Pour baisser le montant de ses revenus fonciers, c’est-à-dire communément défiscaliser, deux solutions sont possibles : souscrire un dispositif octroyant une réduction d’impôt ou bien faire une opération qui permet de créer un déficit foncier et donc d’annuler son revenu foncier positif et ainsi économiser l’impôt sur les revenus locatifs générés.
Cette question intéresse en particulier le dispositif du Déficit foncier.
Pourquoi réduire ses revenus fonciers ?
Les bénéfices fonciers sont le résultat de la comptabilité des revenus fonciers effectuée sur les déclarations 2044 et 2044S. Ils sont ensuite reportés dans la déclaration de revenus générale, 2042, et ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal. A ce titre, les revenus fonciers sont les plus taxés et ce pour 3 raisons.
Tout d’abord, les revenus fonciers ne bénéficient pas de l’abattement de 10 % pour frais professionnels comme les revenus du travail ou les rentes de retraite. De plus, ces revenus sont imposés sur la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) du foyer fiscal. Enfin, il faut ajouter à cette taxation les prélèvements sociaux, CSG et CRDS, pour 17,2 %. Aussi, il n’est pas rare que les revenus fonciers d’un foyer soient taxés jusqu’à 62% pour un contribuable qui a sa TMI à 45%. En France aujourd’hui, les revenus fonciers sont les revenus les plus taxés.
Partant de ce constat, lorsqu’on cherche à défiscaliser en réduisant sa base imposable, il est préférable de gommer en priorité des revenus fonciers avant toute autre catégorie de revenus.
Comment réduire ses revenus fonciers ?
Plusieurs solutions existent pour réduire ses revenus fonciers :
Entreprendre une opération de déficit foncier
Le déficit foncier est la conséquence de charges immobilières supérieures aux revenus. Les frais liés aux opérations de rénovation et d’amélioration de l’habitat sont considérés comme des charges à partir du moment où il n’’y pas d’extension (augmentation de la surface habitable) ou de changement de destination du bien considéré.
Aussi, l’acquisition d’un bien à rénover peut être une source importante de déficit foncier, surtout pendant la période des travaux si ceux-ci rendent le bien inutilisable et donc non pourvoyeur de revenus. Ce déficit foncier est alors imputable sur les revenus fonciers précédemment perçus par le foyer fiscal ; corollairement, le revenu baisse et les impôts aussi.
La ou les années de paiement des travaux, l’excédent de déficit foncier au-delà des revenus fonciers peut être imputé sur le revenu global dans une limite annuelle de 10 700 €. Le solde de déficit non imputable est reportable sur d’autres revenus fonciers pendant une période de 10 ans.
En tout état de cause pour éponger de gros revenus fonciers il est préférable d’acheter un bien immobilier en déficit foncier dans le cadre d’une opération supervisée par un promoteur et un avocat spécialisé en fiscalité. Le montant des travaux déductibles est intégré dans le prix d’achat dès le départ, garantissant ainsi que ces travaux répondent aux critères d’éligibilité.
Exemple d’investissement en déficit foncier :
Prenons l’exemple d’un foyer fiscal bénéficiant de 20 000 € de bénéfice foncier avant opération. Ce contribuable acquiert un bien à rénover dans lequel il est prévu par l’opérateur 80 000 € de travaux sur 2 ans, 40 000 € par an. Les deux années de travaux, il gommera tous ces revenus fonciers et engendra un déficit complémentaire de 10 700 € par an. Le solde de déficit, soit 18 600 € (80 000 € – 40 000 € – 2 x 10 700 €) viendra quasiment gommer tous ses revenus fonciers en année 3.
Dans cet exemple, si le contribuable est taxé à une TMI de 30 %, il réalise 33 083 € de réduction d’impôt sur 3 ans.
Les solutions alternatives au déficit foncier
Acquérir la nue-propriété d’un bien
La nue-propriété d’un bien est un droit immobilier distinct de l’usufruit (droit d’utiliser et de tirer les revenus) qui consiste à être propriétaire d’un bien sans n’en tirer aucun revenu pendant une période donnée. A l’échéance de l’usufruit, le nu-propriétaire redevient plein propriétaire du bien et peut en disposer librement pour l’occuper, le louer ou le vendre. L’un des intérêts pour l’investisseur est que bien entendu la nue-propriété d’un bien vaut beaucoup moins cher que sa pleine propriété.
D’un point de vue fiscal, l’acquisition d’un bien en nue-propriété de propriété est aussi intéressante pour réduire ses revenus fonciers. En effet, si l’investisseur s’endette pour acquérir sa nue-propriété, il sera propriétaire d’un bien sans aucun revenu mais avec une charge : les intérêts d’emprunt. A la réserve que l’usufruitier soit imposable à l’IR ou ait le statut de bailleur social, ces intérêts d’emprunt sont alors imputables sur les revenus fonciers du contribuable, abaissant ainsi sa base imposable. Lors de la mise en place d’une telle stratégie patrimoniale, le recours à l’emprunt in-fine (dont le capital est remboursé en une seule fois au terme) est intéressante car il permet, contrairement au crédit amortissable d’avoir une charge d’intérêt constante sur toute la durée de l’emprunt.
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Acquérir un bien sous le dispositif des Monuments Historiques
Il est également possible d’investir dans un bien immobilier via le dispositif de la loi Monuments Historiques. Contrairement au régime du déficit foncier, la loi Monuments Historiques ne comporte pas de plafonnement des montants déductibles. Ce mécanisme permet de déduire l’intégralité des charges liées aux travaux, réduisant ainsi considérablement l’impôt, voire l’annulant dans certaines situations. Comme pour le déficit foncier, les travaux peuvent être déduits des revenus fonciers, mais sans la limite des 10 700 euros imposée par le déficit foncier classique, ce qui en fait un avantage fiscal encore plus puissant.
Les travaux réalisés sur un bien classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques permettent ainsi de déduire le coût des rénovations du revenu global, sans plafond et sans être soumis à la limite des niches fiscales.
Ce régime fiscal, particulièrement avantageux, est idéal pour les contribuables fortement imposés, car l’économie d’impôt sera d’autant plus élevée que le taux marginal d’imposition est important.
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Souscrire des SCPI de déficit foncier
Pour nombre d’investisseurs, l’acquisition d’un appartement ou d’une maison en propre est contraignante. Au-delà de la réalisation des travaux de rénovation, il faut en effet se charger de la gestion, de l’assurance, du paiement des charges … et assumer les risques inhérents à l’immobilier locatif. De plus, le ticket d’entrée de ce type d’investissement peut sembler parfois élevé.
La souscription à des parts de SCPI de déficit foncier peut être une solution pour réduire ses revenus fonciers. La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une sorte de SCI géante, dans laquelle un large groupe d’investisseur confie à un professionnel de l’immobilier la mission d’acquérir et de gérer des immeubles pour leur compte. Ainsi, les investisseurs n’ont pas à s’impliquer dans les problématiques récurrentes de gestion immobilière et leur investissement est réparti sur un grand nombre de biens, ce qui offre une diversification.
Cette solution reste malgré très peu rentable et surtout avec une liquidité très faible et Comme pour tout type d’investissement, il existe un risque de perte en capital. Cela est particulièrement vrai pour les SCPI de déficit foncier, qui ont un horizon d’investissement à long terme. Il est important de noter que la récupération du capital investi par les associés lors de la revente des biens n’est jamais assurée.