Où investir en loi Pinel ? Cette question revient régulièrement de la part d’investisseurs qui sont décidés à se lancer dans une opération de défiscalisation. L’investissement locatif en loi Pinel est un dispositif particulièrement avantageux d’un point de vue fiscal. Pour autant, un investissement en loi Pinel réussi est avant tout une bonne opération immobilière. Pour y parvenir, le choix de l’emplacement est primordial.
Cet article s’intéresse en particulier au dispositif Pinel.
Investir en loi Pinel permet au contribuable investisseur de défiscaliser entre 12 % et 21 % de la valeur d’acquisition d’un bien immobilier neuf, en contrepartie d’une mise en location pendant 6 à 12 ans et du respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Cependant, c’est bien l’emplacement qui garantira la demande locative pendant la durée de l’opération et le potentiel de plus-value sur le long terme. Les contraintes de loyer imposées par le cadre fiscal du dispositif Pinel dépendent aussi de la localisation du bien, il faut donc absolument les prendre en compte pour choisir le lieu de son investissement locatif.
Voici un tour d’horizon des zones les plus favorables à l’investissement en Loi Pinel :
Paris et petite couronne Ouest :
La sécurité, mais à quel prix ?
Paris et les villes huppées de l’Ouest Parisien (Boulogne, Levallois, Issy-les-Moulineaux, …) sont les villes les plus prisées de France. C’est là que se concentrent la plus forte demande locative, la plus grande pénurie de logements, les loyers les plus élevés. Mais c’est aussi dans cette zone que les prix sont les plus chers.
Investir en loi Pinel dans le « Saint des Saints » immobilier est pour beaucoup de particuliers un objectif. Il est certain que la demande locative y est telle que l’investisseur ne porte aucun risque de vacance. D’autre part, cette localisation est un gage de sécurité. Sur le moyen ou long terme, il y a en effet peu de risque de voir les prix baisser. Cette zone ultra prisée peut donc être un choix judicieux pour l’investisseur.
Pour autant, quelques facteurs viennent quand même limiter l’attrait de la zone. Les prix de vente sont, beaucoup, plus chers qu’ailleurs. La rentabilité locative des investissements y est donc en contrepartie plus basse qu’ailleurs en France, surtout en respectant les conditions de la Loi Pinel qui plafonne le loyer à 16,52 €/m² dans la zone A Bis. D’autre part, la défiscalisation risque aussi d’être limitée car la base défiscalisable du prix d’achat est limitée à 5 500 €/m². En d’autres termes, un appartement de 40 m² vendu 320 000 € (soit 8 000 €/m²) n’offrira une défiscalisation que sur une base de 200 000 €, soit 36 000 € sur 9 ans.
Paris et ses banlieues huppées sont donc conseillées pour des investisseurs privilégiant la constitution d’un patrimoine très haut-de-gamme sur le long terme au détriment de la rentabilité immédiate de l’opération.
Région Parisienne étendue :
Un mouvement de long terme
Une fois passée la petite couronne la plus huppée, les prix s’assagissent en Région Parisienne. De plus, poussés par la flambée des prix de Paris Intra-Muros, de nombreux Franciliens et un nombre croissant d’entreprises s’installent dans des villes situées en 2ème, voire 3ème couronne de Paris.
Les zones de Cergy-Pontoise (95), Marne-la-Vallée (77), Evry (91) ou encore Plaisir / Montigny-le-Bretonneux (78) sont aujourd’hui des pôles d’habitation et d’emploi majeurs. Investir en loi Pinel sur ces lieux est pour le contribuable la garantie d’une demande locative soutenue.
Compte tenu des prix de vente et du loyer de marché de la grande banlieue parisienne, l’application des contraintes de la Loi Pinel ne dégradera pas la rentabilité intrinsèque du produit.
Le potentiel de plus-value doit aussi être pris en compte. Pour le maximiser, l’investisseur devra s’attacher à choisir un produit de qualité (étage, exposition, qualité de construction) et à se projeter à 10/15 ans, notamment en matière d’infrastructures de transport. Sur ce dernier point, les projets du Grand Paris peuvent guider les choix de l’investisseur. Par exemple, Melun (77), bien qu’étant à près de 50 km de Paris, n’est reliée à la capitale qu’en 26 mn grâce au train, soit à peu près le même temps que bon nombre de villes de la proche couronne de Paris
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Villes de province :
Privilégiez les grandes agglomérations
Tous les Français n’habitent pas Paris ou sa Région ! 50 millions de personnes vivent et travaillent en Province, autant d’opportunités immobilières pour investir en loi Pinel.
La demande locative étant principalement liée à l’emploi dans une région, nous recommandons de se cantonner aux plus grandes agglomérations : Lille, Nantes, Bordeaux, Toulouse, Marseille, Nice et Lyon. Dans ces sept villes, le dynamisme économique et la croissance démographique sont les garants d’une demande locative de long terme. Hormis dans les quartiers les plus huppés, les loyers de marché sont peu ou prou alignés sur les plafonds de la Loi Pinel, la rentabilité immobilière est donc préservée.
Deux de ces sept villes nous semblent être des destinations particulièrement intéressantes : Nantes et Toulouse. Dans les deux cas, nous avons des agglomérations très dynamiques, de la réserve foncière en ville permettant de construire intra-muros et une forte croissance du nombre d’habitants (+ 10 000 par an environ pour chacune des agglomérations). Sur ces marchés immobiliers sains aux prix contenus (environ 4 500 €/m²), il y a fort à parier que les logements de qualité offriront à leurs acquéreurs de belles plus-values sur le long terme.
Au-delà de ces grandes agglomérations, il est à noter que, depuis la crise sanitaire et l’envie de certains parisiens de se mettre au vert, tout en continuant de se rendre dans leurs bureaux, certaines villes moyennes à moins d’une heure de Paris tirent leur épingle du jeu, comme Orléans (45), Reims (51), Amiens (80), Chartres (28) voire Tours (37). Le même phénomène s’observe autour de grandes villes comme Lyon, Nantes ou Bordeaux où les prix élevés ne permettent plus de s’agrandir ou d’acquérir un bien avec un extérieur et poussent les gens vers des villes plus abordables à quelques kilomètres, à condition de bénéficier d’infrastructure de transports.
