La loi Denormandie, mise en place en 2019, vise à encourager la rénovation des logements anciens dans les villes ayant besoin de revitaliser leur centre-ville. Ce dispositif offre une défiscalisation attractive pour les investisseurs, mais il ne s’applique pas uniformément sur tout le territoire français. Voici un guide sur les communes éligibles et les critères de sélection.
Cet article s’intéresse en particulier à la loi Denormandie.
Les critères d’éligibilité des villes à la loi Denormandie
Pour qu’une ville soit éligible au dispositif Denormandie, elle doit répondre à au moins un des critères suivants :
- Être incluse dans le programme « Action cœur de ville » (ACV) : Un plan national visant à revitaliser les centres de 244 villes moyennes en France.
- Avoir signé une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) : Plus de 1 900 communes ont adhéré à cette démarche pour rénover leurs habitats et dynamiser leur territoire.
- Présenter un besoin marqué de réhabilitation de l’habitat : Certaines communes, bien que ne répondant pas aux deux critères précédents, sont reconnues pour leur déficit en logements décents.
Les villes phares éligibles au dispositif Denormandie par région
Voici un aperçu des principales villes éligibles au dispositif Denormandie, réparties par région :
- Auvergne-Rhône-Alpes
- Ain: Ambérieu-en-Bugey, Bourg-en-Bresse.
- Allier: Montluçon, Vichy.
- Isère: Vienne, Bourgoin-Jallieu.
- Bourgogne-Franche-Comté
- Côte-d’Or: Dijon, Beaune.
- Saône-et-Loire: Chalon-sur-Saône, Mâcon.
- Bretagne
- Finistère: Brest, Quimper.
- Morbihan: Lorient, Vannes.
- Centre-Val de Loire
- Cher: Bourges, Vierzon.
- Loiret: Montargis, Gien.
- Grand Est
- Aube: Troyes.
- Vosges: Épinal, Saint-Dié-des-Vosges.
- Hauts-de-France
- Nord: Douai, Valenciennes, Dunkerque.
- Pas-de-Calais: Arras, Lens, Calais.
- Île-de-France
- Essonne: Étampes, Corbeil-Essonnes.
- Seine-et-Marne: Fontainebleau, Meaux, Melun.
- Normandie
- Calvados: Caen, Honfleur.
- Seine-Maritime: Dieppe, Le Havre.
- Occitanie
- Aude: Narbonne, Carcassonne.
- Tarn-et-Garonne: Montauban.
- Pays de la Loire
- Loire-Atlantique: Saint-Nazaire.
- Maine-et-Loire: Cholet, Saumur.
Pourquoi ces villes sont-elles éligibles ?
La sélection des villes repose sur une logique de revitalisation urbaine. Les communes ciblées sont souvent marquées par :
- Un déclin économique: Centres-villes désertés et habitats anciens dégradés.
- Des besoins de rénovation énergétique: La lutte contre la précarité énergétique est un objectif central.
- Des projets structurants en cours: Nombre de ces villes bénéficient d’investissements publics pour moderniser leurs infrastructures et attirer de nouveaux habitants.
Investir stratégiquement : que rechercher ?
Pour maximiser votre investissement sous la loi Denormandie :
-
- Étudiez le dynamisme économique local : Privilégiez les villes proches des grandes métropoles ou disposant d’une économie locale active.
- Analysez la demande locative : Vérifiez les besoins en logements pour éviter la vacance locative.
- Recherchez des biens anciens à rénover : Assurez-vous que le coût des travaux représente au moins 25 % de l’investissement total.
Exemples de villes prometteuses pour investir en Denormandie
Certaines villes moyennes se distinguent par leur forte demande locative, leur dynamisme économique ou leur richesse culturelle. Voici quelques exemples de communes éligibles au dispositif Denormandie, qui méritent votre attention pour un investissement locatif en 2025 :
- Troyes (Grand Est)
- Une ville historique avec un patrimoine architectural unique.
- De nombreux quartiers anciens intégrés dans des projets de réhabilitation.
- Une demande locative soutenue grâce à sa proximité avec Paris.
- Lorient (Bretagne)
- Une ville portuaire en pleine transformation.
- Développement d’infrastructures modernes.
- Secteurs industriels réhabilités en logements modernes.
- Angoulême (Nouvelle-Aquitaine)
- Connue pour son dynamisme culturel et son festival international de la BD.
- Bénéficie de subventions pour revitaliser ses quartiers dégradés.
- Montluçon (Auvergne-Rhône-Alpes)
- Ville moyenne avec un marché immobilier abordable.
- Une politique municipale active en faveur de la rénovation.
Comment sélectionner la meilleure ville pour investir en Denormandie ?
- Dynamisme économique et infrastructures
Privilégiez les villes disposant de :
-
- Bassins d’emploi actifs.
- Accès à des transports (gares, routes, etc.).
- Projets d’infrastructures en cours (crèches, écoles, commerces).
- Demande locative
Analysez le profil des habitants :
-
- Présence d’étudiants, de jeunes actifs ou de familles.
- Quartiers avec une forte vacance locative à éviter.
- Coût des travaux
Assurez-vous que le coût de la rénovation représente au moins 25 % de l’investissement total, une condition indispensable pour bénéficier des avantages fiscaux.
- Perspective de valorisation du bien
Investir dans une ville en plein développement urbain permet de maximiser vos chances de plus-value future. Portez une attention particulière aux projets
Le Denormandie : un dispositif évolutif
Les villes éligibles à la loi Denormandie ne sont pas figées. À mesure que de nouvelles conventions ORT sont signées ou que des besoins sont identifiés, des communes peuvent être ajoutées. Consultez régulièrement les ressources officielles ou utilisez un simulateur en ligne pour confirmer l’éligibilité d’une ville.
- Intégration au programme « Action Cœur de Ville » (ACV) : Ce programme national cible la revitalisation des centres-villes de 244 communes. Il vise à dynamiser ces territoires en favorisant l’attractivité résidentielle, commerciale et économique.
- Signature d’une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) : Plus de 1©000 communes ont adhéré à ce dispositif, qui structure des projets d’aménagement urbain ambitieux pour réhabiliter des quartiers anciens.
- Besoin important de réhabilitation de l’habitat : Certaines villes, bien que ne faisant pas partie des deux catégories précédentes, sont éligibles si elles présentent un parc immobilier ancien et dégradé. L’objectif est d’y améliorer les conditions de logement tout en réduisant la précarité énergétique.
Ces critères reflètent la volonté de l’État de concentrer les efforts sur des zones stratégiques, où l’impact économique et social est le plus attendu.
Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie (site officiel www.service-public.fr)
Rappel des avantages de la loi Denormandie pour les investisseurs
Une réduction d’impôt attractive
En 2025, la loi Denormandie permet une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement locatif :
- 6 ans : 12 % de réduction d’impôt.
- 9 ans : 18 % de réduction d’impôt.
- 12 ans : 21 % de réduction d’impôt.
Cette mesure est particulièrement avantageuse pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en valorisant un patrimoine immobilier ancien.
Loi Denormandie 2025 : tout savoir sur le dispositif
Un levier pour participer à la revitalisation urbaine
Investir dans une ville éligible Denormandie permet de contribuer à la transformation de centres-villes en déclin :
- Création d’emplois liés aux travaux de rénovation.
- Amélioration de l’offre locative.
- Réduction des passoires thermiques.
Une opportunité d’investissement à fort potentiel
Les villes concernées par la loi Denormandie sont souvent en pleine transformation. Les opérations de revitalisation, soutenues par des subventions publiques, augmentent leur attractivité à moyen et long terme. Investir dans ces zones aujourd’hui, c’est miser sur une valorisation à venir de votre bien.
Investir en Loi Denormandie en 2025, une opportunité à saisir
La loi Denormandie continue de s’imposer comme un outil efficace pour rénover les centres-villes tout en offrant des avantages fiscaux attractifs. En investissant dans des villes éligibles, les particuliers participent activement à la revitalisation urbaine tout en optimisant leur patrimoine immobilier. Cependant, que vous choisissiez une ville comme Troyes, Lorient, ou encore Montluçon, il est essentiel d’étudier avec soin la demande locative, le dynamisme économique et la quote-part des travaux de rénovation avant de vous lancer.
Avec des conditions d’éligibilité flexibles et des incitations fiscales substantielles, la loi Denormandie est une solution idéale pour allier rentabilité locative immédiate et revalorisation patrimoniale à long terme. N’attendez pas pour explorer les opportunités dans des communes en pleine mutation et anticiper la valorisation future de votre investissement.