Les dispositifs de défiscalisation liés à l’immobilier sont nombreux et variés. Il s’agit en général d’acquérir un bien en direct dans le neuf ou l’ancien rénové qui aura pour destination la location, la contrepartie étant une réduction ou une déduction d’impôt.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs Malraux et Monuments Historiques.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus sont Pinel, Pinel+, Malraux et Monument Historique. Il est possible de les utiliser pour des biens dans le neuf ou dans l’ancien, dans des grandes métropoles ou des petites communes et quasiment pour toutes les tranches d’imposition.
Malgré cette facilité d’accès, Il est communément admis que la TMI (tranche marginale d’imposition) est le premier critère de choix.
En effet, parmi ces trois dispositifs, chacun d’entre eux à un attrait plus spécifique selon la tranche d’imposition et surtout selon les attentes du client en terme de masse défiscalisante et de durée, mais nous conseillons en théorie, pour la tranche moyenne (30%) le dispositif Pinel, pour la tranche supérieur (41%) la loi Malraux et enfin pour la dernière tranche (45%) le texte régissant les Monuments Historiques.
En pratique, l’investisseur se trouve souvent confronté au choix entre deux possibilités, d’une part entre les dispositifs Pinel et Malraux (1), d’autre part entre les dispositifs Malraux et Monument Historique (2) pour les plus fiscalisés. Nous vous proposons de détailler les points de comparaison de ces deux choix.
La Pinel ou Pinel+ s’éteignant fin décembre 2024 sans aucune solution de remplacement prévue, la Loi Malraux parait être pour les profils cités une belle alternative à la Pinel dès 2025.
1 – Comment choisir entre le dispositif Pinel et la loi Malraux
Ces deux dispositifs peuvent s’adresser aux mêmes profils d’investisseurs, TMI < à 41% et pourront porter sur des investissements similaires en particulier dans l’ancien.
| Points de comparaison | Pinel ou Pinel+ | Malraux |
| Investissement | Immeuble neuf ou réalisation de travaux d’amélioration ou de rénovation | Immeuble ancien et financement de travaux de rénovation |
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m² | Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % sur la base des dépenses de rénovation retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans |
| Report | Excédent de réduction d’impôt non reportable. | Excédent de réduction d’impôt reportable sur l’impôt des trois années suivantes. |
| Période d’éligibilité des dépenses | Acquisition avant le 31 décembre 2024. | Sont prises en compte les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant la date de délivrance du permis de construire. |
| Plafonnement des niches fiscales | Soumis au plafonnement des niches fiscales. | Hors plafonnement. |
| Conditions fiscales |
– Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans. – Loyers plafonnés – Condition de ressources du locataire |
– Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans. – Impossibilité de louer à un ascendant ou un descendant du contribuable |
| Transmission en cours de dispositif |
– Pas de donation possible pendant l’engagement de location – Pas de démembrement de propriété possible (sauf décès) |
– Pas de donation possible pendant l’engagement de location – Pas de démembrement de propriété possible (sauf décès) |
2 – Comment choisir entre le dispositif Malraux et le dispositif des Monuments Historiques
Ces deux dispositifs peuvent s’adresser aux mêmes profils d’investisseurs, TMI > à 41% et portent sur des investissements similaires (patrimonial et ancien).
| Points de comparaison | Malraux | Monument Historique |
| Investissement | Immeuble ancien et financement de travaux de rénovation | Immeuble ancien et financement de travaux de rénovation |
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % sur la base des dépenses de rénovation retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans | Déficit foncier imputable sur le revenu global sans limitation. |
| Report | Excédent de réduction d’impôt reportable sur l’impôt des trois années suivantes | Déficit non imputé reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes |
| Période d’éligibilité des dépenses | Sont prises en compte les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant la date de délivrance du permis de construire | Pas de contrainte |
| Plafonnement des niches fiscales | Hors plafonnement | Hors plafonnement |
| Conditions fiscales |
– Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans. – Impossibilité de louer à un ascendant ou un descendant du contribuable. |
– Engagement de conservation pendant 15 ans – Aucune condition de location |
| Transmission en cours de dispositif |
– Pas de donation possible pendant l’engagement de location. – Pas de démembrement de propriété possible (sauf décès). |
– Transmission à titre gratuit possible pendant ’engagement de conservation. – Démembrement de propriété possible. – Exonération des droits de mutation à titre gratuit sous certaines conditions. |
En synthèse
En fonction de sa TMI et du tableau des points de comparaison, le choix du dispositif devient plus facile. Par exemple avec une TMI inferieur à 41% et le souhait de louer à un ascendant, le Pinel ou le Pinel + semble être la meilleure solution, mais il faut garder en mémoire que ce dispositif prend fin le 31 décembre 2024 et que le seul le dispositif Malraux pourra venir se substituer afin de bénéficier d’une réduction d’impôts conséquente.
Avec un TMI à plus de 41% on voit que le choix entre la loi Malraux et le Monument historique peut être pertinent selon les aspirations de l’investisseurs.
Il restera alors à faire le bon choix d’investissement en fonction des opportunités du marché, du moment et bien sûr de ses propres affinités. Il est fondamental de garder à l’esprit que l’investissement locatif n’est pas seulement de la défiscalisation mais aussi et avant tout une acquisition immobilière qui peut être patrimoniale ou tout simplement destinée à la revente en fin de défiscalisation.
En ce qui concerne le plafonnement des niches fiscales, les deux dispositifs Malraux et Monument Historique échappent à cette limitation, offrant ainsi plus de flexibilité dans les avantages fiscaux et peuvent compléter des réductions déjà existantes et soumises au plafonnement telles que la loi Pinel.
Pour la transmission pendant la durée du dispositif, la loi Malraux interdit toute donation pendant l’engagement de location et n’autorise le démembrement de propriété qu’en cas de décès. À l’inverse, le dispositif des Monuments Historiques permet la transmission à titre gratuit durant l’engagement de conservation, autorise le démembrement de propriété, et offre une exonération des droits de mutation à certaines conditions.
Chaque dispositif présente des caractéristiques uniques comme on le voit sur le tableau de comparaison, permettant aux investisseurs de choisir celui qui correspond le mieux à leurs objectifs patrimoniaux et financiers.
Les dispositifs Malraux et Monument Historique sont très conseillés pour les investisseurs friands de biens prestigieux et de lieux uniques.
Afin de valider son choix et de pouvoir bénéficier de la meilleure optimisation fiscale et du meilleur programme d’investissement possible, il conviendra de se faire conseiller par un spécialiste de la gestion de patrimoine car chaque foyer fiscal est unique et a son lot de particularités.
Remarques
Dans les cas de revenus fonciers existants, Il est aussi possible de jumeler le Pinel ou le Malraux avec la création de déficit foncier afin d’optimiser l’investissement. Le dispositif Monument Historique ne nécessite pas d’optimisation car il attaque et le revenu global et les revenus fonciers lorsqu’ils existent.
Le dispositif Denormandie est très proche du Pinel et pourra donc être remplacé dans le tableau par celui-ci. Les principales différences sont qu’il n’est pas sectorisé ABC, mais qu’il s’applique dans le centre-ville des 245 villes moyennes éligibles et que les travaux doivent représenter 25% du coût de l’opération totale.