Parmi les activités concernées par le statut du loueur en meublé, dans le cadre de l’immobilier géré, l’investissement meublé en SSR (établissements de soins de suite et de réadaptation) est encore trop méconnu et peu diffusé par les acteurs œuvrant dans le secteur de la gestion de patrimoine. Ces structures répondent à un besoin très spécifique de prise en charge de la personne.

Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé.

Définition de l’établissement de soins de suite et de réadaptation

La raison d’être de ces établissements est de « prévenir ou de réduire les conséquences fonctionnelles, physiques, cognitives, psychologiques ou sociales des déficiences et des limitations de capacité des patients et de promouvoir leur réadaptation et leur réinsertion. » [1]

Les missions de ces structures, pour l’essentiel polyvalentes (soins, rééducation, prévention, réinsertion…), sont d’assurer une prise en charge pluridisciplinaire de catégories d’affections variées (cardio-vasculaires, système nerveux, respiratoires, etc…). La dynamique de ces établissements repose sur une prise en charge coordonnée du patient au sein d’une même structure pour améliorer l’efficacité du rétablissement du patient.

La croissance continue de l’activité des SSR est liée en partie à l’évolution à la baisse de la durée moyenne des séjours à l’hôpital, laissant ainsi le champ libre de la prise en charge du patient pour l’accompagner dans son rétablissement. Les SSR représentent la matérialisation de la réponse aux modifications de nos modes de vie et de leurs conséquences sur la personne (maladies chroniques, vieillissement de la population…).

Trois types d’établissements différencient les SSR :

Les MPR sont des établissements de Médecine Physique et de réadaptation.
Les Maisons d’Enfants à Caractère Sanitaires (MECS).
Les établissements de repos, de convalescence et de régime.

Fonctionnement du secteur des SSR

Point commun avec le secteur des EHPAD, c’est l’ARS qui délivre les autorisations d’exploitation des SSR pour une durée de 5 ans reconductibles. L’Agence régionale de la santé régule l’implantation des établissements en fonction de l’offre de compétences sur un territoire géographique défini et des nouveaux besoins apparus. Lorsqu’elle estime nécessaire la création de nouveaux établissements, elle lance des appels à candidature.

Compte tenu de l’organisation voulue par l’ARS et pour éviter toute inflation dans ce domaine d’activité, la concurrence n’existe pas à proprement parlé puisque les autorités définissent les implantations et les spécialisations en fonction des besoins. Cette organisation n’est pas sans rappelée celle des EHPAD.

Etant donné les contraintes financières pesant sur l’hôpital et pour diminuer de manière substantielle le coût économique lié au retour à l’autonomie des personnes ayant subi une intervention chirurgicale, ou présentant un problème de santé (accident, maladie chronique…), la présence dans le paysage médico-social des SSR est devenue indispensable.

Sous l’impulsion des ARS, ces structures pluridisciplinaires ont su tisser un lien toujours plus empreint de complémentarité avec la filière amont (l’hôpital) et les structures médico-sociales comme les EHPAD et les services de soins infirmiers à domicile (offre en aval).

Leur rôle devient même prépondérant du fait de cette coopération très étroite avec de nombreux acteurs de santé : hôpitaux et cliniques de court séjour, professionnels de la médecine de ville, structures médico-sociales… Pour faciliter le parcours du patient, elles s’inscrivent au cœur de nombreux réseaux de santé sur le territoire, liés par exemple au handicap, aux maladies chroniques ou au grand âge.

Les SSR en quelques chiffres

1 833 structures SSR sur le territoire (métropole et DROM) [2].
Nombre de lits et places : 116 000.
950 000 patients accueillis.
37 millions de journées complètes facturées dans les SSR (chiffre 2014).
Age moyen des patients : 75 ans.
Durée du séjour moyen en hospitalisation complète : 35,6 jours.
Nombre total de séjours (partiels et complets): 1 400 000.
Coût du financement des séjours : 8,4 milliards d’euros (estimation 2015).
Taille moyenne d’un SSR : 69 lits (la grande majorité se situant entre 55 et 76 lits).
Part du secteur privé à but lucratif (nombre de lits et places): 30 %.

Les SSR et les défis de santé publique en chiffres

Principale cause de mortalité en France (32 % des décès) : les maladies cardio-vasculaires.
Toutes les 4 minutes en France, une personne est victime d’un AVC.
Les maladies chroniques touchent 1 français sur 5.
La population atteinte de diabète a augmenté de plus de 180 % en 10 ans (3,5 millions de français).
L’obésité est à l’origine directement ou indirectement de 55 000 morts.
Ce taux d’obésité augmente de 5,9 % par an.
6,5 millions de personnes étaient concernées par l’obésité en 2009.
Les accidents de la route ont été à l’origine de 30 000 hospitalisations (avril 2010-mars 2011).
En 25 ans, le taux d’incidence du cancer a augmenté de 35 % chez les hommes et de 43 chez les femmes.
Certaines affectations respiratoires sont à l’origine de plus 17 000 décès par an. Ces troubles de la santé concernent 5 à 10 % de la population française.
La maladie d’Alzheimer et les maladies apparentées affectent 800 000 personnes.

On estime qu’une personne sur trois aura plus de 60 ans en 2050. Ce vieillissement de la population entraînera une croissance très conséquente des polypathologies du grand âge [3].

Quel est le modèle économique des établissements de soins de suite et de réadaptation ?

Les SSR sont des structures qui tiennent leur agrément des ARS. Elles sont agréées et conventionnées par les organismes de sécurité sociale ainsi que par les entreprises de complémentaire santé.

La prise en charge financière du patient varie entre 80 et 100 % en fonction de sa situation.

Le chiffre d’affaires des SSR est le fruit de deux activités : les soins et l’hébergement.

Les soins et l’hébergement reposent essentiellement sur une prise en charge par l’Assurance Maladie (seul le ticket modérateur peut parfois rester à la charge de l’assuré). Les SSR du secteur privé sont tarifés au prix de journée et réglés directement à l’établissement par la Sécurité Sociale. Le prix du séjour dépend de la technicité nécessitée par la pathologie du patient. Il couvre les soins, les médicaments, la charge de personnel, l’hébergement.

Malgré cette délégation aux SSR de la prise en charge du retour à l’autonomie des patients quasi exclusivement financé par la solidarité nationale, les économies réalisées sont plus que substantielles pour les comptes sociaux si nous les jugeons à l’aune du prix du séjour facturé. En effet, celui-ci varie entre 100 et 400 € en SSR contre une fourchette oscillant entre 250 et 4 000 € par jour en MCO (Médecine Chirurgie, Obstétrique).

L’objectif des autorités de diminuer la durée moyenne du séjour à l’hôpital se comprend lorsque l’on raisonne en termes de coût de rééducation post chirurgicale. En effet, le coût global de la prise en charge en SSR est inférieur de 2,5 à 4 à celui du séjour en clinique privée ou en hôpital public.

L’investissement meublé en SSR, quel attrait pour l’investisseur ?

Comme pour les EHPAD, les établissements de Soins de Suite et de Réadaptation sont des actifs dédiés (à une activité très spécifique rendant difficile le changement d’affectation).

Lors d’un investissement meublé en SSR, l’investisseur acquiert un bien immobilier et le confie à un exploitant professionnel au travers d’une relation contractuelle obligatoire : le bail commercial.

Les similitudes avec les EHPAD sont très fortes dans l’approche que l’investisseur doit avoir pour pleinement apprécier cette classe d’actifs :

un même cadre fiscal avantageux (statut du loueur en meublé classique),
une nature de revenus identiques (revenus BIC),
des baux commerciaux souvent au bénéfice du bailleur/investisseur,
une gestion du bien immobilier déléguée,
une visibilité à long terme de l’activité des SSR (permettant à l’acquéreur de se projeter à long terme),
un marché de pénurie compte tenu du manque de structures proposées.

En revanche, l’offre de programmes proposés est réduite en regard d’une demande qui s’affirme à mesure que les investisseurs prennent conscience de la légitimité de ce placement.

Ainsi, il est à noter que Le Noble Age est l’un des rares groupes à favoriser l’accession des investisseurs individuels à cette offre immobilière qui permet de dégager un rendement équivalent voire légèrement supérieur à celui observé pour les investissement en EHPAD.

Nos produits Loueur en meublé (LMP / LMNP)

[1] Selon le site du syndicat des soins de suite et de réadaptation. Voir : http://www.fhp-ssr.fr/.

[2] DREES, SAE 2014, traitements DREES, INSEE, estimations de la population au 1er janvier 2014.

[3] Certains éléments précédents sont tirés du livre blanc « État des lieux et propositions pour demain » de la FHP-SSR.