Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé.
En quoi le marché touristique français est-il favorable à l’investissement locatif en résidence de tourisme ?
La France est, depuis 20 ans, le 1er pays d’accueil de touristes étrangers. Ces derniers viennent y apprécier l’accueil « made in France » avec son raffinement gastronomique, sa richesse patrimoniale (en particulier celle de Paris) ainsi que de multiples endroits où la nature reste préservée. Cette importance du tourisme en France est accrue par l’importance du tourisme national. On observe ainsi une préférence des français pour leur pays lors de leurs vacances. Ainsi, 85% des vacanciers français partent en vacances sur le territoire national.
Le marché touristique français a, de plus, un poids lourd dans l’économie nationale. Il représente en effet, 6,2 % du Produit Intérieur Brut national et fait de la France, le 3e collecteur de recettes touristiques au monde.
En quoi les limites du marché touristique Français valorisent-elles encore plus l’investissement en résidences de tourismes ?
Face à la conjoncture actuelle, la tendance est à la baisse des dépenses accessoires, au développement du low-cost, des vacances hors saison, du tourisme durable, ainsi qu’à un accroissement de la sensibilité au couple qualité (i.e. emplacement et prestations) / prix.
Ces facteurs conjoncturels, font apparaître les avantages des résidences de tourisme. Il est accessible à des prix attractifs et pour tous les goûts. Le rapport qualité/prix est supérieur à celui de l’hôtellerie si bien qu’un séjour dans une résidence de tourisme est, en moyenne, 40% moins cher que ce même séjour à l’hôtel. Les aléas conjoncturels conduisent seulement à un transfert du type de clientèle. Une hausse des prix conduira à un accroissement de la demande de la part des vacanciers français tandis qu’une baisse conduira à un accroissement de la demande de type étrangère, séduite par l’attractivité du pays. Il n’y a donc pas frein actuels à l’attractivité de ce type d’habitations. Le mouvement tend même à rapprocher le pays au rang de 1er collecteur de recettes touristiques au monde.
Les résidences de tourisme permettent donc de satisfaire le promoteur, le propriétaire ainsi que le client.
Quel endroit choisir pour investir en résidence de tourisme ?
S’il est vrai que le Sud est une destination prisée des touristes estivaux, le rapport qualité/prix dépasse la destination. Il pourra donc être plus avantageux d’investir à un autre endroit si les prestations proposables sont plus avantageuses. Tout comme l’enneigement n’est pas le seul critère choisit par les touristes hivernaux, le soleil ne l’est pas non plus. Le mouvement est même à une diversification de l’offre avec la fin de la polarisation vacances au ski/vacances à la mer , par le développement des vacances axées sur le bien-être et situées dans l’arrière-pays ou encore des vacances axées sur la remise en forme avec des propositions de randonnées, de parapente, d’équitation etc.
Quelles sont les mises en garde pour un investissement locatif en résidence de tourisme ?
Les dispositions à prendre concernent plutôt le gestionnaire. Ainsi, nombreux sont les gestionnaires qui ont déposé le bilan. De bons exploitants permettent aussi d’éviter d’avoir à payer des frais d’entretien importants, ceux-ci étant généralement pris en charge par eux-mêmes. Le choix d’un bon gestionnaire est donc un élément majeur voire l’élément majeur de ce type d’investissement. Il faut donc choisir un gestionnaire solide à l’historique et aux résultats indiscutables. En effet mieux vaut privilégier un passé solide que des promesses sans lendemain.
Lors d’un investissement locatif en résidence de tourime, faut-il préférer un bail commercial ?
Le bail commercial permet de s’entendre sur les obligations et contreparties de chacun des contractants (bailleur professionnel ainsi qu’investisseur). L’investisseur recevra donc un loyer tous les mois ou en fonction des saisons sans avoir à se soucier de l’exploitation et du taux d’occupation de son logement.
Ce dernier constituant l’outil de travail du bailleur, si l’investisseur veut récupérer son bien pour le vendre ou en assurer lui-même l’exploitation, il devra payer une indemnité que l’on appelle indemnité d’éviction et qui peut remettre en cause l’hypothèse d’une importante valorisation lors de la vente du bien. Le choix de départ est donc primordial, l’idée étant qu’il faut acheter au prix le plus juste pour avoir un potentiel de valorisation intéressant. Si l’objectif final est la revente, il peut donc être intéressant de réfléchir si le bail commercial est nécessaire. Il convient cependant de noter que la revente se fait généralement après les 9 années pour bénéficier des avantages fiscaux que permet l’investissement dans les résidences de tourisme. Il convient également de noter que l’indemnité d’éviction est souvent négociable à l’issue du bail. Elle est d’autant plus négociable que le bail a déjà été renouvelé une fois (au bout, donc, de 20 ans).
En ce qui concerne les rendements, ceux-ci sont tout à fait comparables aux rendements connus avec d’autres types d’investissement immobilier géré. Ils varient généralement entre 3 et 4,5 %. Ces pourcentages pouvant être diminués selon que l’investisseur utilisera le bien à son profit personnel.