L’investissement locatif en résidence étudiante en 7 questions réponses

Une résidence étudiante est une résidence avec services réservée aux étudiants. La législation impose un ratio de 70 % d’étudiants au sein de l’établissement, sous peine de voir remis en cause l’avantage fiscal dont profite l’investisseur (taux observé sur une période de référence de 3 mois sur la période de référence du 1er octobre au 31 décembre).

Au sein de la résidence, des services doivent être proposés aux occupants comme l’accueil, le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison. Cette offre servicielle est impérative pour prétendre à la qualification de résidences services. Trois des quatre services précités doivent être proposés.

Dans les faits, d’autres prestations sont incontournables pour séduire la population étudiante et répondre à ses nouvelles attentes, comme l’accès au Wifi, la présence de salles de coworking, d’un garage à vélo, d’une laverie, d’une salle de fitness, d’espaces de détente, etc…

Ces résidences étudiantes se situent le plus souvent dans de grandes villes où se trouvent les universités, écoles supérieures et instituts divers. Mais le besoin peut exister, dès lors que l’offre en termes d’enseignement est identifiée (villes moyennes). Les appartements ont une taille généralement comprise entre 18 et 45 m² et le prix de vente oscille dans une fourchette comprise entre 70 000 et 250 000 €.

L’investissement locatif en résidence étudiante relève de l’immobilier géré. Le fait de déléguer la gestion de la résidence à un locataire/exploitant professionnel permet de se ne pas avoir à souffrir de la gestion locative au quotidien et de tous ses petits tracas qui peuvent survenir tout au long de la vie de l’opération. Ce schéma permet une tranquillité d’esprit pour l’investisseur notamment concernant la perception des loyers. L’absence de résident au sein d’un logement ne vaut pas absence de loyer pour le bailleur, du fait de la présence permanente d’un locataire unique (l’exploitant), au sein de l’établissement.

L’autre attrait concerne la fiscalité. Le statut du loueur en meublé permet de générer des revenus quasiment non-imposables voire non fiscalisés.

Le schéma retenu pour ce type d’investissement est facilement compréhensible. L’acheteur s’engage à acquérir un logement au sein d’une résidence (neuve ou ancienne) et à signer concomitamment un bail commercial avec un exploitant unique. Ainsi, le locataire (exploitant/preneur à bail) gère le collectif dans des termes exprimés dans ledit bail commercial, pour le compte de l’ensemble des bailleurs (copropriétaires).

Investir dans une résidence avec services soumis à TVA, implique d’opter pour le statut du loueur en meublé (professionnel ou non). Aussi, il nous semble raisonnable d’être accompagné par un intermédiaire capable de suivre l’investisseur dans son projet. En effet, s’adresser à un professionnel connaissant le secteur et la fiscalité liée à cette typologie d’investissement immobilier semble judicieux. Le professionnel déterminera un projet sur la base des éléments patrimoniaux, fiscaux et des objectifs recherchés par son client.

L’investissement locatif en résidence étudiante s’adresse prioritairement aux personnes qui souhaitent percevoir des revenus complémentaires non fiscalisés. Ces derniers pouvant être partiellement ou totalement défiscalisés dans le cadre du statut du loueur en meublé classique avec amortissement (sans réduction d’impôt dans ce cas). Investir dans le logement étudiant permet de se décharger de la gestion au quotidien de l’établissement puisque celle-ci est déléguée à un professionnel unique, l’exploitant de la résidence.

C’est un investissement qui peut s’envisager en vue de la préparation de la retraite. La rentabilité attendue étant de l’ordre de 3.5 %.

La situation actuelle est anxiogène et interroge les investisseurs sur l’opportunité d’acheter un bien immobilier en résidence étudiante. Au-delà de la conjoncture, il semble utile de rappeler la réalité du logement étudiant.

Le Ministère de l’Enseignement Supérieur, de la Recherche et de l’Innovation estime que le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur s’établit à 2,78 millions. Un chiffre en constante augmentation depuis 2008. Par ailleurs, une autre étude publiée en juin 2015, nous apprend que 36 % des étudiants vivaient chez leurs parents ou dans une résidence familiale. Enfin, près d’un étudiant sur deux vit soit en location seul ou en couple, soit en colocation.

Les résidences gérées par le CROUS disposaient de 175 000 logements en 2018 et le nombre d’appartements disponibles dans le parc privé sera de 142 000, en 2021.

Le besoin en termes de capacité d’hébergements se pose chaque année pour les étudiants. Le nombre de places, permettant de répondre aux souhaits légitimes des étudiants de pouvoir loger près du lieu d’enseignement, est insuffisant si l’on se fie à ces chiffres. De plus, ce besoin est loin d’être uniforme sur tout le territoire. Selon une étude de mars 2015, le taux de couverture (nombre de chambres/nombre d’étudiants) était de près de 16 % en moyenne nationale mais avec de grandes disparités. A Grenoble, ce taux est proche de 20 % contre 2,5 % à Paris et à peine 10 % à Lille.

S’agissant d’actif dédié, les principales mises en garde concernent, le gestionnaire de la résidence étudiante et sa localisation. En effet, le gestionnaire de la résidence étudiante est l’acteur central et unique du projet, s’assurer de sa fiabilité ainsi que de sa bonne santé financière nous semble incontournable (portefeuille en exploitation, comptes, réputation…). L’adéquation de l’offre avec son environnement sera le deuxième élément à prendre en considération. La résidence étudiante doit être à proximité immédiate des lieux d’études mais aussi de tout ce qui facilitera le quotidien du résident (commerces, administrations, transports, loisirs).

Bien entendu, il convient de s’assurer de la qualité de l’exploitant (expérience, taille du portefeuille de résidences administrées, actualité, relation avec le bailleur…) et de la pertinence de la localisation de la résidence. Une lecture du bail commercial permet de comprendre les charges que devra supporter les deux parties et donc de déterminer un rendement estimé de l’offre. Ce commentaire vaut aussi pour les autres résidences services.

Dernier point qui n’est pas exclusif aux résidences étudiantes, concerne le renouvellement du bail commercial. Lorsque le bail arrive à son terme, il est légitime que les deux parties puissent échanger sur les termes de la prolongation de la relation commerciale.

Oui, l’immobilier géré (bail commercial, assujettissement à la TVA, services proposés aux résidents) permet de profiter du statut avantageux du loueur en meublé et ainsi de percevoir des loyers non imposables sur une longue période. Il en est ainsi pour les résidences de tourisme, les EHPAD, les résidences pour seniors et donc les résidences étudiantes. 

Le bail commercial décrit les obligations et contreparties de chacun des contractants (preneur à bail professionnel et bailleur particulier). Il offre une certaine garantie, dans la mesure où l’investisseur recevra un loyer tous les mois ou trimestres (que son logement soit loué ou non) sans avoir à se soucier de l’exploitation et du taux d’occupation. Il est évident aussi que si ce taux de remplissage était insuffisant pour assumer l’ensemble des charges lui incombant et dégager un bénéfice, l’exploitant (unique locataire de l’établissement) pourrait être tenté de renégocier les termes du bail commercial.