Le dispositif LMNP peut il être la solution pour préparer sa retraite ? Les experts sont formels, les déficits des systèmes français de retraite ne pourront être résolus que par un ensemble de mesures qui incluront certainement un gel voire une baisse des rentes servies.
Plus que jamais, les Français doivent profiter de leurs années d’activités pour organiser des revenus complémentaires disponibles au moment de la retraite.
L’assurance-vie a souvent été considérée comme la solution idéale, notamment en raison de sa fiscalité bonifiée après 8 ans. Deux crises boursières majeures et l’érosion des fonds en Euros ont largement écorné cette idée.
L’immobilier traditionnel, s’il est un outil de construction patrimoniale intéressant présente deux défauts : une fiscalité confiscatoire et la nécessité d’y consacrer du temps et de l’énergie.
La location meublée non professionnelle (dispositif LMNP) consiste à investir dans un bien immobilier meublé et donné en location à un exploitant professionnel. Le LMNP présente cinq spécificités qui font de ce produit un excellent complément de retraite.
La simplicité de gestion
La location meublée non professionnelle consiste à investir dans un bien immobilier meublé et donné en location à un exploitant professionnel. Cet investissement peut être réalisé dans une résidence pour étudiants, pour seniors, de tourisme ou un EHPAD (maison de retraite médicalisée).
Le bail qui lie l’investisseur à l’exploitant est un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans et qui prévoit un transfert quasi complet des charges vers le locataire. Ainsi, l’investisseur n’a à se soucier ni de la gestion, ni de l’occupation ni de l’entretien de son bien pendant une durée très longue. Il ne reste à l’investisseur qu’à s’assurer de déclarer correctement ses revenus une fois par an.
Cette simplicité de gestion est un atout majeur pour un produit destiné à la retraite, période pendant laquelle l’investisseur n’aura pas forcément le temps ou l’énergie de gérer un investissement contraignant.
La possibilité d’emprunter
L’investissement en LMNP est un investissement immobilier. Il n’y a aucune difficulté particulière à faire financer ce type de produit par un réseau bancaire. Les organismes de caution mutuelle, Crédit Logement, acceptent aussi sans difficulté de cautionner les emprunts destinés à financer ces investissements.
Dans le cas d’un actif qui souhaite investir pour préparer sa retraite, cette possibilité d’emprunter est fondamentale, peu d’épargnant disposent en effet des fonds disponibles pour acquérir un bien en payant comptant.
D’autre part, les taux d’emprunt étant actuellement au plus bas, il est conjoncturellement intéressant d’emprunter sur une durée comprise entre 10 et 20 ans. L’idéal est de caler la durée d’emprunt sur l’âge prévisionnel de départ en retraite, afin que le bien soit financé et dégage une rente de revenus complémentaires.
La récupération de la TVA sur l’immobilier neuf
Tout le monde ne le sait pas, mais l’immobilier neuf est soumis à un taux TVA normal, c’est-à-dire 19,6 %. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les frais d’acte (aussi appelés frais de notaire) sont réduits sur le neuf.
Sous réserve de la signature d’un bail commercial, lui aussi soumis à TVA, l’investisseur récupère la valeur de la TVA. Celle-ci lui est remboursée sous 3 mois par le centre des impôts auquel il est affilié et qui dépend de la localisation de l’investissement.
L’investissement en LMNP permet donc d’acquérir de l’immobilier sans subir la perte fiscale de la TVA qui grève généralement l’immobilier neuf.
L’amortissement comptable
A la différence de la location nue qui est une activité civile, la location meublée est une activité commerciale. A ce titre, l’investisseur en LMNP est assimilé à un commerçant. Il peut donc amortir comptablement son outil de travail, qui n’est autre que la valeur de l’immobilier et du mobilier qu’il a acquis.
L’amortissement revient à passer chaque année une charge comptable dans l’exploitation du bien. Cette charge est censée représenter la dépréciation de la valeur des actifs (ce qui est évidemment théorique s’agissant de biens immobiliers). Conventionnellement, un investissement immobilier s’amortit à 90 % (les 10 % restant étant la valeur du terrain, non amortissable) sur 30 ans, ce qui revient à passer chaque année une charge comptable de 3 % de la valeur du bien et diminuer d’autant le résultat taxable.
Par exemple, un investissement de 100.000 € et dégageant un loyer net de 4.500 € par an n’est taxé en LMNP que sur une base de 1.500 € (l’amortissement de l’année vient grever le résultat de 3 % de la valeur des actifs, soit 3.000 €). Grâce à cette disposition, l’investisseur qui paye comptant (pour compléter immédiatement ses revenus) ne sera taxé que sur une petite partie de son bénéfice.
Dans le cas d’un emprunt souscrit pour financer le bien, les intérêts d’emprunt et les amortissements gommeront totalement la fiscalité pendant la période de remboursement et même quelques années au-delà.
La revalorisation
Le bail commercial qui lie l’investisseur à l’exploitant est, comme tout bail, soumis à indexation. Les indices couramment utilisés en LMNP sont l’ICC (Indice du coût de la construction), l’ILC (indice des loyers commerciaux) ou une indexation forfaitaire. Ainsi, les revenus engendrés par un investissement en LMNP sont protégés contre l’inflation.
De même, la valeur des investissements peut être corrélée à l’évolution du marché immobilier qui, sur le long terme, maintient une tendance haussière.
L’investissement avec le dispositif LMNP lie fortement et durablement l’acquéreur et l’exploitant. Aussi, l’investisseur devra faire son choix en utilisant comme critères principaux la solidité financière du gestionnaire et les conditions du bail commercial. Il devra aussi s’assurer que la typologie de produit est en adéquation avec son emplacement géographique (par exemple les résidences pour seniors sont particulièrement demandées en bord de mer). Enfin, l’investisseur s’assurera que le loyer et son indexation sont équilibrés, à la fois rentable pour lui-même et pour l’exploitant.
Une fois prises ces précautions à l’achat, la location meublée non professionnelle est un formidable outil de rente. Les caractéristiques fonctionnelles, financières et fiscales décrites ci-dessus font certainement du dispositif LMNP l’un des meilleurs compléments de retraite qui soit.