Investir dans l’immobilier outre-mer présente de nombreux avantages pour les investisseurs ultramarins comme pour les investisseurs métropolitains. Que l’objectif soit de se constituer une rente, de réaliser des économies d’impôt ou de bénéficier à terme d’une résidence secondaire ou principale, investir dans l’immobilier en outre-mer est une opportunité qui ne manque pas d’atouts en 2024. Dans ce guide nous allons revenir sur le cadre fiscal d’un investissement outre-mer, sur les différentes zones d’investissement (La zone Pacifique, les Antilles, la Réunion, la Guyane), les investisseurs concernés ainsi que sur les avantages et les limites de ce type investissement.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs Pinel outre-mer, Girardin IS et CIOP.
Au préalable, il faut bien garder à l’esprit que, comme pour tout investissement immobilier, un investissement outre-mer réussi dépendra de l’emplacement, de la rentabilité locative, du prix d’acquisition et de la fiscalité inhérente au projet. Pour tenir compte de l’éloignement, plus encore qu’en métropole, l’investisseur doit se focaliser sur les caractéristiques intrinsèques du projet pour s’assurer que les avantages fiscaux qu’il perçoit s’accompagneront d’une valorisation patrimoniale de son acquisition.
Le cadre fiscal d’un investissement outre-mer
Investir dans l’immobilier Outre-Mer permet au contribuable de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu. En 2024, une seule loi de défiscalisation immobilière permet aux particuliers de bénéficier de réduction d’impôts en investissant dans l’immobilier Outre-Mer : la loi Pinel Outre-Mer. Depuis le 1er janvier 2018, la loi Girardin immobilier est définitivement fermée aux particuliers, seule sa version destinée aux entreprises subsiste, la loi Girardin IS pour les sociétés soumises à l’IS. L’article 244 quater W permet aux sociétés qui investissent dans un DROM ou à Saint-Martin de bénéficier d’un crédit d’impôt calculé sur le montant de l’investissement. La loi Girardin industriel permet quant à elle, de réduire ses impôts en contrepartie d’investissements productifs.
Investir outre-mer avec le dispositif Pinel outre-mer
La loi Pinel Outre-Mer octroie à l’investisseur une réduction d’impôt de 20 %, 23 % ou 25 % de la valeur du bien, à valoir sur 6, 9 ou 12 ans. Une majoration de taux est accordée aux logements qui respectent certains critères de performance énergétique et environnementale. Ainsi, les taux de défiscalisation passent à 23 % pour 6 ans d’engagement de location, 29 % pour 9 ans et 32 % pour 12 ans). Par exemple, un investissement de 200 000 € permettra d’économiser jusqu’à 50 000 € sur 12 ans, soit 6 667 € par an pendant 6 ans puis 2 000 € par an pendant 3 ans et 1 333 € par pendant 3 ans supplémentaires. Avec les taux majorés, la réduction d’impôt se porte à 64 000 € sur 12 ans. En contrepartie l’investisseur s’engage à conserver le bien pendant 6, 9 ou 12 ans, à le louer durant cette période au titre de résidence principale et à respecter des plafonds de loyer et de ressources de locataires. Ces plafonds seront plus ou moins contraignants selon la zone d’investissement choisie. L’avantage fiscal perçu au titre de la loi Pinel Outre-Mer doit être intégré dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales avec un plafond spécifique à l’Outre-Mer de 18 000 € par an par foyer.
Investir outre-mer avec le dispositif Girardin immobilier IS
Le dispositif Girardin IS est accordé aux sociétés soumises à l’IS. Il permet de déduire du résultat imposable d’une société le montant investi lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Ce dispositif est soumis à un plafonnement sur le prix au m² de surface habitable du bien acquis et celui-ci doit être mis en location pour une période minimale de 5 ans. L’excédent du déficit ainsi créé est reportable sur les exercices suivants et le bien peut être amorti dans les condition normale d’acquisition d’une immobilisation corporelle (25 ans).
Investir outre-mer avec le dispositif du CIOP (Art. 244 quater W)
Le Crédit d’Impôt pour Investissements Outre-Mer (CIOP) est destiné aux sociétés dont l’activité est l’acquisition de biens immobiliers neufs à des fins locatives dans les DROM et à Saint-Martin. Les entreprises doivent respecter diverses conditions, comme la mise en location du bien pour une durée minimale de sept ans et respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le crédit d’impôt varie selon la localisation et le régime d’imposition de l’entreprise, allant de 35% jusqu’à 45,9% du prix de revient du logement.
Les zones d’investissement outre-mer
Investir dans l’immobilier Outre-Mer est possible dans des territoires extrêmement variés. Il s’agit des cinq départements d’outre-mer (DOM) : Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte, des collectivités d’outre-mer (COM) : Polynésie Française, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna, Saint-Martin et Saint Barthélémy, ainsi que la Nouvelle-Calédonie.
Ces territoires sont très divers et leurs marchés immobiliers bien spécifiques. On ne peut appréhender l’investissement Outre-Mer qu’en regardant en détail le fonctionnement de chacune des destinations. Pour synthétiser, on peut dire qu’il existe 4 grandes zones d’investissement outre-mer : la zone Pacifique, La Réunion, Les Antilles et la Guyane. Sur chacune des zones, nous nous focaliserons sur l’essentiel, certains territoires (Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Barthélemy …) étant trop confidentiels pour représenter à ce jour une réelle opportunité d’investissement.
La zone Pacifique (Tahiti et Nouvelle-Calédonie)
Tahiti, île principale de la Polynésie Française, compte environ 180 000 habitants, principalement dans l’agglomération de Papeete. La pêche et le tourisme sont les deux moteurs de l’économie de l’île. La crise touristique qui a durement touché l’île entre 2007 et 2015 s’est complètement résorbée. L’investissement immobilier à Tahiti est de nouveau intéressant sur les zones les plus recherchées, Papeete en particulier.
La Nouvelle-Calédonie est un territoire riche, notamment grâce aux mines de nickel qu’elle détient. Elle connait depuis plus de 10 ans une croissance économique soutenue et un taux de chômage en recul. La rentabilité de l’immobilier peut être intéressante. Il faut en revanche absolument s’attacher à trouver des offres à un vrai prix de marché, certains intermédiaires augmentant artificiellement les prix à destination des investisseurs métropolitains. D’autre part, la Nouvelle-Calédonie présente un risque politique, les partis kanaks indépendantistes étant une force politique majeure sur l’île.
En conclusion, la zone Pacifique est une destination d’investissement potentiellement intéressante, dans laquelle la population est croissante et dispose d’un important pouvoir d’achat. Tahiti peut aussi constituer à terme une destination de résidence principale ou secondaire agréable. Avant d’investir en zone Pacifique, il faut toutefois avoir à l’esprit que 12 heures de décalage horaire et 24 heures de trajet peuvent engendrer quelques complexités dans la gestion du bien acquis.
La Réunion
Avec plus de 800 000 habitants, La Réunion est le plus peuplé des DOM français, et aussi le plus développé économiquement. Deux grandes villes concentrent la majorité de la population et de l’activité économique : Saint-Denis au Nord et Saint-Pierre, au Sud de l’île. Elles sont reliées par une voie rapide appelée « route des Tamarins ».
La Réunion bénéficie d’atouts géographiques exceptionnels entre des côtes protégées par des lagons et l’intérieur de l’île couvert de montagnes volcaniques. Le tourisme est ainsi la principale source de revenus de l’île. Viennent ensuite l’industrie de la canne à sucre et la pêche.
Malgré une économie relativement dynamique et une croissance démographique soutenue, le marché immobilier de La Réunion est en crise. Il subit en particulier les effets pervers d’un trop fort engouement de la part des investisseurs engendrant aujourd’hui des prix de vente déconnectés des loyers de marché. Les rentabilités locatives sont faibles et le marché de la revente est compliqué.
Les Antilles (Guadeloupe, Martinique, Saint-Martin)
La Martinique et La Guadeloupe sont les deux DOM des Antilles Françaises. A eux deux, ils regroupement environ 400 000 habitants, mais ce chiffre est en croissance en Guadeloupe et en baisse en Martinique. L’agriculture (transformation de la canne à sucre, banane, vanille, …) et le tourisme sont les deux principales sources de revenu de ces îles.
La Martinique comme la Guadeloupe connaissent une conjoncture économique qui s’améliore, avec une nette reprise de l’activité touristique depuis 2015. L’investissement immobilier dans ces DOM doit être concentré sur des produits avec un bon rapport qualité-prix afin de s’adapter au potentiel locatif local. Certains emplacements peuvent aussi être intéressants d’un point de vue touristique à long terme.
Autrefois rattachée à la Guadeloupe, l’île de Saint-Martin (partie française) est une collectivité d’Outre-Mer de 35 000 habitants environ. Elle offre à ses habitants un cadre de vie paradisiaque qui lui permet aussi d’attirer nombre de touristes sur ses plages, dans ses restaurants et ses boutiques de luxe. Suite au passage de l’ouragan Irma en septembre 2017, l’île a subi de nombreux dégâts et la période de reconstruction est entamée. Après quelques mois, l’économie traditionnelle s’est remise en place. Le secteur du logement particulièrement touché, a fait l’objet d’une très forte attention puisque les travaux de réhabilitation, quand ils étaient nécessaires ont été réalisés. Le secteur locatif de fait se porte bien puisqu’il y a un fort déficit en logement et le secteur de la construction privée a petit à petit repris sa place.
La Guyane
Seul département d’Outre-Mer français à ne pas être une île, la Guyane est un territoire situé au Nord de l’Amérique du Sud, enclavé entre le Brésil et le Suriname. Grande comme le Portugal, la Guyane n’est peuplée que de 250 000 habitants environ, principalement concentrés sur une bande côtière incluant 3 villes : Cayenne, Kourou et Saint-Laurent-du-Maroni. Le reste du territoire est couvert par la forêt amazonienne.
Malgré une image mitigée liée à son passé, la Guyane ne manque pas d’atouts pour l’avenir. Elle bénéficie avant tout d’une démographie en forte croissance (450 000 habitants attendus en 2030) et de ressources naturelles exceptionnelles : zone de pêche, sous-sol riche en or et exploitation forestière. D’autre part, le CSG, Centre Spatial Guyanais, basé à Kourou est devenu le plus important pas de tir de fusées au monde avec les programmes Ariane, Soyouz et Vega.
Le marché immobilier guyanais est pauvre en logements de qualité, de nombreuses constructions des années 60 à 80 ayant été conçues à l’économie. La demande en logements locatifs est largement supérieure à l’offre et le marché de l’immobilier neuf n’a pas flambé comme dans d’autres DOM. Pour ces raisons, la rentabilité immobilière est forte en Guyane et c’est une destination à privilégier pour l’investisseur métropolitain. Saint-Laurent-du-Maroni n’ayant que peu d’attractivité économique, Cayenne et Kourou sont les villes à privilégier.
Investir dans l’immobilier Outre-Mer : quel type d’investisseur ?
Investir dans l’immobilier Outre-Mer est souvent motivé par la défiscalisation. Pour qu’il soit intéressant pour lui d’investir Outre-Mer, un contribuable doit payer à minima 5000 € d’impôt sur le revenu. Ce qui correspond environ à la défiscalisation offerte par un appartement de 175 000 € en loi Pinel Outre-Mer.
Par rapport à un investissement défiscalisant en métropole, l’Outre-Mer octroie d’avantage de réductions d’impôt et permet de bénéficier d’un plafond global des niches fiscales spécifique de 18 000 €.
D’un point de vue bancaire, emprunter pour acquérir outre-mer ne pose pas de problème particulier. En effet, la plupart des grands réseaux bancaires acceptent ce type d’investissement. Toutefois, la prise de garantie est parfois complexe sur certains territoires et nécessite donc de passer par un organisme de caution mutuelle (type Crédit Logement ou CAMCA). Ce qui implique que l’investisseur dispose d’un patrimoine existant.
En résumé, investir dans l’immobilier Outre-Mer est principalement destiné à des contribuables fortement fiscalisés et bénéficiant d’une situation patrimoniale confortable.
D’autre part, la distance rend l’investissement plus anxiogène que s’il était situé au pied de chez soi. Il n’est pas raisonnable d’investir en immobilier en étant en permanence inquiet de la bonne fin de l’opération. Investir Outre-Mer doit donc être recommandé pour des contribuables capables d’assumer sereinement la distance qui les sépare de leur acquisition.
Avantages et limites de l’investissement immobilier Outre-Mer
Outre les avantages inhérents à tout investissement immobilier locatif, investir dans l’immobilier Outre-Mer dans le cadre fiscal de la loi Pinel outre-mer, permet aux contribuables de concentrer leurs économies sur 6 ans seulement et de dépasser le plafonnement global à 10 000 €. Investir Outre-Mer est donc l’une des solutions les plus puissantes en matière de défiscalisation.
Sur certains territoires, comme la Guyane par exemple, la rentabilité locative est particulièrement intéressante, largement supérieure à celle connue en métropole pour l’immobilier neuf. Le potentiel de revalorisation est aussi intéressant dans ce cas. Ainsi, l’immobilier d’Outre-Mer peut servir de support pour construire un patrimoine de long terme et une rente de retraite.
Enfin, certaines destinations (Tahiti, Antilles et Saint-Martin en particulier) peuvent s’envisager à terme pour un usage personnel ou en location saisonnière.
La distance séparant l’investisseur du bien qu’il acquière doit l’inciter à prendre plus encore de précautions que s’il achetait à côté de chez lui afin de s’assurer que les données présentées par le vendeur correspondent à la réalité du marché. Le contribuable intéressé par un investissement immobilier outre-mer doit impérativement consulter des sites Internet, comme defiscalisationdom.com, notre site dédié à l’immobilier neuf outre-mer et des agences immobilières locales pour vérifier en particulier le niveau de prix, le niveau de loyers et la demande locative. L’idéal est encore de se déplacer, investir quelques jours pour un projet de plusieurs années n’est pas déraisonnable.