Investir dans l’immobilier neuf est attractif pour les épargnants français. En effet, outre la constitution d’un patrimoine à moyen ou long terme, de nombreux dispositifs fiscaux encouragent les contribuables à investir dans l’immobilier neuf. La loi Pinel, la loi Pinel outre-mer et la loi Girardin par exemple permettent à l’investisseur de réduire ses impôts en contrepartie d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf.
Lorsqu’on achète un bien neuf, il s’agit souvent d’une VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, autrement appelée « vente sur plans ». En effet, au moment de l’acquisition, l’investisseur n’achète pas un produit fini mais un projet de construction.
Au-delà des critères qui doivent régir tout achat immobilier (emplacement, qualité, prix, demande locative, …), l’acquéreur en VEFA doit s’assurer que le promoteur ou vendeur de l’opération lui propose un projet viable et assorti de certaines garanties.
Voici donc les principaux points à contrôler, ou faire contrôler par le notaire, avant de signer son acte d’achat immobilier neuf.
La GFA (garantie financière d’achèvement)
Il s’agit de la garantie que le programme immobilier sera achevé même si le promoteur connait des difficultés financières. C’est une garantie obligatoire en France, aucun notaire ne peut faire signer un acte à un acquéreur si le promoteur n’apporte pas de garantie financière d’achèvement. Il existe en revanche 2 types de GFA : intrinsèque et extrinsèque.
Dans le cadre d’une garantie intrinsèque, le promoteur doit apporter la preuve qu’il a les moyens, sur fonds propres et au moyen des ventes déjà réalisées, de terminer l’immeuble. Ce type de garantie présente des limites et est appelé à disparaître dans le cadre de la loi ALUR.
A contrario, la garantie extrinsèque est une assurance apportée par une banque notoirement solvable qu’elle paiera l’achèvement de la construction dans le cas où le promoteur n’en aurait pas les moyens. Il s’agit de la solution la plus protectrice pour l’acquéreur.
Lorsqu’on investit en immobilier neuf, il faut donc s’assurer que le projet est couvert par une GFA extrinsèque.
La garantie décennale et l’assurance dommage-ouvrage
Ces assurances, obligatoires, couvrent les éventuelles malfaçons de la construction. Ainsi l’acquéreur en immobilier neuf est protégé quant à la qualité du bâtiment. Comme son nom l’indique, la garantie décennale couvre pendant 10 ans le propriétaire ou co-propriétaire du bâtiment contre les désordres survenant sur le gros œuvres.
Même si elles sont obligatoires, la non-souscription de ces assurances est sanctionnée assez légèrement (75 000 € maximum). Il arrive donc que ces assurances ne soient pas souscrites par certains promoteurs peu scrupuleux.
Avant d’acquérir en VEFA, il convient donc de s’assurer que des polices d’assurance dommage-ouvrage et de garantie décennale ont été souscrites conformément au Code de la Construction. En général, c’est le notaire qui fait ces vérifications d’usage, mais deux paires d’yeux valent toujours mieux qu’une !
La notice descriptive sommaire
Ce document, annexé au contrat de réservation puis à l’acte notarié, décrit les matériaux et méthodes de construction qui seront utilisés dans le projet. Il décrit aussi les finitions et prestations qui seront livrées par le promoteur à l’acquéreur (types de revêtements, équipement des cuisines et des salles de bains, norme thermique, …)
La notice descriptive est un élément très important car c’est lui qui fera foi en cas de désaccord entre le promoteur et l’acquéreur au moment de la livraison.
Avant de signer l’acte d’achat d’un projet en VEFA il faut donc impérativement lire en détail la notice descriptive sommaire et éventuellement se faire préciser, par écrit, les points qui pourraient être sujet à interprétation.
En conclusion, acheter de l’immobilier neuf est généralement plus protecteur qu’acheter de l’ancien. Encore faut-il que le promoteur respecte scrupuleusement les règles édictées par le Code de la Construction.