Déficit foncier : faire des travaux pour payer moins d’impôts

Interview d’Antoine Tranchimand dans l’émission Intégrale Placements sur BFM TV le 27 novembre 2014  :

Retranscription de l’interview :

On va vous apporter des solutions pour défiscaliser. Faites des travaux, ça vous permettra de payer moins d’impôts. On va vous expliquer comment faire avec Antoine Tranchimand. Bonjour

Guillaume pour BFM TV : Vous êtes associé chez K&P Finance. Je réalise des travaux, ça peut me permettre de payer moins d’impôts ?

Antoine Tranchimand : Oui, ça vous permet de payer moins d’impôt si vous faites des travaux dans un immeuble que vous mettez en location. Cela s’appelle une opération de déficit foncier. L‘objectif est d’engendrer des charges qui vont gommer tout ou partie des revenus fonciers voir même du revenu global.

Guillaume : Le prix des travaux, je peux les déduire ? Qu’est ce que c’est d’ailleurs c’est une déduction d’impôt ? Une réduction d’impôt ? De quoi on parle précisément avec le déficit foncier ?

Antoine Tranchimand : On parle d’une réduction de base imposable. Les travaux déductibles vont vous permettre de venir en charges sur vos revenus fonciers. Ces charges vont baisser votre base imposable et donc au final baisser votre impôt et les prélèvements sociaux qui y sont liés.

Guillaume : Donc pour en profitez que dois-je faire ? Simplement acheter un bien a rénover qu’il faut retaper ?

Antoine Tranchimand : Vous achetez effectivement un bien à rénover, vous vous lancer dans un programme de travaux mais attention tous les travaux ne sont pas déductibles. Il y a trois catégories de travaux.
La 1ère catégorie concerne les dépenses d’entretien et de réparations, celles-ci sont toujours déductibles.
La 2ème catégorie concerne les dépenses d’amélioration, celles-ci ne sont déductibles que lorsqu’on parle d’immobilier d’habitation, donc pas de commerce, pas de bureau, pas de parking.
Et puis enfin les dépenses de construction ou reconstruction, celles-ci ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Et parfois la limite est ténue entre ses différentes catégories. Il faut être très précis quant aux travaux qu’on exécute.

Guillaume : C’est vrai que la frontière est parfois floue entre se que l’on croit éligible au déficit foncier et ce qui ne l’est pas. Alors prenons des exemples pour bien définir cette frontière, des travaux que je pourrais pensé éligible au déficit foncier et qui en fait ne le sont pas ?

Antoine Tranchimand : Alors, typiquement tous les travaux qui consistent à augmenter la surface habitable d’un logement ne sont pas éligibles au déficit foncier. Si vous transformez un grenier en appartement, même si vous n’avez pas eu besoin d’un permis de construire pour le faire, ces dépenses ne seront pas éligibles au déficit foncier.

Guillaume : Et a l’inverse des dépenses que je pourrais croire pas éligible au déficit foncier et qui en réalité le sont ?

Antoine Tranchimand : Alors, je vous ai dit tout à l’heure, que les travaux d’amélioration étaient réservés aux immeubles d’habitation, et bien le bulletin officiel des impôts nous dit que « les dépenses d’amélioration réalisées sur une dépendance immédiate d’un immeuble d’habitation sont également immédiatement déductibles ». En d’autres termes, vous bétonnez et éclairez des caves qui ne l’étaient pas, alors même qu’une cave n’est pas un local d’habitation, dans la mesure où il est rattaché a un immeuble d’habitation, vous pourrez déduire ces travaux de votre déficit foncier.

Guillaume : Intéressant, de véritable astuce pour payer moins d’impôt et pour défiscaliser. Pas besoin que les travaux permettent de réaliser des économies d’énergie qui rentre dans le projet de transition énergétique ? Il n’y a pas de critère écologique aux travaux que je dois réalisés ?

Antoine Tranchimand : Non, il n’y a pas de critères écologiques à partir du moment où vous faites des travaux sur un bien qui est mis en location et que ces travaux soient éligibles au déficit fonciers vous pouvez vous les imputer.

Guillaume : Pour tous ceux qui souhaiterai faire de l’immobilier défiscalisant, il veut mieux faire de l’immobilier défiscalisant à travers du neuf « la loi Pinel » ou à travers de l’ancien en faisant du déficit foncier. Que conseillez vous ?

Antoine Tranchimand : Alors, cela dépend du particulier et de la situation du contribuable. C’est-à-dire que si vous avez des revenus fonciers, le déficit foncier va être beaucoup plus puissant que l’investissement dans l’immobilier neuf, parce que les revenus fonciers sont extrêmement taxés, ils subissent votre tranche marginale d’imposition, ils subissent les prélèvements sociaux, donc vous aurez plus d’intérêt à faire une opération de déficit foncier. En revanche, si c’est votre 1er investissement immobilier et donc vous n’avez pas de revenus immobilier, l’investissement dans le neuf, par exemple la loi Pinel est une solution tout à fait intéressante.

Guillaume : Voilà qui a intérêt à faire de l’immobilier neuf et qui a intérêt à faire du déficit foncier. De plus en plus de français d’ailleurs ont recours au déficit foncier ? On a des statistiques là-dessus ?

Antoine Tranchimand : Alors je ne sais pas si on a des statistiques. Nous on constate que le marché s’intéresse de plus en plus au déficit foncier pour plusieurs raisons.
La 1ère c’est que les revenus fonciers sont de plus en plus taxés donc de plus en plus intéressant de chercher à les réduire.
Le 2ème pont c’est qu’il existe depuis 2009 et plus encore depuis 2012 un mécanisme de plafonnement global des niches fiscales qui empêche de défiscaliser plus de 10 000€ par an. Le principe du déficit foncier est traité en dehors de ce plafonnement global des niches fiscales.

Guillaume : On échappe au plafonnement ?

Antoine Tranchimand : Absolument parce que c’est une réduction de base imposable ce n’est pas une défiscalisation au sens strict. Donc évidemment le fait d’échapper à cette contrainte oriente les contribuables vers ce type de solution.

Guillaume : C’est bien, mais faire des travaux coute quand même assez cher, cela s’ajoute au prix d’achat du logement. Cela signifie qu’il faut quand même pas mal d’argent pour pouvoir accéder à la technique du déficit foncier.

Antoine Tranchimand : Pas forcement, on trouve des produits à partir de 100 000€ /150 000 € tout compris, c’est-à-dire foncier et travaux. Bien entendu, si vous voulez acheter un grand appartement familial dans le centre de Paris c’est un peu plus.

Guillaume : Et si je ne suis pas capable de mener des travaux, je ne peux pas profiter de cet outil de défiscalisation qu’est le déficit foncier. Il faut forcement savoir faire des travaux ?

Antoine Tranchimand : Non, vous avez deux manières de faire sans commander des travaux.
Soit vous passez par une solution packadgée. Vous allez acheter un appartement et un volume de travaux prédéfinit et l’opérateur va se charger du pilotage des travaux. Ca c’est une première option.
La deuxième option consiste à acheter des SCPI de déficit foncier.

Guillaume : Des SCPI de déficit foncier, cela existe ?

Antoine Tranchimand : Absolument, des sociétés de portage immobilier qui vont investir exclusivement sur des immeubles à rénover.
Chaque actionnaire de la SCPI va intégrer dans sa déclaration de revenu la côte part de travaux correspondante au nombre de part qu’il a acquis.

Guillaume : Je souhaite faire du déficit foncier et j’ai peu d’argent à investir, je peux le faire à travers des SCPI de déficit foncier qui ont un ticket d’entrée relativement bas. C’est combien en général ?

Antoine Tranchimand : C’est quelque milliers d’euros, cela dépend des SCPI mais on va dire qu’à 10 000€ vous pouvez investir en SCPI de déficit foncier.

Guillaume : On imagine que l’autre intérêt c’est de mutualiser les risques sur les travaux ? On ne sait jamais comment les travaux vont se terminés ? S’ils vont aboutir aux résultats prévus ? En passant par des travaux à travers les SCPI c’est peut être une façon de mutualiser mon risque ?

Antoine Tranchimand : Absolument. Vous mutualiser le risque des travaux, vous mutualiser également le risque locatif, le risque de valeur des appartements parce que vous allez investir immédiatement sur plusieurs immeubles.

Guillaume: Ceci dit je ne les connais pas ces immeubles ? C’est de l’immobilier papier, je ne connais pas les immeubles dans lesquels j’investis ?

Antoine Tranchimand : Généralement au moment où vous souscrivez vous ne connaissez pas les immeubles. Pour autant les maisons de gestion qui fabriquent ce type de SCPI vont vous donner une information claire sur le type d’immeuble, sur la localisation des immeubles qu’ils cherchent à acheter. Vous pouvez déjà vous renseigner sur leur stratégie. Néanmoins il n’y a pas que des bons côtés dans la SCPI.

Guillaume : Il n’y a pas que des agneaux dans ce secteur ? Comme dans les autres.

Antoine Tranchimand : Ce n’est pas un problème d’agneau. C’est surtout que chaque produit à ses avantages et ses limites. La limite de la SCPI de déficit foncier c’est ca liquidité. Vous ne pouvez pas la céder quand vous voulez. Vous devez attendre la liquidation du patrimoine pour récupérer votre investissement. Donc c’est souvent des investissements longs entre 10 et 15 ans. L’autre point, c’est qu’il faut s’assurer que la SCPI n’achète pas les fins de programme de certains opérateurs de déficit foncier. Il faut donc préférer les SCPI « pure player », c’est-à-dire des gens qui vont vraiment être exclusivement gérant de SCPI plutôt que des opérateurs de déficit foncier qui utiliseraient la SCPI pour liquider des appartements un peu moins intéressants que d’autres.

Guillaume : Cela signifie qu’il faut privilégier quel type de déficit foncier ? Quel style de gestion de la SCPI faut-il privilégier quand on est un particulier.

Antoine Tranchimand : Il faut s’orienter vers des SCPI qui achètent des immeubles entiers comme ça nous avons dans la SCPI les meilleurs appartements et les moins valorisés de l’immeuble. Et il faut s’intéresser aux gens dont c’est le métier exclusif de gérer des SCPI.

Guillaume : Et bien voilà, des conseils et astuces extrêmement concret pour payer moins d’impôt en faisant ou en faisant faire des travaux. Merci beaucoup Antoine Tranchimand, associé chez K&P Finance.

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