Le calcul de la surface éligible à la loi Pinel permet de définir son plafond de loyer, c’est un des éléments critiques pour une défiscalisation réussie.
La loi Pinel, dans la continuité des lois Duflot et Scellier, demande une extrême vigilance sur le calcul de la surface éligible car bien souvent le loyer proposé en loi Pinel se situe en dessous du prix de marché. Se tromper sur le calcul de la surface éligible pourrait revenir à louer trop cher et se retrouver pris dans les fourches caudines de l’Administration Fiscale.
Calcul de la surface éligible à la loi Pinel ?
La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l’article 2 de l’annexe III au CGI. Elle s’entend de la surface habitable au sens de l’article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation. Ainsi ne peuvent être pris en compte dans le calcul, entre autres, la superficie des combles non aménagés, les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R*. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties du bien considéré d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Comment optimiser la surface éligible à la loi Pinel ?
Cette surface habitable peut être augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code mais dans la limite de 8 m². Deviennent potentiellement « éligibles » les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
Calcul de la surface éligible à la loi Pinel Outre-mer :
Une différence majeure existe pour l’Outre-mer où la surface habitable s’entend de la même manière qu’en Métropole mais avec un ajout non négligeable ! On peut y rajouter la varangue (terrasse couverte) dans sa totalité et dans la limite de 14 m². Cette différence est importante puisque de nombreux appartements ultra marins sont équipés de telles varangues permettant ainsi de majorer quelque peu le loyer autorisé par la loi Pinel.
Bien appréhender et calculer sa surface éligible à la loi Pinel est particulièrement important. Cela permet notamment d’éviter des erreurs grossières qui auraient pour conséquence une potentielle requalification fiscale. A l’inverse en connaissant tous les éléments éligibles, cela permet de ne pas sous évaluer son loyer et de le calculer au plus juste.