1. Caractéristiques d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Il existe 2 grandes familles de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) :
- les SCPI « classiques » ou « de rendement » : elles représentent plus de 90% du marché des SCPI et sont investies en locaux immobiliers dans le secteur tertiaire (commerces, entrepôts, bureaux…)
- Les SCPI fiscales qui doivent détenir des logements neufs ou rénovés ; ces SCPI fiscales sont le pendant « pierre papier » de l’immobilier neuf traditionnel qui s’appuie sur des lois de défiscalisation comme par exemple la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Girardin…
Elles peuvent être à capital fixe ou à capital variable.
La plupart de l’offre est concentrée sur les SCPI de rendements. Les rendements nets restent assez attractifs (+-5%) et chaque Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) a son propre « parti pris ». Certaines vont chercher la mutualisation à outrance (régions différentes, marchés différents….) tandis que d’autres vont se concentrer sur des secteurs qu’elles jugent porteurs (bureaux en région parisienne par exemple)
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) présentent un certain nombre d’avantages comme par exemple :
- La répartition du risque ; en effet une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est investie sur plusieurs type de biens immobiliers, potentiellement plusieurs secteurs (commerces, entrepôts….) et potentiellement encore plusieurs régions. Par définition les difficultés liées à un immeuble (absence de locataires, impayés, travaux….) peuvent être compensées par la très bonne santé d’un autre,
- La stabilité des locataires (baux 3-6-9),
- L’accès à un marché qui serait difficilement accessible en direct ; un immeuble de bureaux , des murs de contres commerciaux, des entrepôts, représentent pas définition des investissements pour des montants importants et sont par essence difficilement accessibles pour des particuliers,
- Une facilité de souscription puisque la signature d’un simple bordereau et d’une fiche de connaissance clients (obligations des CIF) suffit,
- Des revenus réguliers et une facilité de gestion dans la mesure où tout est géré par la société de gestion. L’investisseur reçoit ses loyers sans la moindre connexion avec la réalité immobilière du quotidien,
- La liquidité avec l’existence d’un marché secondaire ou encore mieux si la SCPI est logée dans un contrat d’assurance vie puisque une valeur de revente est définie et assurée par l’assureur.
les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) présentent aussi un certain nombre de risques comme par exemple :
- La diminution de la valeur des parts,
- La diminution de la rentabilité locative,
- La défaillance de la société de gestion. Il faut bien garder en effet à l’esprit que derrière ce schéma mutualisé et facilement accessible se cache de l’immobilier avec tous les aléas que celui-ci peut générer.
2. Fonctionnement d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Une SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’AMF.
Cette société de gestion a en charge :
- La gestion courante de la SCPI,
- La collecte des capitaux, l’acquisition et la gestion des immeubles (encaissement, recherche des locataires…),
- La gestion des associés (convocations, versement des dividendes…).
Dans ce cadre on trouve :
- Un conseil de surveillance qui a pour but de contrôle et d’assister la société de gestion,
- L’assemblée générale qui se réunit au moins une fois par an, valide ou révoque la société de gestion et désigne les membres du conseil de surveillance. Comme toute AG, elle peut voter des résolutions, déterminer les bénéfices à distribuer et modifier les statuts,
- L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui a en charge la régularité des opérations, le respect des obligations professionnelles et le contrôle d’une information correcte auprès des investisseurs ou futurs investisseurs,
- Le CAC (Commissaire aux Comptes) qui certifie les comptes annuels,
- L’expert immobilier qui détermine la valeur vénale des immeubles.
3. Fiscalité d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Les SCPI sont transparentes fiscalement et ne sont donc pas soumises à l’impôt sur les sociétés.
Chaque investisseur est soumis à son propre impôt (impôt sur le revenu généralement) en fonction des parts qu’il détient ; si les SCPI sont détenues en direct elles sont soumises à la fiscalité foncière de droit commun. Si les SCPI sont détenues via un contrat d’assurance-vie, la fiscalité qui s’impose est celle des contrats d’assurance-vie.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont enfin, comme précédemment évoqué, soumises à un certain nombre de contraintes puisqu’elle doivent notamment être gérées par une société de gestion agréée par l’AMF.