Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

Caractéristiques de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) :

Les SCPI sont ce qu’on appelle dans le langage courant de la « pierre papier ».

Il existe 2 grandes familles de SCPI :

• les SCPI de rendement ou « classique » : elles représentent plus de 90% du marché des SCPI et sont investies en locaux immobiliers dans le secteur tertiaire (commerces, entrepôts, bureaux …).
• Les SCPI fiscales qui doivent détenir des logements neufs ou rénovés ; ces SCPI fiscales sont le pendant « pierre papier » de l’immobilier neuf traditionnel qui s’appuie sur des lois de défiscalisation comme par exemple la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Girardin …

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui sont chargées de la gestion administrative, de la collecte des capitaux et de la gestion des associés.

On peut distinguer deux types de SCPI :

Les SCPI à capital fixe ont leur capital fixé à l’avance. Ainsi dès que le capital est atteint, on ferme les souscriptions. De nouvelles souscriptions seront possibles seulement lors d’une augmentation de capital. Leur prix est soit déterminé par la société de gestion soit le résultat entre l’offre et la demande sur le marché de gré à gré.

En revanche les SCPI à capital variable, elles, n’ont pas de plafond. On peut donc souscrire autant qu’on le souhaite. Ces SCPI sont disponibles toute l’année et les prix de souscription sont déterminés par la société de gestion selon la valeur du patrimoine.

Les SCPI présentent un certain nombre d’avantages, tels que la mutualisation du risque, la facilité d’accès, l’absence totale d’implication personnelle dans la gestion locative.
Comme tout placement, les SCPI peuvent aussi présenter un certain nombre de risques comme la diminution de la valeur des parts, la diminution de la rentabilité locative, la défaillance de la société de gestion. Il faut bien garder en effet à l’esprit que derrière ce schéma mutualisé et facilement accessible se cache de l’immobilier avec tous les aléas que celui-ci peut générer.

Obligations de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) :

Les SCPI sont transparentes fiscalement et ne sont donc pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

Chaque investisseur est soumis à son propre impôt (impôt sur le revenu généralement) en fonction des parts qu’il détient ; si les SCPI sont détenues en direct elles sont soumises à la fiscalité foncière de droit commun. Si les SCPI sont détenues via un contrat d’assurance-vie, la fiscalité qui s’impose est celle des contrats d’assurance-vie.

Enfin, les SCPI sont soumises à un certain nombre de contraintes puisqu’elles doivent notamment être gérées par une société de gestion agréée par l’AMF