Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI)

Caractéristiques de l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) :

Les OPCI font partie de la famille ce qu’on appelle dans le langage courant, la « pierre papier ». Comme les SCPI, ils ne sont pas cotés en Bourse.

Il existe 2 formes d’OPCI :

• Les SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable). Ces structures émettent des actions non cotés en fonction de la demande de souscription. Les SPPICAV acquièrent des parts de foncières cotées (SIIC), des parts de sociétés non cotées (pour au moins 51 % de l’actif de l’OPCI), des immeubles. Les actionnaires/épargnants peuvent s’exprimer sur la gestion de la société lors des assemblées générales. La transparence fiscale prévaut et les dividendes perçus par les associés sont assujettis à la fiscalité des revenus des capitaux mobiliers »
• Les FPI (Fonds de placement Immobilier) émettent quant à elles des parts de sociétés non cotées possédant majoritairement des actifs immobiliers et des immeubles physiques (murs commerciaux, entrepôts, résidences de services…). Les souscripteurs ne disposent pas des droits dont jouissent les associés d’une SPPICAV. La gestion du portefeuille constitué est confiée à un gérant agréé par l’AMF. La fiscalité des revenus perçus est celle des revenus fonciers.

Selon l’Autorité des Marchés Financiers, il existe 3 types d’OPCI :

• Les OPCI destinés au Grand Public.
• Les OPCI à règles de fonctionnement allégées sans effet de levier accessible à partir de 10 000 €.
• Les OPCI à règles de fonctionnement allégées avec effet de levier accessible destinés aux investisseurs qualifiés.

Caractéristique commune aux SPPICAV et FPI, la part de liquidités. L’OPCI devra est composé d’au moins 10 % de liquidités. Les OPCI sont tenus d’organiser la liquidité des titres selon des modalités qui leur sont propres.

Obligations de l’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) :

Le souscripteur peut opter sur le plan fiscal pour le régime le plus approprié en fonction de sa situation. Soit il choisit le régime des capitaux mobiliers (et il se dirigera vers les SPPICAV), soit il optera pour le régime des revenus fonciers (FPI).

On dit que l’OPCI bénéficie d’une transparence fiscale intégrale puisque le porteur de parts n’est imposé que pour le montant réellement distribué (revenus, plus-values), et non pas sur les résultats de l’OPCI.

Les revenus tirés de la détention de parts de FPI et les plus-values réalisées seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers pour les premiers et des plus-values immobilières pour les secondes, pour ce qui est de la part des actifs directement, et au travers des parts de sociétés civiles à prépondérance immobilière, SCI et SCPI.

La fiscalité des dividendes et des plus-values d’actions concernera les revenus et plus-values réalisées dans le cadre des SPPICAV.

Les FPI sont tenus de distribuer 85 % des plus-values réalisées et 85 % du résultat à leurs détenteurs alors que dans le cadre des SPPICAV, le taux de 85 % est un minimum pour ce qui est du résultat distribuable et 50 % pour les plus-values réalisées.