Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le principe du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) :

Le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) permet d’investir dans l’immobilier locatif, à titre professionnel, en société ou non dans un cadre privilégié. Fiscalement, elle est considérée comme une activité commerciale (BIC).

Ce statut ne concerne que les logements à titre d’habitation (ce qui exclut les locaux commerciaux). Une location est dite meublée lorsque le logement est loué et pourvu du mobilier et des équipements adaptés à la vie courante : cuisine équipée, salle de bains… De telle sorte que l’occupant n’ait que ses valises à poser pour jouir paisiblement et en toute autonomie du logement.

Ici, nous n’abordons le statut LMP que par le biais d’acquisitions réalisées en résidences services et données à bail commercial à un exploitant professionnel.

Pour se prévaloir du droit à récupération de la TVA, trois des quatre prestations suivantes doivent être proposées :

• La fourniture du petit-déjeuner
• Le nettoyage des locaux
• La fourniture du linge de maison
• La réception de la clientèle

Le choix se présente au bailleur en matière d’imposition des revenus. Il va pouvoir choisir le régime d’imposition de son activité en fonction des objectifs recherchés.

Deux options fiscales se présentent à lui :

• Soit, il opte pour le régime réel de l’imposition sur les revenus et il devra déclarer ses loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
• Soit, il fait le choix de l’imposition sur les sociétés et en informera l’administration fiscale au travers du formulaire n°2065-SD.

Textes règlementaires :
• Code Général des Impôts, Article 261 D
• Bulletin Officiel des Impôts BOI 3A-2-03 du 30 avril 2003

Le mécanisme du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) :

Avantage n°1 : Récupération de la TVA

En LMP il est possible de récupérer le montant de la TVA sur le prix d’acquisition du bien neuf ou en VEFA de 20%.

• Si l’investissement locatif est une résidence services (tourisme, affaire, étudiante, seniors)
• Si un bail commercial est en cours, cela entraîne le versement des loyers pour le propriétaire/bailleur.
• Le bien doit être conservé au moins 20 ans, sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata sauf s’il y a une continuité d’activité soumise à TVA au sein de la résidence (services).

Le statut de LMP avec services hôteliers permet de récupérer la TVA à condition que l’exploitant facture lui-même la TVA.

Avantage n°2 : Non-imposition des loyers

La non-imposition des loyers en Loueur en Meublé Professionnel (LMP) réside dans la possibilité de récupérer de nombreuses charges et de pratiquer l’amortissement comptable du bien (« charge » non décaissée).

Pouvant être déduits du résultat fiscal pour leur montant réel :

• Les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition
• Les frais d’entretien et de réparation (charges de (co)propriété, travaux…)
• Les impôts locaux (taxe foncière)
• Les frais d’établissement et de commercialisation (frais de notaire, frais de constitution de société…). La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au maximum par fraction égale ou en une seule fois sur le premier exercice.
• Les frais de gestion et d’assurances (comptables…)

Avantage n°3 : Diminution du revenu fiscal du foyer

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) bénéficie théoriquement de la possibilité d’imputer directement le déficit ordinaire (à l’exclusion de l’amortissement) résultant de la location meublée sur son revenu global annuel, sans aucune limitation de montant. En cas d’insuffisance du revenu global, le déficit global ainsi créé peut être reporté sur les revenus des six années suivantes.

Avantage n°4 : Exonération de la taxe foncière

Les loueurs en meublé de locaux d’habitation sont soumis à la taxe foncière dans les conditions de droit commun.

Cependant, les bailleurs peuvent en être exonérés, toute ou partie, les deux premières années sur les constructions nouvelles et en fonction de la politique fiscale des autorités publiques.

Avantage n°5 : Imposition des Plus-Values

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) sont assujettis au régime des plus-values immobilières des professionnels. La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur comptable nette. Pour un LMP, l’imposition ne se limite pas à la seule augmentation de la valeur du bien, mais englobe également l’amortissement appliqué sur celui-ci. Ainsi, la valeur comptable nette représente la valeur d’origine du bien diminuée des amortissements pratiqués.

Plus-value immobilière = prix de vente – valeur nette comptable

Toutefois, ces plus-values immobilières peuvent être exonérées d’impôt et de prélèvements sociaux en vertu de plusieurs dispositifs fiscaux :

L’article 151 septies du CGI permet une exonération totale ou partielle des plus-values à court et à long terme pour les LMP ayant plus de cinq ans d’activité sous le statut LMP. Les recettes annuelles doivent être inférieures à 90 000 € HT pour une exonération totale ou à 126 000 € HT pour une exonération partielle.

L’article 151 septies B du CGI s’applique aux plus-values à long terme non exonérées ou totalement exonérées. Il prévoit un abattement de 10 % par an de détention (sous le statut LMP) du bien au-delà de la cinquième année. Ainsi, les plus-values à long terme des LMP sont partiellement exonérées d’impôt sur le revenu pour les biens affectés à l’activité depuis plus de 5 ans et totalement exonérées pour ceux affectés depuis plus de 15 ans. Cette exonération s’applique également aux prélèvements sociaux.

Les LMP restent cependant redevables des cotisations sociales SSI sur la plus-value à court terme exonérée d’impôt.

Avantage n°6 : Imposition à l’IFI

Les biens concernés par le LMP sont considérés comme un outil de travail, par conséquent, ils sont exonérés d’IFI.

Les conditions du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) :

• L’investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnelle plus de 23 000 € TTC annuels.
• Les revenus issus de la location meublée doivent constituer au moins 50 % de vos autres revenus nets d’activité. Les revenus pris en considération pour évaluer l’éligibilité au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) englobent les traitements et salaires, les pensions et rentes viagères, ainsi que d’autres revenus déclarés dans les catégories BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), BNC (Bénéfices Non Commerciaux) ou BA (bénéfices agricoles).

Si ces 2 conditions sont remplies, le loueur est qualifié de LMP, dans le cas contraire le loueur est qualifié de LMNP.

Actualités fiscales du Loueur en meublé professionnel (LMP) :

Depuis janvier 2023, il n’est plus possible d’effectuer sa déclaration de loueur en meublé professionnel par le biais des Centres de Formalités des Entreprises (CFE). Désormais, l’enregistrement se fait exclusivement via une plateforme dédiée : le guichet unique de l’INPI. Toutes les démarches doivent donc être effectuées intégralement en ligne sur cette plateforme.

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) doit verser des cotisations au titre de sa protection sociale dans la mesure où cette activité est son activité principale. Ainsi, il bénéficiera d’une couverture maladie et prétendra à des droits à la retraite.

Les cotisations sociales à régler sont calculées sur la base du résultat fiscal après déduction des cotisations sociales, ce qui diminue le montant pris en compte pour le calcul de la base taxable. Le taux des cotisations sociales se situe aux environs des 40 %. Une cotisation forfaitaire minimum de 1 162 € est appliqué si le résultat fiscal est déficitaire ou faible.

FAQ Loueur en Meublé Simulation LMP 2024