Loi Pinel 2025 : Questions fréquentes

La loi Pinel est (ou plutôt était) une loi de défiscalisation immobilière permettant d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf (ou en état futur d’achèvement, ou réhabilité sous certaines conditions très strictes) en France métropolitaine, à condition de le louer pour une durée minimale de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu’à 12 ans. Ce dispositif Pinel, en vigueur depuis le 1er janvier 2015, offrait une réduction d’impôts de 9, 12 ou 14 % (12, 18 et 21 % en Pinel+) du prix de revient étalée sur 6 ou 9 ans et prorogeable sur 12 ans.

À noter qu’à compter du 1er janvier 2025, il n’est plus possible de souscrire au dispositif Pinel pour un nouveau projet. Les investisseurs ayant acquis leur bien avant cette date continuent toutefois à bénéficier des avantages fiscaux prévus initialement (selon la durée d’engagement locatif choisie), s’ils respectent les critères de location.

Pour les acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2024, le taux de réduction d’impôt Pinel était fonction de la durée de location du logement : 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans. Les taux Pinel+ (12 %, 18 % et 21 %) s’appliquaient si le logement remplissait certains critères de confort, de performance énergétique et d’usage.

Dès 2025, le dispositif n’est plus ouvert aux nouveaux engagements, mais les investisseurs déjà engagés conservent leurs taux respectifs pour la durée d’engagement locatif choisie (et éventuellement prorogeable, si l’engagement a débuté avant la fin 2024).

Avant le 31 décembre 2024, tout contribuable domicilié en France pouvait bénéficier du dispositif Pinel pour l’acquisition d’un bien neuf, dans le cadre d’une détention en direct, via une SCI (non soumise à l’IS) ou en indivision. Les logements dont le droit de propriété était démembré ne pouvaient pas bénéficier du dispositif.

Pour ceux qui ont acquis avant 2025, les conditions restent inchangées durant toute la période d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).

Pour un bien acquis avant 2025, la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient (prix d’acquisition + frais de notaire). Les taux de défiscalisation en Pinel classique étaient de 9 %, 12 % ou 14 % (et en Pinel+ de 12 %, 18 % ou 21 %), répartis sur la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans).

Par exemple, pour un investissement de 200 000 € avec un engagement de 9 ans en Pinel classique, le taux était de 12 %, soit 24 000 € de réduction (environ 2 667 € par an pendant 9 ans). Les intérêts d’emprunt, assurances et autres frais de gestion locative restaient déductibles des revenus fonciers, conformément à la législation.

Les taux Pinel+ (12 %, 18 % et 21 %) s’appliquaient aux logements satisfaisant des exigences renforcées de performance énergétique, d’usage et de confort, ou situés en quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Parmi ces critères figuraient, par exemple, la présence d’un espace extérieur privatif et une surface habitable minimale selon le nombre de pièces du logement.

Les investisseurs ayant acquis leur bien avant 2025 et remplissant ces conditions conservent leur bénéfice Pinel+ jusqu’au terme de leur engagement, même après l’arrêt du dispositif pour les nouveaux projets.

Oui, la loi Pinel (avant sa fermeture aux nouveaux investissements en 2025) autorisait la location à un ascendant ou descendant de l’investisseur, à condition de respecter les plafonds de loyers et de ressources le cas échéant. Cela demeure valable pour les baux conclus avant ou après 2025, tant que l’investisseur est engagé sur son dispositif Pinel.

Le territoire français métropolitain était découpé en plusieurs zones (A bis, A, B1, B2 et C). Les investissements Pinel en B2 n’étaient possibles qu’à titre dérogatoire (conditions administratives préalables). La zone C était exclue du dispositif Pinel.

Les investisseurs ayant acquis un bien dans l’une des zones éligibles avant fin 2024 continuent d’appliquer les plafonds de loyer et de ressources correspondants pour maintenir leur réduction d’impôt.

Pour les investissements réalisés avant 2025, l’avantage fiscal commence à la date d’achèvement des travaux (DAT). La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt de l’année de la date d’achèvement, et ce quelle que soit la date de livraison dans l’année.

L’investisseur doit impérativement louer son logement nu, à usage de résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition (si elle est postérieure). À défaut, il perd le bénéfice de la défiscalisation Pinel.

En cas de revente anticipée (avant la fin de la période de 6, 9 ou 12 ans), l’avantage fiscal est annulé et l’investisseur doit rembourser la réduction d’impôt perçue.

À l’issue de l’engagement locatif, l’investisseur peut continuer à louer sans contrainte de plafonnement, passer sous le régime LMNP (location meublée non professionnelle) ou revendre son bien. L’arrêt du Pinel pour les nouveaux dossiers n’affecte pas les engagements en cours, dont les droits se poursuivent jusqu’à leur terme.

Pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2024, l’investisseur doit remplir le formulaire 2044-EB et le joindre à sa déclaration de revenus, ou saisir les informations correspondantes dans sa télédéclaration. Y figurent notamment : l’identité, l’adresse du logement, la date d’achat ou d’achèvement, la surface, la date de mise en location, le montant du loyer, et la durée d’engagement locatif.

Les pièces justificatives usuelles (titre de propriété, bail de location, etc.) doivent être conservées et éventuellement présentées à l’Administration fiscale en cas de demande de justificatifs. Les formulaires 2042 C (pour le montant défiscalisé) et 2044 (pour déclarer les revenus fonciers) sont également à compléter si nécessaire.

L’investisseur doit relouer son logement dans les meilleurs délais. Une période de vacance locative est tolérée si vous pouvez prouver (par exemple via une attestation de gestionnaire) que vous êtes activement à la recherche d’un nouveau locataire.

Dans les zones tendues, la vacance locative est généralement faible. En revanche, pour ceux qui craignent des périodes de non-location, il existe des assurances spécifiques (garanties vacance locative) qui ont cependant un coût, et sont parfois moins pertinentes dans des zones à forte demande.

Jusqu’à la fin 2024, la loi Pinel permettait d’investir dans 2 logements par an, dans la limite globale de 300 000 €. Les réductions d’impôt Pinel restaient soumises au plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an).

Les acquisitions concrétisées avant 2025 continuent de bénéficier du régime Pinel, dans la mesure où elles respectaient les plafonds et conditions en vigueur.

Une fois engagé, un investisseur conserve le taux et la durée (6, 9 ou 12 ans) fixés initialement. Même si la loi Pinel n’accueille plus de nouveaux investisseurs depuis le 1er janvier 2025, ceux déjà en cours de dispositif restent protégés.

Les seuls paramètres qui continuent à évoluer sont les plafonds de loyers et de ressources des locataires, mis à jour annuellement. À chaque changement de locataire, il convient de se référer à la grille en vigueur.

Rien n’est remis en cause. Seul importe le respect des plafonds de ressources au moment de la signature initiale du bail. Le dépassement ultérieur des ressources par le locataire ne remet pas en question la réduction d’impôt déjà accordée.

Si la réduction d’impôt Pinel dépasse le montant de l’impôt dû pour l’année, l’excédent est perdu et ne peut être ni reporté ni remboursé.

Par exemple, si M. Dupont doit 3 000 € d’impôt et génère 3 200 € de réduction grâce à son investissement Pinel, il annule son impôt mais ne profite pas des 200 € excédentaires.

En revanche, s’il cumule plusieurs avantages fiscaux, certains (comme un crédit d’impôt pour emploi à domicile) peuvent encore s’appliquer au-delà de la réduction Pinel, permettant à son impôt d’être ramené à zéro, voire de générer un crédit d’impôt.

Le territoire est découpé en plusieurs zones (A bis, A, B1, B2 et C), chacune ayant des plafonds de loyer et de ressources spécifiques. Le zonage est avant tout prévu pour garantir la cohérence entre l’offre et la demande de logements.

Même si le dispositif est fermé aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires déjà engagés doivent respecter, pour chaque nouveau bail, les plafonds (loyers et ressources) correspondant à la zone de leur bien, tels que révisés par l’Administration fiscale.

Le dispositif Pinel s’applique uniquement aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Depuis le 1^er janvier 2021, les maisons individuelles ou villas sont exclues, sauf s’il s’agit d’une division en plusieurs logements distincts.

Pour les acquisitions antérieures à 2025 correspondant à ces critères, l’éligibilité reste cependant acquise pour la durée d’engagement locatif.