Loi Pinel Outre-Mer 2025 : Questions fréquentes

La loi Pinel Outre-Mer était une loi de défiscalisation immobilière permettant d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf (ou en état futur d’achèvement, ou réhabilité sous certaines conditions très strictes) dans les territoires ultra-marins, à condition que le bien soit loué pour une durée minimum de 6 ou 9 ans. Le dispositif Pinel Outre-Mer est entré en vigueur le 1er janvier 2015 et s’est achevé pour les nouvelles acquisitions au 31 décembre 2024.

Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer pour un nouvel investissement. Toutefois, les contribuables qui ont acquis leur bien avant cette date continuent à bénéficier de leur avantage fiscal pour la durée prévue initialement (6, 9 ou 12 ans), sous réserve de respecter les règles de mise en location.

Jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif permettait d’obtenir une réduction d’impôts de 20%, 23% ou 25% du prix de revient (répartie sur 6, 9 ou 12 ans). Avant la fin du dispositif, il était également possible de conserver des taux plus avantageux (23%, 29% ou 32%) pour les biens répondant à certains critères de qualité (Pinel+ Outre-Mer).

Pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2024 dans le cadre du dispositif Pinel Outre-Mer, la réduction d’impôt s’élevait à 20%, 23% ou 25%, selon la durée d’engagement locatif (respectivement 6, 9 ou 12 ans). Ces taux, bien plus élevés qu’en métropole, justifiaient l’attrait important pour ce type de défiscalisation en outre-mer.

Pour rappel, depuis le 1er janvier 2023, des taux de défiscalisation majorés (23%, 29%, voire 32%) s’appliquaient si le logement respectait certaines exigences de performance énergétique, d’usage et de confort (Pinel+ Outre-Mer).

Jusqu’au 31 décembre 2024, toutes les personnes physiques domiciliées en France métropolitaine ou dans les DOM-COM, qui avaient acquis un bien immobilier neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou lourdement réhabilité, pouvaient bénéficier du dispositif Pinel Outre-Mer.

Le contribuable associé d’une Société Civile Immobilière (SCI) non soumise à l’IS pouvait également profiter de cette réduction, ainsi que l’indivision, chaque indivisaire bénéficiant de la défiscalisation à hauteur de sa quote-part.

La réduction s’appliquait sur le montant de l’imposition due, calculé à partir du prix de revient du bien (incluant les frais de notaire). L’investisseur bénéficiait alors d’un taux de réduction d’impôt (20%, 23% ou 25%) réparti sur 6, 9 ou 12 ans.

Exemple pour un investissement avant 2025 : Pour un bien à 200 000 € (frais de notaire inclus), l’acquéreur pouvait défiscaliser 20% de ce montant (40 000 €) sur 6 ans, soit 6 660 €/an. Il existait également la possibilité de proroger l’engagement jusqu’à 9 ou 12 ans, avec des taux spécifiques (23% ou 25% sur 9 ou 12 ans, etc.).

Oui, le dispositif Pinel Outre-Mer permettait de louer le bien à un ascendant ou à un descendant dès lors que le loyer (et les ressources du locataire) respectait les plafonds de la loi Pinel, ou le prix du marché si ce dernier était inférieur. Cela restait valable tant que la location respectait l’intégralité des conditions fixées par l’Administration fiscale.

Jusqu’au 31 décembre 2024, toutes les régions ultra-marines étaient éligibles au dispositif. Les plafonds de loyer et de ressources se répartissaient en deux zones :

– Zone B1 : Martinique, Guadeloupe, La Réunion, Mayotte, Guyane, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.
– Zone A : Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna.

À noter que depuis le 3 octobre 2023, certaines communes (Le Gosier, Saint-François en Guadeloupe ; Le Marin, Les Trois-Îlets en Martinique ; Les Avirons, L’Étang-Salé, Saint-Leu, Saint-Paul à La Réunion) ont été reclassées en zone A, permettant des loyers plus élevés et des plafonds de ressources locataires plus importants.

>Pour les investissements réalisés avant fin 2024, la réduction s’appliquait sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle était postérieure). Avec le prélèvement à la source, l’avantage fiscal était versé en deux fois (60% en janvier, 40% en août).

Le propriétaire devait mettre son bien en location dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition, sous peine de perdre le bénéfice de la réduction d’impôt.

En cas de revente anticipée (avant l’issue de la période d’engagement de 6, 9 ou 12 ans), l’avantage fiscal est annulé et le fisc demande la restitution de la réduction d’impôt déjà perçue.

Au terme de l’engagement locatif, l’investisseur peut choisir de revendre le bien ou de le conserver librement, mais sans aucun avantage fiscal Pinel supplémentaire. Il est souvent conseillé d’étudier d’autres dispositifs (tel le statut LMNP) pour optimiser son investissement après la période Pinel.

Pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2024, il suffisait de remplir les déclarations 2044-EB et 2044 et de les joindre à la déclaration annuelle de revenus (ou de les compléter directement en ligne). L’Administration Fiscale exigeait également des justificatifs (titre de propriété, bail locatif, etc.).

L’investisseur devait rechercher un nouveau locataire dans les plus brefs délais pour conserver le bénéfice de sa réduction d’impôt. Toutefois, si un vide locatif provisoire était justifié par des démarches actives pour relouer le bien, l’Administration Fiscale accordait une certaine tolérance, sans remise en cause immédiate de l’avantage fiscal.

La loi Pinel Outre-Mer autorisait jusqu’à 2 investissements par an, dans la limite globale de 300 000 €, avant le 31 décembre 2024. Par ailleurs, la réduction Pinel Outre-Mer était cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière, sous réserve de respecter le plafonnement global des niches fiscales fixé à 18 000 €/an pour les investissements réalisés en outre-mer.

Par exemple, pour un couple avec deux enfants cumulant plusieurs avantages (emploi à domicile, FCPI, Pinel Outre-Mer), il convenait de vérifier que la somme annuelle des réductions d’impôts n’excédait pas 18 000 €.

Les règles pour un investisseur déjà engagé (taux, durée, etc.) restaient figées à la date d’investissement. Ainsi, même après l’extinction du dispositif au 31 décembre 2024, ceux qui avaient acquis un bien avant cette date continuent de bénéficier des avantages jusqu’au terme prévu de leur engagement (6, 9 ou 12 ans).

Les plafonds de loyers et de ressources des locataires, eux, pouvaient évoluer chaque année. Il convenait donc de vérifier le barème en vigueur à chaque entrée d’un nouveau locataire.

Cela ne remet pas en cause la réduction d’impôt. Seule compte la situation du locataire (et donc le respect des plafonds de ressources) au moment de la signature du bail initial.

Même si le dispositif n’est plus ouvert pour de nouvelles acquisitions à compter du 1er janvier 2025, le zonage fiscal continue de s’appliquer pour les baux en cours ou lors d’un changement de locataire. Rappelons que l’Administration Fiscale a divisé l’Outre-Mer en deux zones (A et B1), avec des plafonds de loyers et de ressources différents.

Les zones et leurs plafonds demeurent néanmoins imparfaits, car ils ne reflètent pas toujours les différences de pression locative au sein d’un même territoire. L’investisseur déjà engagé doit donc toujours veiller au respect du zonage et des plafonds applicables au moment de la mise en location ou du renouvellement de bail.