Loi Pinel Outre-Mer 2024 : Questions fréquentes

La loi Pinel Outre-Mer est une loi de défiscalisation immobilière permettant d’obtenir une réduction d’impôts lors de l’acquisition d’un logement neuf (ou en état futur d’achèvement, ou réhabilités sous certaines conditions très strictes) en Outre-Mer. Le logement doit être mis en location pour une durée minimum de six ou neuf ans. Le dispositif Pinel Outre-Mer, en vigueur depuis le 1er janvier 2015, donne en 2024 à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts de 20%, 23% ou 25% du prix de revient étalée sur 6, 9 ou 12 ans. En outre-mer, il est souvent possible d’allier création de patrimoine, fortes rentabilités et optimiser son investissement en fin de défiscalisation en bénéficiant du statut LMNP.

A noter qu’il est possible de conserver les taux avantageux de 2022 soit 23%, 29% ou 32% avec la Pinel+ Outre-mer sur certains programmes éligibles (voir critères pour bénéficier du Pinel+ Outre-mer)

En 2024, la réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel Outre-Mer est de 20%, 23% ou 25%, selon l’engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans pris par l’investisseur. Cette réduction représente donc plus du double de la réduction accordée en Pinel classique pour les investissements en métropole.

Comme pour la métropole, le logement doit être loué à un locataire qui en fait sa résidence principale dans les 12 mois qui suivent sont acquisition. Depuis le 1er janv. 2023, des taux de défiscalisation majorés soit 23%,29% ou 32% sont accordés si le logement répond à un certain nombre de critères de qualité de performance énergétique, d’usage et de confort. Parmi ceux-ci, on peut citer par exemple le respect d’une surface habitable minimum selon le nombre de pièces du logement ou encore la présence d’un extérieur privatif pour chaque logement.

Toutes les personnes physiques domiciliées en France qui font l’acquisition d’un bien immobilier depuis le 1er janvier 2015, peuvent bénéficier du dispositif Pinel Outre-Mer.

Le contribuable d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut également bénéficier d’une réduction uniquement si la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Il est tout aussi possible d’acquérir en indivision. Chaque indivisaire bénéficiera de la défiscalisation à proportion de son investissement.

Ce dispositif ne s’applique qu’aux logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA).

La réduction s’applique sur le montant de l’imposition selon le prix de l’acquisition (frais de Notaire inclus). L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 20%, 23% ou 25% du prix de revient du bien immobilier, répartie sur six, neuf ou douze ans.

Par exemple, pour un investissement de 200 000 € (frais de notaire inclus), l’acquéreur défiscalisera 20% de ce montant, pendant 6 ans (possibilité de proroger 3 ans à 1% par an puis à nouveau 3 ans à 0,66 % par an), ou 23% de ce montant sur 9 ans (avec la possibilité de proroger de 3 ans supplémentaire à 0,66% par an).

Donc sur 6 ans 200 000 € x 20% = 40 000 €, soit 40 000 € sur 6 ans = 6 660 €/an pendant 6 ans (prorogeable 3 ans à hauteur de 2 000 €/an ou puis encore 3 ans à hauteur de 1 320 €/an). Ou, sur 9 ans 200 000 € x 23 % = 46 000 €, soit 46 000 € sur 9 ans = 5 111 €/an pendant 9 ans (prorogeable 3 ans à hauteur de 1 320 €/an).

Oui, en loi Pinel Outre-Mer, il est possible de louer son bien immobilier à un ascendant ou descendant et de bénéficier de la défiscalisation sur la durée de cette location. Le loyer doit respecter les plafonds en vigueur (idem pour les plafonds de ressources), ou le montant du marché s’il est inférieur.

L’ensemble des territoires ultra-marins. Pour le calcul des plafonds de loyers et des plafonds de revenus en loi Pinel Outre-Mer, deux zones coexistent. D’un côté l’ensemble des DOM (Martinique, Guadeloupe, La Réunion, Mayotte et Guyane) auxquels viennent s’ajouter Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon en Zone B1. De l’autre, le reste des territoires ultra-marins (Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna) en Zone A du dispositif.

Depuis le 3 octobre 2023, les villes de Le Gosier et Saint-François en Guadeloupe, ainsi que Le Marin et Les Trois-Îlets en Martinique, et Les Avirons, L’Étang-Salé, Saint-Leu, et Saint-Paul à La Réunion ont été promues en zone A dans le cadre du dispositif Pinel Outre-Mer. Cette reclassification permet aux investisseurs de fixer des loyers plus élevés et élargit l’éligibilité des locataires avec des plafonds de ressources plus conséquents, visant à stimuler l’investissement locatif dans ces régions.

L’avantage fiscal est accordé sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement ou d’acquisition (si elle vient après) du bien immobilier. Depuis la mise en place du prélèvement à la source, le montant de la réduction est versé en deux fois : 60% en janvier et 40% au mois d’août.

L’investisseur doit mettre son bien en location dans la limite des douze mois suivants l’achèvement du programme ou suivants son acquisition si celle-ci est postérieure. Au-delà de cette limite, il ne peut plus profiter de la défiscalisation.

En cas de revente anticipée (avant les 6, 9 ou 12 ans), l’avantage fiscal dont l’investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d’impôt perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l’année en cours.

Au bout de l’engagement de location, l’investisseur peut choisir de revendre ou de garder mais sans aucun avantage fiscal. Il est donc judicieux à ce stade de prendre conseil et étudier les meilleures opportunités afin d’optimiser l’investissement.

En déclarant ses impôts, l’investisseur doit remplir les formulaires 2044-EB et 2044 et les joindre à sa déclaration de revenus. Ces formulaires disponibles désormais directement lors de la télédéclaration prouvent à l’Administration Fiscale l’acquisition d’un bien en Loi Pinel Outre-Mer. Ils sont relativement simples et rapides à remplir, dès lors qu’on a les bonnes informations. En plus de ces documents officiels, il convient entre autres de mettre à disposition certaines pièces telles que, le titre de propriété, le bail de location etc.

L’investisseur doit trouver un nouveau locataire dans les meilleurs délais. Toutefois, s’il peut prouver qu’il est en recherche de locataire effective, il pourra bénéficier d’une période de vacance locative accordée par l’Administration Fiscale.

La loi Pinel Outre-Mer prévoit que l’on peut investir dans 2 logements par an dans la limite de 300.000 € au total. La réduction d’impôt Pinel Outre-Mer est par ailleurs cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi d’avantages fiscaux.

Par ailleurs, le dispositif Pinel Outre-Mer est soumis au plafonnement global des niches fiscales. Un plafond de 18 000 €/ an est accordé pour ce type de défiscalisation.

Ainsi, pour un couple marié avec 2 enfants qui bénéficierait en 2024 de trois sources de défiscalisation, à savoir un employé à domicile (dépense annuelle 12 000 €, défiscalisation annuelle 6 000 €), un FCPI (investissement annuel 5000 €, défiscalisation annuelle 900 €) et un investissement Pinel Outre-Mer (investissement 200 000 €, défiscalisation annuelle 6 660€) : les 2 premières sources de défiscalisation rentrent bien dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € (6000 € + 900 € = 6 900 €) et le cumul des 3 sources de défiscalisation entre aussi dans le plafonnement global des niches fiscales à 18 000 € incluant l’investissement Outre-Mer (6000 € + 900 € + 6 660€ = 13 560€).

Une fois qu’un investisseur est engagé dans La loi Pinel Outre-Mer, les choses sont figées : le taux, l’engagement de location… Si jamais la loi Pinel Outre-Mer devait être remise en cause de quelque façon que ce soit (suppression, révision à la hausse ou à la baisse du taux), ceci n’impacterait pas un investissement en cours. Deux éléments sont révisés pendant la période de location : le plafonnement des loyers et le plafonnement des revenus des locataires. Ainsi à chaque changement de locataire il convient de se référer aux plafonnements de l’année en cours.

Absolument rien. Seul le respect des plafonds au moment de la mise en place de la location est pris en compte par l’administration fiscale.

L’Administration Fiscale a pris le parti de découper les territoires d’outre-mer en deux zones distinctes avec des plafonds qui sont notamment fonction du niveau de vie et de ressources de ces zones. Bien évidemment le zonage est imparfait car à l’intérieur de chaque zone les situations peuvent être très différentes (la pression locative est par exemple très différente entre le Réunion et la Guyane). Il convient toutefois de respecter les plafonds de votre zone d’investissement.