Défiscalisation loi Pinel Outre-Mer

Le principe de la loi Pinel Outre-Mer :

La loi Pinel Outre-Mer est un dispositif de défiscalisation immobilière en vigueur depuis le 1^er janvier 2015. Elle étend à l’outre-mer la loi Pinel en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf ou réhabilité sur les territoires ultra-marins.

La défiscalisation dans le cadre de la loi Pinel Outre-Mer réside dans l’application d’une réduction d’impôts, alors que la loi Robien et les lois précédentes accordaient une diminution du revenu global imposable. En conséquence, la réduction est la même pour tous les contribuables, quelle que soit la tranche marginale d’imposition.

Pour bénéficier de la loi Pinel Outre-Mer, il suffit d’être un contribuable domicilié en France : l’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (couple non marié/pacsé, frère et sœur…). Dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts.

La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).

Les investissements concernés par la loi Pinel Outre-Mer sont :

• Les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
• Les acquisitions en vue de leur réhabilitation, des logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence,
• Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation,
• Les logements que le contribuable fait construire.

Texte règlementaire :
• Code Général des Impôts, article 199 novovicies
• Plafonds de loyer et de ressources

Le mécanisme du dispositif Pinel Outre-Mer :

• En 2024, la réduction d’impôt s’élève à 20 %, 23 % ou 25 % du prix d’acquisition du logement (prix immobilier auquel s’ajoute les frais de notaire) en fonction de la durée d’engagement de location retenue. Le contribuable peut bénéficier de la réduction Pinel Outre-Mer pour l’acquisition deux logements par an dans la limite de 300 000 €.
• Il est toujours possible de bénéficier des taux 2022 soit 23%, 29% et 32% du prix d’acquisition étalés respectivement sur 6, 9 ou 12 ans en respectant les normes de la Pinel+ Outre-Mer (voir critères pour bénéficier du Pinel+ Outre-mer)
• Cette réduction d’impôt est étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon la durée d’engagement de location convenue par l’acquéreur.
• La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année de livraison (date d’achèvement des travaux) quelque soit le mois de livraison de l’appartement. La défiscalisation est imputée sur l’impôt dû au titre de cette année et des années suivantes.
• Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année, l’excédent ne peut pas être imputé sur les années qui suivent. Autrement dit la défiscalisation n’est pas reportable et tout excédent est définitivement perdu.
• Comme en métropole, avec le dispositif Pinel Outre-Mer, l’investisseur a la possibilité de louer le logement acquis à ses ascendants (parents) ou descendants (enfants) et de bénéficier de la défiscalisation sur toute la durée de location.
• Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation est de 5 500 € / m² quelque soit le département, territoire ou communauté d’Outre-Mer.
• Si les constructions doivent évidemment respecter un certain nombre de normes, il n’y a pas comme en métropole d’obligation de respecter le label BBC (Bâtiment Basse Consommation).
• De la même manière qu’en loi Pinel « Métropole », la loi Pinel Outre-Mer n’a pas, comme ce fut le cas avec la loi Scellier, de pendant social. Il n’existe qu’une seule loi Pinel Outre-Mer avec à la fois des plafonnements de montants des loyers et de revenus des locataires.
• Il n’existe pas en loi Pinel Outre-Mer, comme ce fut le cas en loi Scellier Outre-Mer, d’exception territoriale propre aux investissements réalisés aux îles Wallis et Futuna, ainsi qu’en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie : la durée minimale de l’engagement de location, tout comme le nombre d’années sur laquelle est répartie la réduction d’impôt reste figée à 6, 9 ou 12 ans pour l’ensemble des territoires d’outre-mer.
• Concernant la déclaration des revenus fonciers, l’investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l’administration fiscale (2044) un certain nombre de charges réelles parmi lesquelles :
  – La totalité des intérêts d’emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d’hypothèque pendant toute la durée du prêt,
  – Les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion locative, assurances loyers impayés, taxe foncière, etc.
  – Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l’excédent est d’abord imputé sur d’autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10 700 €.
  Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.

Les conditions de la loi Pinel Outre-Mer :

• Le logement doit être loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale.
• Le bien devra avoir été acquis neuf et n’avoir jamais été habité.
• Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
• Les revenus des locataires sont plafonnés selon les zones d’habitation et le loyer doit respecter un plafond réglementaire par m² de surface habitable selon les zones d’habitation (cf. conditions de mise en location).
• Les territoires ultra-marins sont classés en deux zones, d’une part les départements d’outre-mer auxquels se rajoutent Saint-Martin et Saint-Barthélemy et d’autre part tous les autres territoires. (cf. Zones Pinel 2024 : Liste des communes).
• Comme en métropole, pour bénéficier du dispositif Pinel outre-mer, les logements doivent être situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Les villas individuelles ou jumelées sont donc exclues du dispositif depuis le 1er janvier 2021. 
• Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Conditions de mise en location :

• Les propriétaires devront respecter un plafond de loyer en fonction de la situation géographique du bien. Ces plafonds distinguent deux zones d’investissement et sont mis à jour annuellement par décret. Les plafonds de loyers pour les investissements Pinel Outre-Mer réalisés en 2024 sont :

Plafonds de loyer mensuel « Pinel Outre-Mer »
	Départements d’Outre-Mer Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna Villes Zone A*
Plafonds de loyer mensuel	11,65 €	14,18 €
Coefficient multiplicateur (de surface)	0,7 + 19/S
Soit pour un appartement de 60 m²	0,7 + 19/60 = 1,016, arrondi à 1,02
Surface éligible Pinel Outre-Mer	60 x 1,02 = 61,20 m²
Loyers mensuels Pinel Outre-Mer (arrondi au nombre inférieur)	61,20 x 11,65 = 712 €	61,20 x 14,18 = 867 €
S = surface du logement (la surface à prendre en compte en loi Pinel outre-mer est celle de la surface habitable au sens de l’article R*. 111-2 du code de la construction et de l’habitation qui est traditionnellement retenue dans les dispositifs, augmentée de la varangue dans la limite de 14 m² cf. Comment calculer la surface éligible à la loi Pinel ?). Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. * Depuis le 3 oct. 2023, Le Gosier et Saint-François en Guadeloupe, Le Marin et Les Trois-Îlets en Martinique, Les Avirons, L’Étang-Salé, Saint-Leu et Saint-Paul à La Réunion sont passées en Zone A du dispositif Pinel Outre-Mer (13,56 €/m²).

• La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
  – La date d’achèvement des travaux (en cas de construction ou d’acquisition d’un logement en état futur d’achèvement)
  – La date de l’achèvement des travaux de transformation (en cas d’acquisition d’un local suivi de sa transformation en logement)
  – La date d’acquisition (en cas d’acquisition d’un logement neuf ou réhabilité)

Conséquences pratiques de la loi Pinel Outre-Mer :

• L’obligation de location est de six, neuf ou douze années consécutives et la déclaration des revenus locatifs se fait dans la catégorie des revenus fonciers. Il faut un loyer ne dépassant pas des plafonds imposés par décret.
• Au terme de l’engagement de location initial de 6 ou 9 ans, le propriétaire peut bénéficier d’une ou deux prorogations de 3 ans supplémentaires ou disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.
• Les locataires sont soumis à des plafonnements de revenus (mis à jour annuellement par décret). Pour les baux conclus en 2024, les plafonds annuels de ressources des locataires sont les suivants :

Composition du foyer du locataire habitant	Départements d’Outre-Mer Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna Villes Zone A*
Personne seule	31 589 €	34 369 €
Couple	42 186 €	45 896 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	50 731 €	55 192 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	61 243 €	66 630 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	72 044 €	78 380 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	81 192 €	88 333 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	9 063 €	9 859 €

* Villes Zone A du dispositif Pinel Outre-Mer : Le Gosier et Saint-François en Guadeloupe, Le Marin et Les Trois-Îlets en Martinique, Les Avirons, L’Étang-Salé, Saint-Leu et Saint-Paul à La Réunion. 

Plafonnement du dispositif Pinel Outre-Mer :

• Pour la loi Pinel Outre-Mer, le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel de 300 000 € et limité à deux opérations par an sur ce type d’investissement. Il est toujours possible de cumuler un investissement en Pinel Outre-Mer avec un ou plusieurs investissements en loi Girardin faits les années précédentes.
• Depuis le 1^er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10 000 €. Ce plafond s’applique sur les investissements en défiscalisation Pinel  (ce plafond est relevé à 18 000 € pour les investissements en loi Pinel Outre-mer cf. calcul du plafonnement global des niches fiscales).

Extinction définitive du dispositif Pinel Outre-Mer fin 2024

Comme pour la métropole, les taux de défiscalisation outre-mer ont baissé progressivement en 2023 et 2024 :

• En 2023, les taux de réductions ont été modifiés :
  De 23 % à 21,5 % pour un engagement de location de 6 ans, de 29 % à 26 % pour un engagement de location de 9 ans, de 32 % à 28,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
• Depuis le 1er janvier 2024, les taux de réductions sont modifiés :
  De 21,5 % à 20 % pour un engagement de location de 6 ans, de 26 % à 23 % pour un engagement de location de 9 ans, de 28,5 % à 25 % pour un engagement de location de 12 ans.

Cependant, il subsiste des exceptions qui permettent de conserver la pleine réduction d’impôt (23, 29 ou 32%) en 2024.

Les critères d’emplacement ou de qualité pour bénéficier du Pinel+ Outre-mer :

Depuis le 1er janv. 2023, le logement doit répondre à des critères d’emplacement ou de qualité fixés par décret (Décret n° 2022-1691 du 28 décembre 2022) pour bénéficier des taux majorés de la réduction d’impôt sur le revenu Pinel outre-mer.

• Soit le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) ;
• Soit le logement satisfait à un certain nombre de critères de performance énergétique, d’usage et de confort : le logement doit dépasser le niveau de qualité de performance énergétique et environnementale en vigueur ; le logement respecte une surface minimale de 28 m² pour un T1, de 45 m² pour un T2, de 62 m² pour un T3, de 79 m² pour un T4 et de 96 m² pour un T5 ; il est pourvu d’un espace extérieur privatif d’une surface minimale ; en outre, les logements T3 et supérieur devront présenter une ouverture sur au moins deux façades d’orientations différentes.

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