Loi Malraux 2024 : tout savoir sur le dispositif Malraux

La Loi Malraux, instaurée par le texte de Loi n°62-903 du 4 août 1962 et complétée en 1985, vise à préserver le patrimoine historique français en facilitant la restauration de biens immobiliers anciens. Initialement, cette loi offrait aux propriétaires la possibilité de déduire les dépenses de restauration de leur revenu global, favorisant ainsi la conservation de l’architecture dans les centres urbains historiques. Le dispositif concernait particulièrement les bâtiments situés à proximité des monuments historiques ou dans des quartiers à forte valeur patrimoniale.

Avec les révisions successives, notamment celle du 1er janvier 2009, la Loi Malraux a évolué pour offrir des avantages fiscaux plus directs. Désormais, elle propose une réduction d’impôt plutôt qu’une simple déduction. Les propriétaires peuvent soustraire un pourcentage des travaux de restauration directement de leur impôt sur le revenu, dans la limite de 400 000 € étalés sur quatre ans. La réduction d’impôt varie en fonction de la localisation du bien : en 2024, elle est de 22 % pour les biens situés dans un site patrimonial remarquable, et de 30 % pour ceux situés soit dans un site patrimonial remarquable bénéficiant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), soit dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou un nouveau programme de renouvellement urbain (NPNRU) dont la restauration a été déclarée d’utilité publique.

Le dispositif Malraux encourage donc la réhabilitation de biens anciens, tout en permettant aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, à condition de respecter certains critères stricts liés à la nature des travaux et à l’emplacement des biens. Cela contribue non seulement à la conservation du patrimoine, mais aussi à la valorisation des centres-villes historiques.

Récapitulatif de l’avantage fiscal Malraux en 2024 :

Le régime fiscal de la loi Malraux est accessible à tout particulier faisant un investissement dans des immeubles pouvant bénéficier de rénovations réglementées par le dispositif. Cependant, la Loi Malraux s’adresse tout particulièrement aux contribuables fortement imposés (TMI supérieure à 30 %). Elle ne concerne pas spécifiquement les personnes ayant de forts revenus fonciers, car contrairement au déficit foncier les travaux ne sont pas déduits des revenus fonciers mais de l’impôt sur le revenu.

La loi Malraux s’adresse en priorité aux investisseurs souhaitant préserver des immeubles de caractère ou de standing, situés dans des sites patrimoniaux remarquables ou dont la restauration a été déclarée d’utilité publique (QUAD et NPNRU).

La réduction d’impôt en loi Malraux est directement liée au montant des travaux de rénovation effectués sur le bien immobilier éligible. En 2024, elle se calcule comme suit :

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du coût des travaux, selon la zone géographique (Site Patrimonial Remarquable, QAD ou NPNRU). Cette réduction est plafonnée à 400 000 € de travaux, répartis sur une période de 4 ans (année du permis de construire et les 3 années suivantes). Cela équivaut à une réduction d’impôt maximale de 88 000 € (22 % de 400 000 €) ou 120 000 € (30 % de 400 000 €) sur cette période. En cas de réduction d’impôt excédentaire par rapport à l’impôt dû, l’excédent peut être reporté pendant trois ans, offrant un total de sept années pour bénéficier pleinement de cet avantage fiscal.

Exemple : Pour un investissement dans un site patrimonial remarquable PSMV de 300 000 €, avec 150 000 € de travaux répartis sur 2 ans, l’investisseur défiscalisera 30 % de 150 000 €, soit 45 000 €. Cette somme sera étalée sur les deux années de travaux, soit 22 500 € de réduction d’impôt par an sur 2 ans.

Pour bénéficier des avantages de la loi Malraux, le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal, ainsi qu’à un ascendant ou un descendant du contribuable. De plus, si le bien appartient à une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés, le logement ne peut pas être loué à l’un des associés ou à leurs proches, c’est-à-dire des membres de leur foyer fiscal, ainsi que des ascendants ou descendants.

La loi de Finances Rectificative pour 2016 a introduit des changements clés dans la loi Malraux, afin de la rendre plus flexible et incitative. Trois principales mesures ont été adoptées :

1. Extension géographique : La loi inclut désormais les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) créés par la loi de 2016 sur la Liberté de la Création, l’Architecture et le Patrimoine. Cette évolution permet d’adapter la loi Malraux à ces nouvelles zones protégées, tout en maintenant une différenciation des taux de réduction d’impôt selon le type de SPR.
2. Plafond des dépenses : Le plafond de 400 000 € est désormais calculé sur une période de quatre ans au lieu d’une année. Cela permet de lisser les investissements et de reporter sur trois ans la part de réduction d’impôt non utilisée, augmentant ainsi la souplesse fiscale.
3. Transformation de locaux : La loi permet d’étendre les réductions d’impôt aux locaux non résidentiels, comme des bureaux, qui sont transformés en logements après rénovation. Cela élimine la contrainte de l’affectation initiale du bien, facilitant la création de nouveaux logements.

Les contribuables peuvent obtenir une réduction d’impôt pour les dépenses liées à la restauration complète d’un immeuble bâti, à condition que la demande de permis de construire ou la déclaration préalable de travaux ait été déposée à compter du 1er janvier 2009, et que l’immeuble soit situé dans des zones spécifiques :

Deux cas selon la date de dépôt du permis de construire :

Avant le 9 juillet 2016 :

Réduction d’impôt pour les immeubles situés dans des secteurs sauvegardés, quartiers anciens dégradés, zones de protection du patrimoine architectural (ZPPAUP), ou aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), sous réserve que la restauration ait été déclarée d’utilité publique.

À partir du 9 juillet 2016 :

Les immeubles doivent être situés dans un site patrimonial remarquable, avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou un plan de valorisation (PVAP) approuvé, ou être déclarés d’utilité publique. Les quartiers anciens dégradés restent éligibles, sous certaines conditions.

Où investir en loi Malraux, quelles sont les villes éligibles à privilégier ?

La défiscalisation Malraux prend effet dès l’année de paiement des travaux éligibles. Pour profiter de l’avantage fiscal, vous devez mettre le logement en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux. Ce bien doit être loué non meublé en résidence principale pour une durée minimale de 9 ans afin de respecter les conditions du dispositif.

Le bien immobilier doit être obligatoirement loué pendant au moins 9 ans (également requis pour les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés) sachant par ailleurs, que l’associé doit s’engager à conserver ses parts sociales pendant cette même durée.

En cas de revente anticipée, l’avantage fiscal dont l’investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d’impôt perçue les années précédentes dans son imposition de l’année en cours.

Une fois les 9 ans écoulés, vous pouvez continuer à louer le bien sans restriction de plafonnement des loyers ou des revenus, ou bien le vendre.

Si l’immeuble est situé dans un secteur éligible et que vous souhaitez bénéficier des avantages du dispositif Malraux, il est impératif de joindre une annexe à votre déclaration de revenus, incluant les informations suivantes :

• Identité et adresse du propriétaire ;
• Adresse de l’immeuble et type de zone concernée ;
• Date d’approbation du plan de sauvegarde ou de la déclaration d’utilité publique ;
• Date de délivrance du permis de construire ou expiration du délai d’opposition ;
• Usage du local (avant et après travaux) ;
• Montant des travaux facturés et dates de paiement ;
• Engagement à louer le bien non meublé dans les 12 mois suivant la fin des travaux pour une durée minimale de 9 ans ;
• Date d’achèvement des travaux et date de mise en location.

Documents requis à joindre à cette annexe :

• Déclaration d’utilité publique ou autorisation d’urbanisme avec avis de l’architecte des Bâtiments de France ;
• Factures des travaux, ou le contrat dans le cas d’une vente d’immeuble à rénover ;
• Déclaration d’achèvement des travaux, accompagnée d’une attestation de dépôt en mairie ;
• Le bail de location, à annexer une fois le bien loué, ou lors d’un changement de locataire.

Oui, il est possible d’effectuer une seconde acquisition mais le plafond de travaux bénéficiant de la réduction d’impôts est au maximum de 400 000 € pour l’ensemble des investissements. La réduction d’impôt en loi Malraux est compatible avec le dispositif Pinel rénové, qu’on appelle aussi Pinel ancien. Elle peut aussi être cumulée la même année avec d’autres dispositifs fiscaux tout en respectant les plafonnements des niches fiscales. Il est bon de noter que la loi Malraux est depuis 2013 totalement exclue du plafonnement des niches fiscales.

L’investisseur doit remettre le bien en location rapidement. Cependant, s’il peut démontrer qu’il est activement en recherche de locataire, il pourra obtenir une période de vacance locative acceptée par l’Administration fiscale.

La loi Malraux n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales. En effet, depuis 2013, la loi Malraux échappe au plafond des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. Ainsi, un investisseur peut cumuler les avantages fiscaux de la loi Malraux avec d’autres dispositifs de défiscalisation sans être limité par ce plafond. Ce dispositif est donc particulièrement intéressant pour être cumulé avec d’autres, comme la loi Pinel ou plus simplement un employé à domicile.

Pour bénéficier de la loi Malraux, les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.

Les quatre principaux avantages pour les propriétaires d’un bien en Malraux sont :

• Une diminution immédiate de l’impôt dès la première année d’investissement.
• L’absence de plafonnement des niches fiscales en 2024, permettant une optimisation maximale de la réduction d’impôt.
• L’acquisition d’un bien immobilier de prestige, situé dans des zones historiques prisées, souvent au cœur des centres-villes et bénéficiant d’une architecture remarquable.
• La possession d’un bien ancien entièrement rénové, offrant ainsi le charme de l’ancien avec le confort du neuf.

L’extinction de la loi Malraux n’est pas prévue et ne devrait pas être envisagée aux vues des besoins de rénovations du parc immobilier urbain concerné.

La loi Malraux est un dispositif fiscal extrêmement incitatif. En effet, elle permet une défiscalisation jusqu’à 30 000 € d’économies d’impôts par an pendant quatre ans.

Si la réduction d’impôt obtenue grâce à la loi Malraux dépasse le montant de l’impôt que vous devez payer sur une année, l’excédent n’est pas perdu. Il peut être reporté sur les trois années suivantes.

Par exemple, si M. Dupont doit payer 15 000 € d’impôts par an et qu’il réalise un investissement de 200 000 € en loi Malraux, avec 120 000 € de travaux répartis sur deux ans, cela lui donne une réduction d’impôt de 18 000 € par an. Les deux premières années, il ne paiera donc aucun impôt, et la troisième année, il ne paiera que 9 000 € (15 000 € d’impôt moins 6 000 € reportés des années précédentes).

Une fois qu’un investisseur est engagé dans la loi Malraux, les choses sont figées : le taux, l’engagement de location… Si jamais la loi Malraux devait être remise en cause de quelque façon que ce soit (suppression, révision à la hausse ou à la baisse du taux, nouvelle définition des zones éligibles), ceci n’impacterait pas un investissement en cours.

Il n’y a aucun plafond à respecter, ni de loyers, ni de ressources des locataires.

Contrairement à des dispositifs tels que la loi Pinel, qui impose des loyers en dessous des prix du marché et exige des locataires avec des revenus plafonnés, la loi Malraux n’impose aucune de ces contraintes. Cela permet de maximiser les revenus locatifs, tout en bénéficiant des avantages fiscaux.

La préservation du patrimoine afin de contribuer à la conservation et à la mise en valeur du patrimoine architectural français.

La réduction fiscale avec des réductions pouvant atteindre 22 % à 30 % des dépenses selon la zone.

La valorisation du bien immobilier en permettant aux investisseurs d’acquérir des biens anciens à rénover dans des emplacements.

La diversification du patrimoine en facilitant la constitution d’un patrimoine immobilier de prestige.

La rentabilité locative en offrant la possibilité de générer des revenus locatifs sans plafonnement des loyers ni restrictions sur les ressources des locataires, contrairement à d’autres dispositifs comme la loi Pinel.