Qu’est-ce que la loi Girardin ?
La loi Girardin est une loi de défiscalisation permettant d’obtenir une réduction d’impôts lors de l’acquisition d’un logement neuf (ou en état futur d’achèvement) dans les départements, communautés et pays d’Outre-Mer et destiné à être mis en location pour une durée minimum de 5 ou 6 ans. Ce dispositif, en vigueur depuis le 27 mai 2009, donne la possibilité à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 22 % à 48 % du prix de revient (plafonné à 2.498 € HT / m² défiscalisables) étalée sur 5 ans. De plus, l’investisseur se donne la possibilité de se constituer un patrimoine.
Le dispositif Girardin immobilier, issu de l’article 199 undecies A du CGI n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Cependant la loi Girardin immobilier perdure pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, loi Girardin IS, ainsi que le dispositif Girardin industriel pour les investissements industriels outre-mer.
Quel est le taux de la réduction d’impôt en 2017 et après ?
Récapitulatif de l’avantage fiscal Girardin de 2010 à 2017 :
| Taux de la réduction d’impôt | ||
| Date de délivrance du permis de construire |
Girardin classique | Girardin intermédiaire |
| 2010 | 31% | 38% |
| 2011 | 22% | 34% |
| 2012 | 0% | 26% |
| 2013-2017 | 0% | 0% |
Attention, le critère pour déterminer le taux de réduction d’impôt ou de défiscalisation n’est pas la date d’acquisition mais la date de délivrance du Permis de Construire, forcément antérieure à l’acquisition. Acquérir un logement en 2017 dont le permis de construire a été délivré en 2011 donne droit à une réduction d’impôt de 22 % en Girardin classique ou de 34 % en Girardin intermédiaire.
Pour les investisseurs ayant acquis avant le 31/12/2017, ces calculs restent viables. Pour les investisseurs faisant une acquisition en 2023, la loi Girardin ne peut plus s’appliquer quelque soit la date du Permis de Construire.
Qui peut bénéficier d’une défiscalisation en loi Girardin ?
Toutes les personnes physiques, domiciliées en France qui font l’acquisition d’un bien immobilier jusqu’au 31 décembre 2017, peuvent bénéficier du dispositif Girardin.
De combien un investisseur doit-il disposer pour faire un investissement en loi Girardin ?
Il n’est pas nécessaire d’avoir un apport financier pour effectuer un investissement en loi Girardin. En revanche, il est impératif de financer l’investissement par un emprunt afin de bénéficier de tous les avantages liés à la défiscalisation.
Comment calculer la défiscalisation en loi Girardin ?
La réduction s’applique sur le montant de l’imposition selon le nombre de m² achetés. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 % à 48 % du prix de revient du bien immobilier (plafonné à 2.498€/m²), répartie sur 5 ans, dès lors que l’investissement est acté avant le 31 décembre 2017, et que le Permis de Construire a été délivré avant le 31 décembre 2012.
Quelles sont les clefs pour réussir un investissement en loi Girardin ?
Afin de garantir le meilleur investissement possible en loi Girardin, il est important de valider 4 points déterminants :
- Acheter le bien immobilier au juste prix,
- Privilégier un emplacement de qualité,
- Vérifier l’importance de la demande locative,
- Sécuriser les loyers.
Quelles sont les clefs pour réussir un investissement en loi Girardin ?
Comme l’indique le tableau ci-dessus, l’avantage fiscal est plus favorable en loi Girardin Intermédiaire qu’en loi Girardin Libre.
Voici les 3 critères qui distinguent les 2 dispositifs :
- Une contrainte de ressources des locataires qui ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par décret en loi Girardin Intermédiaire,
- Une contrainte de plafonnement des loyers en loi Girardin Intermédiaire,
- Une contrainte de durée d’engagement de location, de 6 ans en Loi Girardin Intermédiaire (vs 5 ans en loi Girardin Libre).
Deux bonus supplémentaires peuvent être ajoutés à chacun des dispositifs (sauf sur les PC 2012) :
- 2 à 3 % supplémentaires lorsque des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées dans le logement,
- 8 à 9 % supplémentaires lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible.
Peut-on louer son logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Girardin ?
Oui, en loi Girardin Libre et en loi Girardin Intermédiaire, dès lors que le locataire n’est pas sur le même foyer fiscal que le propriétaire.
Quelles sont les zones concernées pour un investissement en loi Girardin ?
L’ensemble des Départements, Communautés et Pays d’Outre-Mer.
Pour le calcul des plafonds de loyer (loi Girardin Intermédiaire) et des plafonds de revenus (loi Girardin Intermédiaire), deux zones ont été retenues. D’un côté, les départements d’Outre-Mer, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte. De l’autre côté, la Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, et les îles Wallis-et-Futuna.
Quand débute la défiscalisation en loi Girardin ? Quelle est la limite de la mise en location d’un logement pour en profiter ?
L’avantage fiscal est accordé sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement ou d’acquisition (si elle vient après) du bien immobilier.
L’investisseur doit mettre son bien en location dans la limite des 6 mois suivants l’achèvement du programme ou suivants son acquisition, si celle-ci est postérieure. Au-delà de cette limite, il ne peut plus profiter de la défiscalisation.
Avant les 5 ans (Girardin Libre) ou 6 ans (Girardin Intermédiaire) d’engagement de location, et après les 5 ou 6 ans, que se passe-t-il ?
En cas de revente anticipée (avant les 5 ou 6 ans), l’avantage fiscal dont l’investisseur bénéficie est annulé. Il doit donc réintégrer la réduction d’impôt perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l’année en cours.
Au bout des six années de location, l’investisseur peut choisir de revendre ou de garder mais sans aucun avantage fiscal.
Il est, par ailleurs, bien évident que le choix du dispositif Libre ou Intermédiaire se fait lors de la première mise en location.
Que faire pour bénéficier du dispositif Girardin ? Quelles démarches effectuer ?
En déclarant ses impôts, l’investisseur doit remplir les formulaires 2042 IOM et 2044 et les joindre à sa déclaration de revenus. Ces formulaires prouvent à l’Administration Fiscale l’acquisition d’un bien en Loi Girardin.
Outre ces documents officiels, il convient entre autres de mettre à disposition certaines pièces telles que, titre de propriété, bail de location…
Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ?
L’investisseur doit relouer son bien le plus vite possible. Il faut qu’il puisse toutefois prouver qu’il est en recherche de locataire et pourra ainsi bénéficier d’une période de vacance accordée par l’Administration Fiscale.
Est-il possible d’effectuer un second investissement locatif en loi Girardin ?
Il est tout à fait possible de cumuler, sans limite, plusieurs investissements locatifs, en loi Girardin ou avec d’autres lois de défiscalisation, en respectant néanmoins les plafonnements mis en place par l’administration fiscale.
Ceci étant la question n’a qu’une pertinence rétroactive dans la mesure où ce type d’investissement est proscrit depuis le 1er janvier 2018.
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