1. Le principe de la loi Girardin :
La loi de défiscalisation Girardin succède à la Loi Pons et à la loi Paul. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement neuf dans les DOM-TOM.
Le plafonnement spécifique de la loi Girardin s’élève à 30.600 € ou 11 % des revenus annuels pour les investissements réalisés en 2017.
Le principe de la Loi Girardin Immobilière est très simple : les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France métropolitaine ou dans les DOM peuvent défiscaliser entre 18 % et 48 % d’un montant plafonné pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf Outre-Mer.
Ce dispositif, issu de l’article 199 undecies A du CGI n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Cependant la loi Girardin immobilier perdure pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, loi Girardin IS, ainsi que le dispositif Girardin industriel pour les investissements industriels outre-mer.
Textes règlementaires :
• Code Général des Impôts, article 199 undecies
• Règles générales
• Affectation des investissements
2. Le mécanisme de la loi Girardin :
L’investisseur doit acheter un bien immobilier neuf dans les DOM-TOM, qui doit devenir la résidence principale soit d’un locataire, soit du propriétaire.
La Loi Girardin / Immobilier Propriétaire Occupant :
- L’investisseur achète un bien immobilier neuf, et s’engage dans les six mois qui suivent son achèvement, à l’occuper en tant que résidence principale pour une durée minimale de cinq ans.
- L’investisseur bénéficie alors d’une réduction d’impôts de 18 %, étalée sur 10 ans, avec un plafond de 2.498 € HT par mètre carré habitable et une limite de 14 m² prise en compte pour la varangue (Plafonds et réduction d’impôt pour la loi Girardin).
- Le montant HT s’applique sur les départements non soumis à TVA telles que St Martin, Tahiti, Guyane etc. Le plafond pour les départements soumis à la TVA locale de 8.5 % est de 2.710 € TTC.
- L’investissement doit être situé dans la limite d’une surface habitable comprise entre 50 et 150 mètres carrés et fixée par décret selon le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement. Le propriétaire prend par ailleurs l’engagement d’affecter dès l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure son habitation à une résidence principale pendant une durée de cinq ans ;
- Voici le détail autorisé pour les investissements Girardin au titre de la résidence principale :
| NOMBRE DE PERSONNES DESTINÉES à occuper à titre principal le logement |
LIMITES DE SURFACE habitable (en m ²) |
| Personne seule | 65 |
| Couple | 77,5 |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 90 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire, dans la limite de cinq personnes | 12 |
Exemple loi Girardin Propriétaire Occupant
| Vous achetez une maison à la Martinique pour un montant de 350.000 € avec Surface habitable loi carrez de 110 m² et 35 m² de varangue. | |
| Base de défiscalisation (plafond H.T. + T.V.A.) |
2.498 € + 8,5 % = 2.710 € TTC |
| Plafond de défiscalisation | 110 m² +14 m² (varangue) x 2.710 € = 336.040 € |
| Montant de la défiscalisation | 336 040 € x 18% = 60.487 € |
| Réduction d’impôt | 6.049 € par an pendant 10 ans |
| Vous allez donc bénéficier d’une réduction d’impôts de 6.049 € cette année et les 9 années suivantes. | |
La Loi Girardin / Immobilier Location Libre :
- L’investisseur achète un bien immobilier neuf, et s’engage dans les six mois qui suivent son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure), à le louer nu, en tant que résidence principale du locataire pour une durée minimale de cinq ans.
- L’investisseur bénéficie alors d’une réduction d’impôts de 30 %, étalée sur 5 ans, avec un plafond de 2.498 € HT par mètre carré habitable et une limite de 14 m² prise en compte pour la varangue.
- Le montant HT s’applique sur les îles non soumises à TVA telles que St Martin, Tahiti … Le plafond pour les îles soumises à la TVA locale de 8.5 % est de 2.710 € TTC.
- En fait, la réduction d’impôts varie selon la date du Permis de Construire du bien acquis :
– 30 % si le PC a été déposé en 2010 (ou avant),
– 22 % si le PC a été déposé en 2011,
– 0%….. après ! - Une augmentation de 2 à 3 % du montant de la réduction d’impôt est accordée aux propriétaires de biens équipés de panneaux solaires, chauffage géothermique et/ou chauffe-eau solaires.
- Une majoration de 8 à 9 % est accordée lorsque le logement est situé dans une Zone Urbaine Sensible.
Exemple loi Girardin Location Libre
| Vous achetez une maison à la Martinique (dont le permis de construire a été accordé en 2010) pour un montant de 350.000 € avec surface habitable, loi Carrez, de 110m² et 35 m² de varangue et décidez de louer votre maison neuve en secteur libre sans aucune contrainte de plafonds. | |
| Base de défiscalisation (plafond HT + TVA) | 2.498 € + 8,5% = 2.710 € TTC |
| Plafond de défiscalisation | 110 m² +14 m² (varangue) x 2.710 € = 336.040 € |
| Montant de la défiscalisation | 336.040 € x 30 % = 100.812 € |
| Réduction d’impôt | 20.162 € par an pendant 5 ans |
| Vous allez donc bénéficier d’une réduction d’impôts de 20.162 € cette année et les 4 années suivantes. | |
La Loi Girardin / Immobilier Location Plafonnée :
- L’investisseur achète un bien immobilier neuf, et s’engage dans les six mois qui suivent son achèvement, à le louer nu, en tant que résidence principale du locataire pour une durée minimale de six ans.
- Le loyer et les ressources du locataire devront respecter les plafonds publiés annuellement par le Ministère des Finances.
- L’investisseur bénéficie alors d’une réduction d’impôts de 38 %, étalée sur 5 ans, avec un plafond de 2.498 € HT par mètre carré habitable et une limite de 14 m² prise en compte pour la varangue.
- Le montant HT s’applique sur les îles non soumises à TVA telles que St Martin, Tahiti … Le plafond pour les îles soumises à la TVA locale de 8.5 % est de 2.710 € TTC.
- En fait, la réduction d’impôts varie selon la date du Permis de Construire du bien acquis :
– 38 % si le PC a été déposé en 2010 (ou avant),
– 34 % si le PC a été déposé en 2011,
– 26 % si le PC a été déposé en 2012,
– 0%….. après ! - Une augmentation de 2 à 3 % du montant de la réduction d’impôt est accordée aux propriétaires de biens équipés de panneaux solaires, chauffage géothermique et / ou chauffe-eau solaires, sauf sur les PC 2012 où le taux de 26 % n’est soumis à aucune majoration.
- Une majoration de 8 à 9 % est accordée lorsque le logement est situé dans une Zone Urbaine Sensible, sauf sur les PC 2012 où le taux de 26 % n’est soumis à aucune majoration.
Exemple loi Girardin Location Plafonnée
| Vous achetez une maison à la Martinique (dont le Permis de Construire a été accordé en 2010) pour un montant de 350.000 € avec surface habitable, loi Carrez, de 110 m² et 35 m² de varangue et vous décidez de louer votre maison neuve en secteur intermédiaire avec un loyer plafonné, à un locataire dont les ressources correspondent au plafond publié par le Ministère des Finances. | |
| Base de défiscalisation (plafond H.T. + T.V.A.) |
2.498 € + 8,5 % = 2.710 € TTC |
| Plafond de défiscalisation | 110 m² +14 m² (varangue) x 2.710 € = 336.040 € |
| Montant de la défiscalisation | 336.040 € x 38 % = 127 695 € |
| Réduction d’impôt | 25.539 € par an pendant 5 ans |
| Vous allez donc bénéficier d’une réduction d’impôts de 25.539 € cette année et les 4 années suivantes. Le loyer maximum que vous pourrez percevoir est de 1.787 € correspondant au nombre de m² défiscalisable x 14,42 € (plafond 2018 loyer mensuel au m²) |
|
3. Les conditions de la loi Girardin :
- Le bien devra être loué nu, en habitation principale de son occupant pendant 5 ou 6 années selon la réduction choisie pour toute la durée de défiscalisation.
- Il pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne ne faisant pas partie du foyer fiscal de l’investisseur en secteur libre, ou à un loyer plafonné à un locataire aux ressources plafonnées en secteur intermédiaire.
- Le bien devra être occupé au plus tard six mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
- Il convient de respecter le taux de TVA en vigueur pour le plafond de défiscalisation au mètre carré (8,5 % en Guadeloupe, Martinique et à la Réunion, 0 % ailleurs).
- Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
4. Les conditions de mise en location :
La Loi Girardin / Immobilier Location Libre :
Aucune condition n’est requise.
La Loi Girardin / Immobilier Location Plafonnée :
- Plafond des loyers :
Pour les baux conclus en 2018, avec un nouveau locataire ou faisant l’objet en 2018 d’un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :
– 173 € dans les départements d’Outre-Mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte ;
– 215 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie Française, dans les îles Wallis et Futuna, les Terres Australes et Antarctiques Françaises. Il est noté que la surface habitable s’entend en ayant la possibilité d’inclure dans celle-ci la surface de la varangue dans la limite de 14 m².
- Plafonds de ressources :
Pour les baux conclus en 2018, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
| Composition du foyer du locataire habitant |
DEPARTEMENT D’OUTRE MER | POLYNESIE FRANCAISE |
| Personne seule | 32 069 € | 30 925 € |
| Couple | 59 307 € | 57 194 € |
| Personne seule ou Couple + 1 personne à charge |
62 737 € | 60 500 € |
| P.S. ou Couple + 2 personne à charge |
66 167 € | 63 810 € |
| P.S. ou Couple + 3 personne à charge |
70 750 € | 68 229 € |
| P.S. ou Couple + 4 personne à charge |
75 335 € | 72 648 € |
| par personne à charge supplémentaire |
+ 4 815 € | + 4 643 € |
5. Conséquences pratiques de la loi Girardin :
- Le propriétaire d’un bien éligible aux avantages fiscaux de la loi Girardin devra s’engager sur une période de cinq ou six ans.
- Si les impôts de l’investisseur devaient diminuer, sur une durée plus ou moins longue, aucune récupération ou aménagement de la défiscalisation n’est possible : une réduction d’impôts non consommée ne peut être reportée l’année suivante.
- L’investisseur doit, depuis 2011, remplir une déclaration 2042 IOM ainsi qu’un certain nombre de documents décrits dans l’instruction 2041 GE :
• Déclaration complémentaire de revenus 2042-C
• Explicatif à la déclaration complémentaire de revenus 2041-GE
6. Plafonnement de la loi Girardin :
- Le plafond spécifique de la défiscalisation Girardin est fixé à 30.600 € par an et par foyer fiscal ou à 11 % des revenus déclarés, sachant que l’on prend en compte le montant le plus élevé des deux.
- Il est évidemment entendu qu’une fois ce plafond appliqué, le plafonnement global s’applique (calcul du plafonnement global des niches fiscales) à savoir le plafond de 18.000 € puisque le plafond originel de 10.000 € a été revu à la hausse pour les investissements Girardin.
- Il est à noter qu’en loi Girardin le plafond qui s’applique ne dépend pas de la date de l’investissement mais de la DROC (date d’ouverture de chantier).
Exemple de plafonnement de la loi Girardin
| Vous achetez une maison à la Martinique de 210 m² avec 70 m² de varangue. Pour l’exemple, vous êtes célibataire, payez un peu plus de 100.000 € d’impôts pour un salaire annuel de 300.000 €. |
| Votre défiscalisation Girardin est plafonnée à 30.600 € annuels. Toutefois, 11 % de votre revenu représentant 33.000 €, vous pouvez défiscaliser 33.000 € annuels. En revanche, le plafond global de défiscalisation de 18.000 € étant atteint, vous ne pouvez réduire votre impôt que de 18.000 € par an si jamais votre chantier est ouvert en 2013 … de 30.000 € par an si votre chantier a été ouvert en 2012 (18.000 + 4 %) de 36.000 € par an si votre chantier a été ouvert en 2011 (18.000 € + 6 %), de 44.000 € par an si votre chantier a été ouvert en 2010 (20.000 € + 8 %), et de 55.000 € si votre chantier a été ouvert en 2009 (25.000 € + 10 %) |
7. Extinction progressive de la loi Girardin :
- La loi pour le développement économique de l’Outre-Mer, dite « loi Lodeom » du 27 mai 2009, supprime progressivement le dispositif Girardin en fonction des dates de Permis de Construire étant entendu que le délai maximum entre la date du PC et la mise en location ne doit pas excéder 36 mois.
- La date de la délivrance du Permis de Construire des logements locatifs constitue la référence de l’extinction du dispositif Girardin :
| Date de délivrance du permis de construire |
Taux de réduction Girardin libre |
Taux de réduction Girardin intermédiaire |
| Jusqu’au 31-12-2010 | 30 % | 38 % |
| en 2011 | 22 % | 34 % |
| en 2012 | 0 % | 26 % |
| depuis 2013 | 0 % | 0 % |
- Il est bien évident que plus le Permis de Construire sera ancien, plus l’avantage fiscal sera fort.
- Toutefois, le législateur a posé certaines limites pour éviter les abus : depuis 2011, lorsque les logements acquis ou construits ne sont pas loués au plus tard le dernier jour du trente-sixième mois suivant celui de la délivrance du Permis de Construire, l’avantage fiscal sera repris, sauf cas de force majeure.
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