Investissements concernés par la loi Girardin :
La loi Girardin concerne les acquisitions de logements neufs situés dans les départements et territoires d’Outre-Mer (DOM-TOM) entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017 et loués nus à titre de résidence principale.
La loi Girardin immobilier n’est donc plus en vigueur depuis le 1er janvier 2018 mais concerne encore les investissements réalisés ces dernières années. Les lignes qui suivent n’ont donc d’autre intérêt que de renseigner des investisseurs qui auraient des défiscalisations Girardin en cours. Cependant la loi Girardin immobilier perdure pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, loi Girardin IS, ainsi que le dispositif Girardin industriel pour les investissements industriels outre-mer.
Avantages fiscaux de la loi Girardin :
Les avantages fiscaux de la loi Girardin dépendent de la date du Permis de Construire du logement :
- 30 % (ou 22 % si PC délivré en 2011) du montant de l’investissement dans le secteur libre étalés sur 5 ans.
- 38 % (ou 34 % si PC délivré en 2011, ou 26 % si PC délivré en 2012) du montant de l’investissement dans le secteur intermédiaire (plafonds des loyers et des ressources des locataires) étalés sur 5 ans.
- Cette réduction est limitée à 2.498 € HT par m² soit 2.710 € TTC par m² basé sur la superficie loi Carrez à laquelle s’ajoute les terrasses couvertes dites « varangues » dans la limite de 14 m².
- On applique le plafond HT sur les départements non soumis à TVA soit à Saint-Martin, à Tahiti, en Guyane et une TVA à 8,5% en Martinique, en Guadeloupe et à la Réunion.
- Une majoration de 2 % à 3 % est accordée lorsque des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable sont réalisées dans le logement (sauf sur les PC 2012).
- Une majoration de 8 % à 9 % est accordée lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible (sauf sur les PC 2012).
- Le plafond spécifique à la loi Girardin est de 30.600 € par an ou 11 % du revenu du foyer au choix (ce plafond est applicable par année d’imposition et non par investissement) ; ce plafond se cumule au plafond global des niches fiscales fixé pour les investissements relevant de la loi Girardin à 18.000 € depuis 2013.
Exemple de défiscalisation loi Girardin :
| Vous achetez un appartement à Saint- Martin (dont le PC a été accordé en 2010) d’une surface de 65 m² (51 m² loi carrez + 16 m² varangues), bénéficiant d’une énergie renouvelable pour un prix de 200.000 €, et que vous louerez en régime intermédiaire. | |
| Surface habitable à considérer | 51 m² + 14 m² = 65 m² |
| Plafond de défiscalisation | 65 m² x 2.498 € = 162.370 € |
| Montant de la défiscalisation | 162 370 € x 40 % = 64.948 € |
| Réduction d’impôt | 12.990 € par an pendant 5 ans |
| Vous allez donc bénéficier d’une réduction d’impôts de 12.990 € cette année et les 4 années suivantes. | |
Obligations à respecter :
- Le logement doit être neuf et loué nu à titre de résidence principale pendant 5 ans en secteur libre ou 6 ans en secteur intermédiaire.
- En secteur intermédiaire, le montant du loyer est plafonné (14,17 € par m² en DOM par exemple) tout comme les revenus des locataires.
- Le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal.
- Le délai entre la date d’obtention du permis et la date de mise en location ne doit pas dépasser 36 mois sauf pour les permis de construire de 2010 et antérieurs à 2010.
- Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Notre avis sur la défiscalisation Girardin :
- La loi Girardin est extrêmement incitative compte tenu du niveau de défiscalisation proposé (jusqu’à 48 %) et de la durée sur laquelle elle s’applique (5 ans).
- Elle est d’autant plus intéressante que le prix au m² se rapproche de la limite autorisée (2.498 € HT par m²) ; plus le prix au m² est élevé moins la loi Girardin garde de son pouvoir défiscalisant.
- La défiscalisation commence à plein régime dès l’année d’achèvement des travaux et n’a donc aucun caractère prorata temporis.
- La loi Girardin s’adresse à un panel d’investisseurs fortement fiscalisé.
- L’investisseur doit avoir la certitude quant à son imposition : tout avantage fiscal non consommé en année N ne peut être reporté en année N+1 ; toutefois en cas de cumul entre une loi Girardin et un crédit d’impôts (garde d’enfants à domicile par exemple), c’est d’abord la loi Girardin qui fait l’objet d’un traitement fiscal puis le crédit d’impôts.
- L’investissement dans le cadre de la loi Girardin reste avant tout un investissement immobilier ; au-delà du caractère incitatif de la loi, il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité / prix, la rentabilité locative, etc.
- L’option Intermédiaire présente un avantage supplémentaire par rapport au régime classique (dit libre) : une plus grande incitation fiscale sur des Permis de Construire 2010, celle-ci passe de 31 à 38 %.
- L’option Intermédiaire présente trois inconvénients supplémentaires par rapport au régime classique :
– Un plafonnement des loyers ; ceci a pour conséquence d’altérer potentiellement la rentabilité locative de l’ensemble ; il est à noter toutefois que bien souvent les plafonds de loyers correspondent aux prix de marché,
– Un plafonnement des revenus des locataires ; même si les plafonds sont finalement assez élevés, il convient de faire attention à ne pas louer à « n’importe qui »,
– Une obligation de louer le bien pendant 6 ans (au lieu de 5 ans). - La loi Girardin, si elle rentre bien dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales, peut être cumulée la même année à d’autres dispositifs fiscaux ; ainsi un investisseur pourra par exemple acquérir la même année deux biens dans le cadre de la loi Girardin ou un bien dans le cadre de la loi Girardin et un autre dans le cadre de la loi Pinel.
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