Défiscalisation loi Denormandie

Le principe de la loi Denormandie :

La Loi Denormandie est un dispositif fiscal de défiscalisation immobilière, instauré par la Loi de Finances 2019, visant à stimuler la rénovation de logements anciens dans certaines zones spécifiques. Elle tire son nom de Julien Denormandie, alors Secrétaire d’État au Logement. La Loi Denormandie encourage l’achat et la rénovation de logements anciens ou de locaux transformés en habitation, avec un objectif de revitalisation des centres-villes dégradés.

Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de leur investissement dans un bien immobilier destiné à la location, à condition que celui-ci ait fait l’objet de travaux de rénovation. La réduction d’impôt est calculée sur le prix total de l’investissement, indépendamment du revenu ou du taux d’imposition du contribuable. Toutefois, pour être éligible, le logement doit être situé dans une commune bénéficiaire du programme « Action Cœur de ville » ou ayant signé une convention de revitalisation du territoire (ORT).

Le bien doit également remplir plusieurs conditions pour être éligible :

• Il doit être acquis en vue d’une rénovation ou avoir récemment fait l’objet de travaux de réhabilitation.
• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.
• Le logement, une fois rénové, doit être loué non meublé, pendant une durée minimale de six ans.

La Loi Denormandie n’impose pas d’obligations rigoureuses en matière de normes environnementales. Cela rend le dispositif plus accessible pour les investisseurs dans l’ancien, où les rénovations peuvent se concentrer sur la mise aux normes sans nécessairement viser les standards BBC (Bâtiment Basse Consommation).

L’objectif principal de cette loi est de soutenir la revitalisation des centres-villes en améliorant l’offre de logements locatifs tout en préservant le patrimoine bâti de ces communes. Ce dispositif s’inscrit dans une démarche de redynamisation des zones urbaines en déclin, avec un effet direct sur l’attractivité des territoires concernés. Il contribue ainsi à la lutte contre les logements vacants et insalubres, tout en offrant aux investisseurs un avantage fiscal incitatif.

La Loi Denormandie, initialement en vigueur depuis le 1er janvier 2019, a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, témoignant du succès et de la nécessité de ce dispositif. Elle représente une opportunité pour les contribuables souhaitant investir dans l’immobilier tout en participant à la rénovation du parc locatif ancien. En contribuant à la réhabilitation des centres-villes et à l’augmentation de l’offre locative, la loi Denormandie se positionne comme un outil stratégique pour l’avenir des territoires concernés.

Textes réglementaires :

• Loi de Finances pour 2019, Article n°226
• Plafonds de loyer et de ressources

Le mécanisme du dispositif Denormandie :

• La réduction d’impôts s’élève à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement (prix immobilier + frais dits de notaire, plafonnés à 5.500 €/m²) retenu dans la limite de 300.000 € et à raison de 2 investissements maximum par ans et par foyer fiscal,).
• Cette réduction est étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon l’engagement de location pris par l’acquéreur. La réduction d’impôts si elle n’est pas consommée une année donnée n’est pas reportable.
• Le dispositif Denormandie permet que le logement soit loué à un ascendant ou un descendant de l’investisseur s’il ne fait pas partie du même foyer fiscal.
• Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul de la défiscalisation Denormandie est de 5.500 € / m² quelle que soit la zone.
• Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à réglé, l’excédent n’est pas reportable. La réduction est imputable sur l’impôt de l’année d’achèvement des travaux quel que soit le mois de cet achèvement, ou sur l’impôt de l’année de l’acquisition si celle-ci est postérieure.
• En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 € les éléments suivants : – La taxe foncière, les frais de gestion ou de gérance, l’assurance du prêt. – Les primes d’assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés). – Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l’immeuble). Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global ; en revanche ils sont reportables pendant dix ans.

Les conditions de la loi Denormandie :

Pour être éligibles à la Loi Denormandie, les logements doivent faire l’objet d’une rénovation représentant au moins 25% de leur prix de revient. Par exemple, un logement de 200 000 € devra subir 50 000 € de travaux. Il s’agit donc de rénovations profondes, sur des logements dégradés.

• Le logement doit faire l’objet d’une rénovation comptant pour 25% du prix de revient. Par exemple, un logement de 200 000 € doit subir 50 000 € de travaux de rénovation
• La rénovation du logement doit permettre une amélioration de 20% des performances énergétiques (30% en maison individuelle). En cas de DPE (diagnostic énergétique) vierge avant les travaux, ceux-ci devront porter sur au moins 2 des 5 postes suivants : isolation des murs, isolation des combles, isolation des fenêtres, chauffage, production d’eau chaude.
• Le logement devra être loué nu, en habitation principale pendant six, neuf ou douze années.
• Il devra être loué obligatoirement à des foyers soumis à des conditions de ressources. Les membres de la famille sortis du foyer fiscal peuvent être locataire.
• Le bien devra être occupé au plus tard douze mois après son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure).
• Les immeubles doivent être situés dans le centre-ville d’une des 242 communes participant à l’opération « Action Cœur de Ville », ou ayant signé une convention de revitalisation du territoire (ORT) ou dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important. Vérifier si votre ville relève du dispositif Denormandie (www.service-public.fr)
• S’il ne conditionne pas l’éligibilité du logement à la défiscalisation, le zonage ABC reste important en loi Denormandie, dans la mesure où il détermine les plafonds de loyers et de ressources à appliquer. Par exemple, la ville de Chartres est éligible en loi Denormandie étant située en zone Pinel B1, ce sont les plafonds de cette dite zone qui devront être appliqués pour le bénéfice de avantages fiscaux.
• Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Les travaux éligibles au dispositif Denormandie

Les travaux requis pour profiter des avantages de la loi Denormandie sont une composante essentielle du dispositif. En effet, l’un des principaux critères pour accéder à cette défiscalisation est l’ampleur des rénovations à effectuer. Le gouvernement a établi des règles strictes pour s’assurer que ces travaux visent réellement à rénover et améliorer les logements anciens. Cela implique donc des exigences substantielles en matière de réhabilitation. Examinons d’abord les types de travaux admissibles, puis nous aborderons une contrainte fiscale : l’impossibilité de déduire ces travaux dans le cadre du déficit foncier.

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’acquisition du bien immobilier. Cette condition est impérative : sans atteindre ce seuil, il n’est pas possible de prétendre à l’avantage fiscal. L’objectif principal est d’améliorer l’efficacité énergétique du bien. À ce titre, deux options sont offertes aux investisseurs :

1. Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 30 % pour une maison individuelle, ou de 20 % s’il s’agit d’un appartement en copropriété.
2. Alternativement, il est possible de réaliser au moins deux des cinq catégories de travaux suivants :
   • Isolation de la toiture.
   • Remplacement du système de chauffage.
   • Isolation des murs extérieurs.
   • Remplacement d’au moins 50 % des fenêtres donnant sur l’extérieur.
   • Amélioration du système de production d’eau chaude sanitaire.

Ces travaux doivent impérativement être effectués par un professionnel reconnu, disposant du label RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Il est donc impossible de réaliser les travaux soi-même. En plus des factures attestant la réalisation des travaux, il est obligatoire de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant et après les travaux, prouvant que la consommation d’énergie est inférieure à 331 kWh/m² par an après rénovation.

Un autre aspect à prendre en compte pour les investisseurs concerne la limitation en matière de fiscalité. En effet, même si les travaux réalisés dans le cadre de la loi Denormandie sont d’une ampleur significative, ils ne peuvent pas être imputés au déficit foncier. Cela signifie que les dépenses liées aux travaux ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers imposables dans ce cadre. Les investisseurs doivent donc bien évaluer cette contrainte fiscale avant de se lancer dans un projet Denormandie.

Les conditions de mise en location :

• En loi Denormandie les loyers devront respecter un plafond en fonction de la situation du bien suivant quatre zones (dites ABC)
• Plafonds des loyers pour les investissements Denormandie réalisés à compter du 1er janvier 2024 :

• Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.

Plafonnement du dispositif Denormandie :

• Le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel fixé à 300.000 € et limité à 2 opérations par an ce type d’investissement.
• Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10 000 €. Ce plafond s’applique en 2025 sur les investissements en défiscalisation Denormandie (calcul du plafonnement global des niches fiscales).

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