Démembrement : l’investissement en nue-propriété en 13 questions

Le démembrement de propriété est le fait de diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier obtient la jouissance du bien immobilier, c’est à dire le droit de l’habiter ou de le louer. De son côté, le nu-propriétaire obtient « les murs », c’est à dire le droit de disposer du bien immobilier pour le vendre ou le transmettre. A l’extinction du démembrement (fin de l’usufruit) la pleine propriété est automatiquement reconstituée au profit du nu-propriétaire ou de ses successeurs. 

Le prix d’un bien immobilier vendu dans le cadre d’un montage en démembrement est décoté de la valeur de son usufruit. Les deux éléments (nue-propriété et valeur de l’usufruit) réunis vous permettent de connaître le prix en pleine propriété ainsi que le taux de reconstitution de la pleine propriété. Le prix en pleine propriété est une information qui est mise à la disposition des acquéreurs. Cet élément peut être comparé au prix des programmes neufs vendus dans le secteur géographique où se situe l’offre.

S’agissant de biens immobiliers déjà construits, il sera nécessaire d’être vigilant quant aux prix de vente pratiqués (adéquation de la valeur de la nue-propriété avec le marché de l’ancien). Les outils vous permettant de constater la pertinence de ce qui vous est proposé existent. Utilisez-les. Les prix proposés pour ces biens obéissent aux mêmes critères d’évaluation que dans le neuf (nue-propriété et valeur d’usufruit).

Au-delà de ces spécificités, le prix d’un bien immobilier intègre des éléments subjectifs comme l’attractivité et le potentiel supposés du lieu de localisation du logement. L’exemple le plus connu est le projet du Grand Paris qui a dynamisé le marché immobilier des villes concernées (et dynamisera certainement les secteurs proches des bassins d’emplois lorsque les infrastructures de transports en commun seront opérationnelles).

Le dispositif du démembrement immobilier est correctement renseigné et reconnu. Beaucoup plus qu’il y a dix ans. Les banques connaissent le montage et diffusent des programmes au travers de leur filiale immobilière. Donc, il n’y a pas d’obstacle à l’obtention d’un financement pour un investissement en nue-propriété. Cela dit, les règles d’octroi des prêts immobiliers restent toujours les mêmes en termes d’éligibilité (taux d’endettement, restant à vivre, agrément du programme…). Il faut être conscient que le nu-propriétaire assume l’intégralité du remboursement du prêt.

Une réponse simple mais dont le contenu est riche : la convention de démembrement de propriété. Ce document décrit les devoirs et obligations de l’usufruitier (visites régulières de l’immeuble, accès aux procès-verbaux des assemblées générales). Un point important et rassurant pour le nu-propriétaire, la convention de démembrement est annexée à l’acte de vente.

Cette question finalement revient à s’enquérir de la capacité du bailleur social (ici l’usufruitier) à gérer un portefeuille locatif sur le long terme (savoir-faire et capacité à pouvoir honorer ses engagements vis-à-vis des locataires.

Dans les programmes que nous vous proposons, en principe, vous ne supporterez aucune charge, aucun impôt (notamment la taxe foncière). Sur le fondement du code civil [C. civ.], art. 578, le nu-propriétaire ne jouit d’aucun revenu de l’immeuble, il ne sera donc pas assujetti à la taxe foncière pendant la période de démembrement.

Précision importante tout de même. Les charges décrites à l’article 606 du code civil sont supportées par le nu-propriétaire (elles concernent les gros murs, les murs de soutènement, les poutres, les voûtes, les toitures, les digues, les clôtures…).

La valeur de la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière. De plus, la nature des opérations en démembrement de propriété que nous proposons permettent aux investisseurs d’échapper à la taxe foncière. Enfin, les intérêts d’emprunts peuvent sous certaines conditions être imputées sur les autres revenus fonciers du foyer ( 3° du I de l’article 156 du CGI).

Pour cette dernière disposition, il est impératif que l’usufruit temporaire soit détenu par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM), une société d’économie mixte ou un organisme agréé. Entités respectivement énumérées aux articles L.411-2 du CCH et L.365-2 du CCH.

La localisation est un critère important mais la solidité du bailleur social est aussi essentielle. Compte tenu de la mission sociale essentielle du bailleur social pour la collectivité, le risque de faillite semble écarté. Un bailleur social présentant des difficultés financières et ce sont les autorités publiques au sens large qui viendraient à la rescousse. En effet, les bailleurs sociaux appartiennent pour la très grande majorité à la sphère du groupe Action Logement (pratiquement 1 million de logements gérés) ou sont indirectement sous la coupe de l’état français (Caisse des Dépôts et Consignations).

Premièrement, c’est le bailleur social qui achète l’usufruit et qui assume donc le risque locatif, pas le nu-propriétaire. Par ailleurs, nous nous intéressons principalement à des programmes destinés à une population éligible au PLS, donc des cadres moyens, des fonctionnaires. Le revenu fiscal de référence pour une personne seule domiciliée à Paris ou sur une commune limitrophe ne devra pas dépasser 32 717 € pour 2023 ! Et, 48 894 € pour un couple.

Le bailleur social (ici) est tenu de respecter l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. En substance, le logement doit être en bon état d’entretien et d’habitabilité. Il diligentera les éventuels travaux nécessaires dans le délai d’un mois suivant l’expiration de l’usufruit. Et, le remettra aux normes si l’installation l’exige. De telle sorte que le plein propriétaire puisse l’occuper ou le louer. Un état des lieux du logement sera réalisé avant sa reprise.

Vous n’êtes nullement tenu de conserver votre bien jusqu’au terme de la convention de démembrement de propriété. Deux cas de figures sont envisageables : soit, les parties appliquent les articles 621 du code civil et 669 du code général des impôts ; Soit elles s’entendent sur un prix de vente au plus proche de la réalité économique du bien en accord avec la valeur réelle de l’usufruit et de la nue-propriété.

Sans trop rentrer dans le détail, le bail que signe le locataire avec le bailleur social fait mention expressément du terme final du contrat (articles L 253-3 à 253-7 du Code de la Construction et de l’Habitat). Le bail d’habitation prend fin de plein droit à la date de l’extinction de l’usufruit et des droits qui y sont rattachés (L 253-4 du CCH).

Par ailleurs, l’article L 411-3 du CCH protège clairement le nu-propriétaire. Ainsi, les règles d’attribution et de maintien dans les lieux après l’extinction de l’usufruit ne s’exercent plus si ledit usufruit a été détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré.

Les règles établies par le Code de la Construction et de l’Habitat s’appliquent (notamment l’article 253-5CCH). Ainsi, le bailleur social interroge un an avant le terme de la convention de démembrement le nu-propriétaire sur ses intentions. Six mois plus tard, le nu-propriétaire informe le bailleur social de sa décision (vendre, louer ou occuper).

Si je revends mon bien au prix de vente initial « pleine propriété », il n’y a aucune incidence fiscale, pas d’impôt sur la plus-value immobilière (réalisée). Mais, si je cède le bien pour un prix supérieur au prix de vente initiale (pleine propriété), la plus-value sera taxée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, pour la part excédant le prix de vente initiale en pleine propriété.