Le déficit foncier est un dispositif de défiscalisation qui permet aux propriétaires de biens immobiliers loués de déduire les charges (travaux, taxes, etc.) de leurs revenus fonciers et, sous certaines conditions, de leur revenu global. C’est une stratégie avantageuse pour les investisseurs locatifs, notamment lorsqu’ils réalisent des travaux de rénovation. Les propriétaires peuvent ainsi réduire leur fiscalité tout en valorisant leur patrimoine immobilier. Vous trouverez dans cette section les réponses aux questions les plus fréquentes sur ce dispositif.
Cette question intéresse en particulier le dispositif du déficit foncier.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme qui permet à un propriétaire auquel un bien immobilier destiné à la location coûte plus cher que ce qu’il rapporte de ne pas être imposé sur les revenus fonciers et sur les cotisations sociales associées voire d’en déduire aussi de son revenu global.
D’une manière générale, lorsqu’on a plus de dépenses que de recettes, on appelle cela du déficit foncier.
Les dépenses sont principalement constituées des charges locatives, des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière et des travaux. Ces travaux sont un élément souvent exceptionnel pour booster ce déficit.
Quels sont les avantages fiscaux du déficit foncier
Le déficit foncier présente plusieurs avantages fiscaux intéressants. Tout d’abord, il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. Cela permet de cumuler le déficit foncier, plafonné à 10 700 €, avec d’autres dispositifs de défiscalisation, offrant ainsi une réduction d’impôt plus importante.
De plus, le bénéfice fiscal est immédiat : il s’applique dès la fin des travaux et impacte l’ensemble des revenus. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour les contribuables dans une tranche marginale d’imposition élevée, car il peut réduire leurs revenus imposables et potentiellement les faire passer à une tranche d’imposition inférieure, entraînant une baisse de leur taux d’imposition.
Enfin, l’engagement lié au déficit foncier est limité à 3 ans, ce qui reste relativement court par rapport à d’autres dispositifs fiscaux.
Sur quel texte de loi s’appuie le déficit foncier ?
Le déficit foncier entre dans le cadre de la fiscalité de droit commun, régime auquel tout contribuable est soumis. Le déficit foncier n’est donc pas issu d’un texte de loi particulier ni est véritablement considéré comme une niche fiscale.
Qui peut bénéficier d’une défiscalisation en déficit foncier ?
Tous les contribuables qui ont des investissements locatifs qui nécessitent d’effectuer des travaux, en général, conséquents. Ces travaux représentent une charge qui viendra neutraliser les revenus fonciers et leurs cotisations sociale.
Est-il possible de cumuler le déficit foncier avec un autre dispositif de défiscalisation ?
Le déficit foncier n’est pas un dispositif légal spécifique, mais un avantage fiscal découlant des règles applicables aux revenus fonciers. Il est donc tout à fait envisageable de l’associer à un autre mécanisme de défiscalisation, tel que la loi Pinel, qui est soumis au plafonnement des niches fiscales.
Combiner les bénéfices du déficit foncier avec un autre dispositif de défiscalisation est une stratégie astucieuse et efficace pour réduire de manière significative vos impôts.
Quel type de travaux sont éligibles au déficit foncier ?
Les dépenses d’amélioration qui visent à améliorer les conditions de vie sans changer la structure du bien. Elles consistent généralement à remplacer des équipements anciens par des plus modernes.
Les dépenses de réparation et d’entretien qui servent à maintenir ou restaurer un bien en bon état sans en modifier la structure ou la destination.
Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement, en revanche, ne sont jamais déductibles car elles modifient significativement la surface ou la structure du bien.
Les travaux ne doivent pas être une reconstruction mais seulement une rénovation. En effet, tous les travaux réalisés par un propriétaire dans un bien qu’il loue ne seront pas considérés comme un déficit foncier. Les dépenses de réparation et d’entretien font partie des charges déductibles tout comme celles destinées à améliorer les immeubles d’habitation. En revanche, ce n’est pas le cas des dépenses afférentes aux travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
Quels Travaux permettent le doublement du déficit foncier ?
L’État a temporairement doublé le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global, passant de 10 700 € à 21 400 € jusqu’en 2025. Cette mesure vise à encourager les rénovations énergétiques des logements.
Seuls certains travaux de rénovation énergétique permettent de bénéficier du doublement du plafond, notamment : l’isolation thermique des toitures, murs, parois vitrées et portes extérieures ; l’installation, la régulation ou le remplacement des systèmes de chauffage ; l’installation d’équipements utilisant des énergies renouvelables pour le chauffage et l’eau chaude ; l’isolation des planchers bas.
Les travaux doivent être réalisés et payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, avec des devis datés après le 5 novembre 2022. Le logement pour en bénéficier doit sortir des classes énergétiques E, F ou G et entrer dans une classe A à D.
Qui peut réaliser les travaux ?
Les travaux doivent être réalisés par une entreprise afin de pouvoir fournir des justificatifs sur la nature et le type de travaux effectué, mieux vaut être entouré par des professionnels pour réaliser son projet afin d’éviter les problèmes avec l’administration fiscale.
Quel type de locataire, peut on louer à un membre de sa famille ?
Un bien ayant bénéficié de travaux peut être loué à tout type de foyer sans conditions de ressources. Il est tout à fait possible de louer son bien immobilier à un ascendant ou descendant en respectant quelques règles, dès lors que celui-ci ne fait pas partie de son foyer fiscal
Y a-t-il un engagement de location à respecter ?
Oui, le bien immobilier ayant bénéficié de travaux au titre du déficit foncier doit être loué pendant au minimum 3 ans après la dernière année où le surplus de déficit foncier a été imputé sur le revenu global. (voir exemples d’engagement de location en déficit foncier)
Quelles démarches effectuer pour bénéficier du déficit foncier ?
Les démarches sont déclaratives et doivent être faites via la télédéclaration sur impot.gouv.fr, le montant et le détail des travaux doivent être notés dans une déclaration 2044 ou 2044 S au même titre que le déficit foncier généré.
Que se passe-t-il si le locataire donne son congé ?
L’investisseur doit tout mettre en œuvre pour relouer son bien le plus vite possible. Il faut qu’il puisse toutefois prouver qu’il est en recherche de locataire et pourra ainsi bénéficier d’une période de vacances accordées par l’Administration Fiscale.
Est-il possible d’effectuer plusieurs investissements en déficit foncier ?
Il n’y a pas de limite théorique au nombre d’investissement en déficit foncier. En pratique le montant des revenus fonciers et le report de l’excédent de charges à défiscaliser sur 10 ans en sont la limite.
Quelles charges peut-on déduire ?
- Les primes d’assurance.
- Les provisions pour dépenses, incluses ou non dans le budget prévisionnel voté par la copropriété,
- Les frais d’agence,
- La taxe foncière,
- Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés,
- Les frais de gardiennage et de concierge,
- Et bien sûr certaines dépenses de travaux autorisées par la loi. Ce sont celles-ci qui peuvent dès lors qu’il y a des travaux importants augmenter de façon massive les charges et donc de limiter la fiscalité sur les revenus fonciers.
Que se passe-t-il en cas d’excédent de déficit foncier ?
Si, dans une même année, les charges obtenues sont supérieures aux revenus, l’excédent est reportable pendant 10 ans.
Que se passe-t-il en cas d’excédent de déficit foncier ?
Si, dans une même année, les charges obtenues sont supérieures aux revenus, l’excédent est reportable pendant 10 ans.
Est-il possible de générer du déficit foncier avec des SCPI ?
Il est possible d’acheter des parts de SCPI de déficit foncier. Ce type de SCPI fiscales investit dans des immeubles ou appartements qui ont vocation à être rénovés. Le montant des travaux est ensuite déductible des revenus fonciers du détenteur de parts.
Est-il possible de faire baisser son impôt sur le revenus avec du déficit foncier ?
Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu. En effet, le déficit est, sous certaines conditions, imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les intérêts d’emprunt sont-ils imputables au titre du déficit foncier ?
Les charges d’intérêts ne peuvent pas être déduites du revenu global, elles ne sont déductibles que des revenus locatifs, pendant dix ans.
Comment calculer le déficit foncier ?
Il faut d’abord préparer le calcul avec trois grands totaux : les revenus immobiliers bruts, les intérêts d’emprunt et les autres charges.
Ensuite, déduire les intérêts d’emprunt du revenu brut total. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit qui est déductible des revenus fonciers des années suivantes.
Pour finir, déduire les autres charges des revenus nets de charges liées aux intérêts d’emprunt. Si le résultat foncier est négatif, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. L’éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Un exemple très simple : M Dupont, célibataire, bénéficie de revenus du travail de 100 000€ / an et de revenus fonciers de 50 000 € par an répartis sur plusieurs bien immobiliers. Compte tenu de ses charges, il dispose in fine de 35 000 € de revenus fonciers positifs.
M Dupont effectue sur un de ses biens immobiliers des travaux de 30 000 € au cours de la même année.
Il pourra déduire ses travaux de ses revenus fonciers. Son gain fiscal correspondra à sa TMI (tranche marginale d’imposition) et aux prélèvements sociaux soit : 30 000 * (41% +17,2%) = 17 460 €.