Déficit foncier

Le principe du déficit foncier :

Le principe du déficit foncier est d’imputer, sur ces revenus fonciers et dans une moindre mesure sur son revenu global, le coût des travaux et de certaines charges déductibles lors de l’acquisition d’un bien immobilier à rénover en vue de sa mise en location. En effet, ces travaux de rénovation représentent une charge et comme les autres charges (entretient, réparation, gestion), elles sont à déduire des revenus fonciers.

Lorsque le montant des charges est supérieur aux revenus, elles créent un déficit foncier. Ce déficit est reportable jusqu’à son amortissement complet dans la limite de 10 ans.

Mais toutes les dépenses liées à un investissement immobilier ne peuvent pas être déduites des impôts. Les coûts associés à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles à la déduction fiscale. En revanche, certaines charges peuvent être déduites des revenus fonciers. Voici les principales catégories de dépenses déductibles :

• Les frais liés aux travaux de réparation ou d’entretien du bien
• Les dépenses pour l’amélioration du logement
• Les charges de la copropriété
• Les primes d’assurance du bien
• Les intérêts des prêts si l’investissement a été payé avec un crédit
• Les frais et les honoraires de gestion
• La taxe foncière
• Les charges diverses liées à la gestion du bien
• Les éventuels frais juridiques ou les frais de procédure.

Ces déductions permettent aux propriétaires de réduire leur base imposable, sous réserve que les dépenses respectent les conditions d’éligibilité fixées par la législation fiscale.

Avantages fiscaux du déficit foncier :

• Défiscalisation des revenus fonciers : L’ensemble des travaux est déductible des revenus fonciers existants sans limites. L’excédent du déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
• Défiscalisation des revenus du travail : En cas de travaux de réaménagement importants, il est possible de déduire ceux-ci des revenus du travail et dans la limite de 10 700 € par an les années de paiement des travaux, le report est possible pendant 6 années.
• Le déficit foncier n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, car il relève de la fiscalité de droit commun. Il est donc possible d’agréger à ce dispositif une ou plusieurs niches fiscales (le plafond de réduction fiscale se situe actuellement à 10 000 € par an pour le cas général et 18 000 € pour l’Outre-Mer.
• Doublement du plafond pour les logements classés F et G du DPE : Le gouvernement a instauré le doublement du plafond du déficit foncier dans le cadre de la deuxième loi de finances rectificative pour 2022, en réponse aux objectifs de la loi Climat et Résilience. Cette mesure concerne les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), appelés « passoires énergétiques ». Depuis août 2022, les propriétaires de ces logements ne peuvent plus augmenter les loyers, et la loi Climat et Résilience de 2021 prévoit leur interdiction progressive à la location. Pour aider les propriétaires à financer des travaux de rénovation énergétique, le plafond du déficit foncier a été porté de 10 700 € à 21 400 € par an. Cette mesure s’applique aux travaux réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, à condition qu’ils visent à améliorer l’efficacité énergétique du logement.

Les conditions du déficit foncier :

• Le bien doit avoir été acheté pour une future mise en location.
• Les travaux ne doivent pas s’assimiler à une reconstruction pure et simple mais seulement à une rénovation.
• Le plafond de réduction de l’impôt sur les revenus du travail ne peut pas excéder 10 700 € à l’année (et 21 400 € pour les logements classés F et G du DPE).
• Le report de l’excédent concernant les travaux ne peut être déduit des revenus du travail que les années pendant lesquelles les travaux sont effectués.
• Le logement rénové doit être loué pendant une durée minimale de 3 ans après la dernière année où le surplus de déficit foncier a été imputé sur le revenu global.
• Si le locataire quitte le logement avant la fin de la troisième année suivant l’application du déficit foncier, le propriétaire doit s’efforcer de trouver « rapidement » un nouveau locataire.

Exemples pour 90 000 € de travaux pour une personne ayant 30 000 € de bénéfice foncier par an :

• 1. Travaux générant 90 000 € de déficit foncier en Année 1
     Année 1 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 € et imputation de 10 700 € sur le revenu global de l’Année 1, le solde étant reportable 10 ans.
     → Obligation de louer jusqu’en Année 4.
  2. Travaux générant 60 000 € de déficit foncier en Année 1 et 30 000 € de déficit foncier en Année 2
     Année 1 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 € et imputation de 10 700 € sur le revenu global de l’Année 1, le solde étant reportable 10 ans.
     Année 2 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 €
     → Obligation de louer jusqu’en Année 4.
  3. Travaux générant 30 000 € de déficit foncier en Année 1 et 60 000 € de déficit foncier en Année 2
     Année 1 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 €
     Année 2 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 € et imputation de 10 700 € sur le revenu global de l’Année 2, le solde étant reportable 10 ans.
     → Obligation de louer jusqu’en Année 5.
  4. Travaux générant 30 000 € de déficit foncier en Année 1, 30 000 € de déficit foncier en Année 2 et 30 000 € de déficit foncier en Année 3
     Année 1 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 €
     Année 2 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 €
     Année 3 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 €
     → Aucune obligation de louer.

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