Le CIOP (244 Quater W), régi par l’article 244 Quater W du Code Général des Impôts (CGI), est un dispositif fiscal visant à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf dans les Départements et Régions d’Outre-Mer (DROM), tels que la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte. Il permet aux entreprises qui exercent leur activité dans le département où l’investissement est réalisé de bénéficier d’un crédit d’impôt de 35% sur le montant de leur investissement (pour les entreprises soumises à l’IS) et de 38,25% 45,9% (pour les entreprises soumises à l’IR).
Cette question intéresse en particulier le CIOP (244 quater W).
Qu’est-ce que le CIOP (Crédit d’Impôt Outre-mer Productif) ?
Le CIOP (Crédit d’Impôt Outre-mer Productif), prévu par l’article 244 Quater W du Code Général des Impôts, est un crédit d’impôt destiné aux investissements productifs en Outre-mer. Il s’applique notamment à l’acquisition en VEFA et à la construction de biens immobiliers neufs dans les Départements et Régions d’Outre-Mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte), destinés à être loués en tant que résidences principales.
Qui peut bénéficier du dispositif CIOP ?
Le CIOP est destiné aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) ou sur le revenu (IR) exerçant leur activité dans un Département ou une Région d’Outre-mer . Cela inclut les entreprises déjà établies ainsi que les nouvelles sociétés créées spécifiquement pour réaliser des investissements immobiliers locatifs en outre-mer. Les particuliers peuvent donc également bénéficier du CIOP par le biais d’entreprise individuelle (EI) dont l’activité est la « Location de logement » dans un l’un des DROM (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion ou Mayotte).
Quels types d’investissements sont éligibles ?
Le dispositif CIOP s’applique aux investissements dans des biens immobiliers neufs, notamment ceux acquis en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou en construction, destinés à la location à titre de résidence principale. Le bien doit être situé dans l’un des départements ou régions d’outre-mer éligibles (DROM).
Quels sont les taux de crédit d’impôt proposés par le CIOP ?
- 35 % : En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, les entreprises soumises à l’IS peuvent obtenir un crédit d’impôt correspondant à 35 % du prix de revient du logement.
- 38,25 % : Pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu (IR), le taux est de 38,25 % en Guadeloupe, Martinique et La Réunion.
- 45,9 % : En Guyane et à Mayotte, ce taux atteint 45,9 % pour les entreprises soumises à l’IR.
Comment est calculé le montant du crédit d’impôt ?
Le crédit d’impôt est calculé sur la base du prix de revient des logements, dans la limite de 3 139 € HT/m² (ou 3 405,815 € TTC/m² en 2024). Ce plafond est appliqué à la surface habitable du bien, ainsi qu’à une partie de la terrasse dans la limite de 14 m².
Comment fonctionne le versement du CIOP ?
Le versement du crédit d’impôt s’effectue en trois étapes :
- 70 % du montant total est versé à l’achèvement des fondations.
- 20 % est versé au moment de la mise hors d’eau de l’immeuble.
- 10 % est versé lors de la livraison finale du bien.
Quels sont les critères de location à respecter pour bénéficier du CIOP ?
Pour être éligible au CIOP, l’entreprise bénéficiaire doit respecter certaines conditions :
- Le bien doit être loué nu à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans.
- La location doit débuter dans les 12 mois suivant la livraison du logement ou l’achèvement des travaux.
- Les loyers et les ressources des locataires doivent respecter des plafonds fixés annuellement par décret.
Quels sont les avantages du dispositif CIOP ?
Le CIOP permet aux entreprises de bénéficier d’un crédit d’impôt direct sur le montant de leur investissement immobilier. De plus, il offre la possibilité d’amortir le bien immobilier sur une période d’environ 30 ans, générant un gain supplémentaire sur l’Impôt sur les Sociétés (IS). Cela permet de maximiser la rentabilité de l’investissement locatif outre-mer.
Comment mettre en œuvre le CIOP pour un particulier ?
Pour un particulier souhaitant bénéficier du CIOP, les étapes sont les suivantes :
- Création d’une Entreprise Individuelle (EI) dans le département où l’investissement sera réalisé, dont l’activité est la location de logements (APE 6820A).
- Réalisation de l’investissement dans un bien immobilier éligible.
- Demande de remboursement du crédit d’impôt en déposant la liasse fiscale, en optant pour le CIOP.
- Encaissement du CIOP, généralement entre 7 et 9 mois après la clôture des comptes.
Exemple de calcul du crédit d’impôt : comment cela fonctionne-t-il ?
Prenons un exemple d’un appartement T3 acheté pour 300 000 € TTC à Fort-de-France en Martinique en 2024 :
- Surface habitable : 70 m² + 14 m² de terrasse (plafonnée) = 84 m²
- Montant éligible au CIOP : 84 m² x 3 405 € = 286 020 €
- Crédit d’impôt CIOP : 286 020 € x 35 % = 100 107 €
- 70 074 € versés en 2024 (70 %)
- 30 032 € versés en 2025 (30 %)
Quels sont les documents fiscaux nécessaires pour bénéficier du CIOP ?
Les entreprises soumises à l’IS doivent utiliser l’imprimé n° 2079-CIOP pour calculer le montant du crédit d’impôt et reporter ce montant dans la liasse fiscale. Si le crédit d’impôt dépasse le montant de l’IS dû, l’excédent peut être remboursé via l’imprimé n° 2573-SD.
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