Comment remplir sa déclaration de revenus Loueur en meublé ? Voici un petit coup de main pour vous aider à déclarer vos revenus BIC, dans le cadre du loueur en meublé non professionnel. Nous n’abordons ici que les investissements réalisés dans une résidence avec services exploitée par un gestionnaire professionnel dans le cadre d’un bail commercial.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs LMNP.
Les revenus tirés de cette activité de Loueur en meublé sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Lors de votre déclaration de revenus Loueur en meublé, deux situations se présentent à vous : le micro Bic et le réel simplifié.
Le régime du Micro BIC :
3 conditions doivent être réunies :
- L’investisseur réalise son projet en nom propre sous la forme de l’entreprise individuelle.
- Opter pour la franchise de base de TVA prévue à l’article 293 B du CGI.
- Les recettes hors taxe ne doivent pas dépassées 72 600 € sur l’année [1].
N.B. : Pour une activité débutée dans l’année, la règle du prorata sera appliquée.
L’administration fiscale retient comme base taxable le chiffre d’affaires après avoir pratiqué un abattement de 50 %. Abattement sensé représenté l’ensemble des charges supportées par l’investissement. Pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes, l’abattement est porté à 71 %.
Dans les faits, vous porterez sur votre déclaration complémentaire des revenus des professions non salariées (imprimé 2042 C pro) dans la rubrique des locations meublées non professionnelles, régime BIC, le montant de vos loyers perçus (les loyers bruts encaissés). Les agents du fisc pratiqueront eux-mêmes l’abattement.
Les loyers seront renseignés dans la case 5 ND/5 OD/5 PD du cadre B (pour les loyers provenant des locations meublées en résidence avec services).
Le régime du réel simplifié :
Nous n’abordons que le cas des loueurs en meublé non professionnels. Ce régime vous permet de déclarer vos recettes et vos dépenses pour leur valeur réelle.
Deux cas de figure :
- Vous adhérez à un centre de gestion agréé et votre comptabilité est tenue par un expert-comptable.
Renseignez sur votre déclaration n° 2042 C PRO, les cases 5NA, 5OA ou 5 PA. - Votre comptabilité est tenue par un expert-comptable et vous n’adhérez pas à un centre de gestion agréé.
Concernant le montant des déficits de l’année, Il vous faudra renseigner les cases 5 NK, 5OK ou 5PK. Les déficits non imputés des années précédentes devront renseignés dans les cases 5GA à 5GJ.
Vos revenus qui sont imposés dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux impliquent la tenue d’une comptabilité comme dans une entreprise classique. Schématiquement, vous allez donc enregistrer vos recettes (encaissées ou non) et vos dépenses (réglées ou non). C’est le principe de la comptabilité d’engagement (prendre en considération les « faits » dès qu’ils se produisent). Les amortissements pratiqués sur le bien pour en mesurer l’usure prévisible sont enregistrés [2] (tous les éléments constituant le bien ne s’amortissent pas au même rythme), les intérêts et assurance liés au prêt aussi (éventuellement contracté). La différence entre les produits et les charges engendre un résultat à déclarer au fisc. Un bénéfice ou une perte.
Compte tenu de la complexité à renseigner ce genre de documents, il est plus qu’indiqué de s’en remettre à un expert-comptable. La simple vue des déclarations 2031, et, 2033 et ses annexes devrait vous y encourager définitivement.
Vous devez savoir que les frais de comptabilité (honoraires et frais d’adhésion à un centre ou association de gestion agréé) font l’objet d’une réduction d’impôt dans la mesure où vous remplissez les trois conditions suivantes :
- Exercer en nom propre : entreprise individuelle.
- Etre adhérent d’une association de gestion agréée (AGA) ou d’un centre de gestion agréé (CGA).
- Générer un chiffre d’affaires inférieur à 72 600 € de recettes brutes.
Dans les faits, ces trois conditions sont facilement accessibles. Le montant de la réduction d’impôt représente les deux tiers de votre charge de comptabilité (honoraires comptables + adhésion à un centre de gestion agréé) dans la limite de 915 € annuels.
Le dispositif Censi-Bouvard :
Le taux de réduction d’impôt est lié à la date de réalisation de l’acquisition. Une réduction d’impôt est accordée pour tous les investissements actés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022 (31/12/2017 pour des résidences autres que des résidences de tourisme classées*).
Vous commencerez à profiter de votre avantage fiscal à la date d’achèvement des travaux de la résidence, ou à la date de l’acte authentique s’il est postérieur.
Vous renseignerez les champs concernés par votre opération en fonction de l’année de réalisation (l’événement est formalisé par la signature d’un acte authentique). Le taux de réduction d’impôt dépend donc du moment où vous avez concrétisé votre achat.
Pour 2021, les cases 7II, et n’omettez pas la case 7MW (montant de votre investissement !).
Pour prétendre à cette incitation fiscale, l’investisseur s’engage à confier l’exploitation de son bien à un gestionnaire professionnel, et ce, pendant une durée minimale de 9 ans.
La réduction est portée dans le cadre 7 : INVESTISSEMENTS DESTINÉS À LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE : LOI CENSI-BOUVARD.
Si l’investissement ouvre droit à la réduction d’impôt pour la première fois, n’oubliez de cocher la case 7 II, 7IK, 7IL et renseignez la case 7MW si l’opération a été acquise et achevée en 2021.
Pour votre déclaration de revenus Loueur en meublé, Il faudra renseigner le montant de votre acquisition, c’est-à-dire, le prix de l’investissement [3] hors taxe, hors mobilier mais en y ajoutant les frais de notaire, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, et les frais d’ingénierie.
N’oubliez pas de renseigner les éventuels reports du solde de réduction d’impôt auxquelles vous auriez droit et non imputé (7SM à 7SB).
Rappel : sont concernés les logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, des logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation dans des établissements avec services (Ehpad, seniors non médicalisés, étudiants, SSR).
En conclusion, pour remplir sa déclaration de revenus Loueur en meublé dans une résidence avec services : si vous optez pour le régime micro-Bic, il vous faudra remplir la déclaration 2042 C pro [4]. Si vous choisissez le régime du réel simplifié, il faudra remplir non seulement la déclaration 2042 C pro [4] mais aussi les imprimés 2031 [4] et 2033 (et annexes) [4].
La loi Bouvard Le dispositif LMNP
[1] Pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes, le plafond annuel des recettes est porté lui à 176 200 €.
[2] La part du foncier dans le prix de vente du bien ne s’amortit pas.
[3] Prix d’acquisition hors taxe augmenté des frais d’acquisitions (honoraires du notaire, commission versée aux intermédiaires, taxe d’enregistrement, taxe de publicité foncière). La réduction d’impôt est étalée sur neuf années.
[4] Rechercher un formulaire sur le site des impôts : www.impots.gouv.fr