Investir dans une chambre en EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) présentent plusieurs avantages pour les investisseurs.
Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé.
Voici quelques-uns des principaux avantages de l’investissement en EHPAD :
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Stabilité des revenus
Les revenus issus de la location d’une chambre en EHPAD sont stables et prévisibles. Les locataires sont des personnes âgées en perte d’autonomie, souvent soutenues par des aides sociales ou des mutuelles, ce qui réduit le risque de loyers impayés. Rappelons tout de même que l’exploitant est le locataire unique des lieux. C’est lui qui verse les loyers aux bailleurs que la chambre soit occupée ou ponctuellement libre.
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Demande croissante
Avec le vieillissement de la population, la demande de places en EHPAD augmente. Cela garantit une demande continue pour les chambres en EHPAD, ce qui peut contribuer à la stabilité des revenus. Au 1er janvier 2020, une poursuite du processus de vieillissement de la population française est un fait établi (statistiques de l’Insee, à l’appui). Les individus âgés de 65 ans ou plus constituent désormais 20,5 % de la population, en augmentation par rapport à 20,1 % l’année précédente et 19,7 % deux ans plus tôt. Cette proportion a augmenté de 4,7 points sur une période de vingt ans.
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Bail commercial
Les contrats de location pour les chambres en EHPAD sont des baux commerciaux, ce qui signifie que le locataire (l’exploitant de l’EHPAD) est responsable des coûts d’entretien et des réparations. Cela décharge le propriétaire de ces responsabilités. L’exploitant est aussi le locataire unique des lieux. Les résidents ont la qualité de « sous-locataires ».
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Rendement intéressant
Les investissements en chambres en EHPAD offrent souvent un rendement attractif, généralement supérieur à celui de l’immobilier résidentiel. Les taux de rendement sont la conséquence des engagements du bailleur (propriétaire) et du preneur à bail (exploitant) garantis par les exploitants, dans le cadre du bail commercial.
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Exonération de la taxe foncière
Il arrive dans certains cas que les propriétaires de chambres en EHPAD puissent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, ce qui réduit la charge fiscale.
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Facilité de gestion
L’exploitant de l’EHPAD gère la location, l’entretien et les services associés à la chambre, ce qui libère le propriétaire des tracas de la gestion immobilière. Rappelons que l’exploitant a la qualité de locataire. Il lui incombe que maintenir les lieux en bon état d’utilisation.
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Possibilité de défiscalisation
Dans certaines régions, il existe des dispositifs de défiscalisation pour encourager l’investissement dans les EHPAD, tels que le statut du loueur en meublé (LMP/LMNP), en France. Ces avantages fiscaux peuvent rendre l’investissement plus attrayant par la défiscalisation des revenus perçus.
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Sécurité de l’investissement
Les chambres en EHPAD sont souvent considérées comme un investissement sûr en raison de la nature réglementée de ce secteur. Les exploitants d’EHPAD doivent respecter des normes strictes en matière de soins et d’installations. En contrepartie de ces exigences dictées par les autorités publique (ARS notamment), les exploitants bénéficient d’un agrément d’exploitation dans un bassin gérontologique spécifique. Ainsi, la concurrence est-elle organisée de telle manière à favoriser la santé financière des gestionnaires d’EHPAD.
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Diversification du portefeuille
Pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille, les chambres en EHPAD peuvent constituer un complément intéressant à d’autres investissements, tels que l’immobilier résidentiel, les actions ou les obligations.
Il est important de noter que, bien que les chambres en EHPAD présentent de nombreux avantages, il existe également des risques potentiels comme tout investissement qu’il soit financier ou immobilier, sans pour autant que cela soit des freins à investir dans cette classe d’actifs qui répond à un besoin sociétal clairement identifié.
Ici, il faudra prendre en considération la dépendance à un exploitant d’EHPAD spécifique, les fluctuations des tarifs de location et les éventuelles modifications de la réglementation.