Cela fait maintenant plus de deux ans que les taux des crédits immobiliers sont historiquement bas, et ce sur toutes les durées, de 10 à 25 ans. Cette situation, qui pourrait ne pas durer si la BCE (Banque Centrale Européenne) suivait le mouvement initié par la FED américaine, est une aubaine pour les investisseurs en immobilier.

Sur 15 ans, un très bon dossier peut espérer moins de 1 %, 1,25 % sur 20 ans et environ 1,50 % sur 25 ans, du jamais vu !

L’investissement immobilier locatif est l’un des placements préférés des Français à juste titre : loyers corrélés à l’inflation, potentiel de plus-value et effet « valeur refuge » de la pierre. L’investissement immobilier présente en outre un avantage majeur : c’est le seul actif que l’on peut financer par le crédit.

Si tout un chacun comprend qu’il est préférable d’emprunter à un taux bas plutôt qu’élevé, peu d’investisseurs mesurent l’impact de la baisse des taux sur le coût de leur crédit et sur la rentabilité de leur investissement.

Impact de la baisse des taux sur le coût du crédit

Quelques chiffres valant mieux qu’un long discours, prenons 3 exemples :

Pour 200 000 € empruntés sur 20 ans à 2,95 % (taux moyen en septembre 2015), l’échéance mensuelle se monte à 1104 €. Le même emprunt aujourd’hui au taux de 1,25 % ne coûte que 942 €. La mensualité a donc baissé de près de 15 % en 4 ans.
En analysant le coût du crédit, l’avantage est encore plus marqué. Emprunter 200 000 € au taux de septembre 2015 coûtait 65 000 € d’intérêts sur 20 ans. En septembre 2020, ce montant fond à 26 000 €, soit une baisse du coût du crédit de 60 % !
Un investisseur imposé dans une tranche à 30 % et qui utiliserait ce crédit de 200 000 € pour un bien immobilier rapportant 3,5 % net de charges bénéficierait lui aussi de cette baisse des taux. Ainsi entre septembre 2014 et septembre 2020 le TRI (taux de rendement interne) à 20 ans de son opération passerait de 4,15 % à 5,62 %, soit une amélioration de 35 % de la rentabilité de l’argent investi.

On le voit, la baisse des taux des crédits immobiliers ces dernières années a un impact considérable sur le coût des crédits et la rentabilité des opérations immobilières. S’il est compliqué de savoir pendant combien de temps les emprunteurs pourront bénéficier de ces conditions exceptionnelles, il est certain que les taux remonteront à courte ou moyenne échéance. Comme la FED américaine, la BCE sera aussi contrainte de remonter ses taux directeurs, et s’en sera fini de l’argent « gratuit ».

Aussi, il nous semble évident qu’il faut saisir l’opportunité historique d’investir en immobilier en s’endettant. Il faut néanmoins adapter son crédit à son projet et à sa situation personnelle.

Profiter des taux bas pour investir en immobilier

D’un point de vue financier, il faut privilégier un endettement maximum sur le projet immobilier, y compris frais d’acte et de cautionnement si la banque est d’accord. Cette approche est d’autant plus valable que l’investisseur est jeune car il sera en capacité de rembourser sur le long terme et le coût de l’assurance décès (obligatoire) s’en trouvera réduit.

Les investisseurs désireux de se constituer un revenu complémentaire à une échéance courte peuvent néanmoins emprunter sur un terme long pour optimiser leur construction patrimoniale. Ils devront dans ce cas épargner chaque mois l’écart entre l’échéance courte et l’échéance longue, afin de tirer ce capital pendant la deuxième partie de leur crédit. Ils peuvent aussi financer leur acquisition avec deux lignes de crédits, une courte et une longue afin de dégager un revenu positif à la fin de la première ligne.

Enfin, pour les investisseurs en manque de trésorerie régulière, la solution du crédit in-fine peut aussi être étudiée. Si celui-ci est un peu plus cher que le crédit amortissable, il permet de ne rembourser que les intérêts au fil de l’eau, le paiement du capital étant reporté à la dernière échéance.

Quelle que soit la solution retenue, c’est le moment de s’endetter et donc d’investir en immobilier ! Il ne reste plus qu’à trouver le bien approprié !