Les trois principales formes de nue-propriété : ULS, ULI et ULL

Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit (droit d’usage et de perception des loyers) de la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette séparation présente de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux, notamment pour les investisseurs cherchant à développer leur patrimoine tout en limitant la fiscalité (par exemple l’IFI). Parmi les solutions les plus courantes, on retrouve l’Usufruit Locatif Social (ULS), l’Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) et l’Usufruit Locatif Libre (ULL).

Cette question intéresse en particulier l’Investissement en nue-propriété.

Le démembrement de propriété est défini par le Code civil (articles 578 et suivants)¹. Les avantages fiscaux et patrimoniaux (dont l’exonération d’IFI selon les cas²) font de ce mécanisme un outil de plus en plus prisé, notamment dans les zones immobilières tendues.

Parmi les montages existants, trois principaux modèles se distinguent :

1. Usufruit Locatif Social (ULS) : conçu pour développer le parc de logements sociaux.
2. Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) : dédié aux classes moyennes et jeunes actifs, avec des loyers modérés.
3. Usufruit Locatif Libre (ULL) : un cadre plus flexible, adaptable à des projets spécifiques (travaux, transmission, occupation temporaire…).

Nous détaillons ci-dessous leurs caractéristiques, leurs avantages et leurs références légales ou réglementaires.

1. Usufruit Locatif Social (ULS)

Définition de l’Usufruit Locatif Social

L’Usufruit Locatif Social (ULS) consiste à céder l’usufruit d’un bien pendant 15 à 20 ans à un bailleur social (organisme HLM ou SEM). L’investisseur acquiert la nue-propriété à un prix décoté (jusqu’à 30 % à 40 % de moins que la valeur en pleine propriété) et retrouve automatiquement la pleine propriété à l’échéance, sans formalités ni frais supplémentaires.

Bases légales et réglementaires de l’ULS

• Les bailleurs sociaux sont régis par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), qui précise leurs missions, leurs obligations et les critères de loyers sociaux³.
• La loi SRU (article 55) impose aux communes de disposer d’une certaine proportion de logements sociaux. Les logements produits en ULS peuvent être comptabilisés au titre de ce quota⁴.

Avantages de l’ULS

• Investisseur nu-propriétaire

  • Acquisition à prix décoté (30 % à 40 % en moyenne).
  • Mise à l’abri de l’IFI, puisque le redevable est en principe l’usufruitier².
  • Forte demande locative dans les zones “tendues” (Paris, Grand Paris, grandes métropoles).
  • Retour en pleine propriété automatique au terme de l’usufruit.

• Bailleur social (usufruitier)

  • Constitution d’un parc locatif sans mobiliser de capitaux importants (financement via les loyers).
  • Réponse à la pénurie de logements sociaux dans les secteurs chers.

• Collectivités locales

  • Développement du parc social sans subventions directes.
  • Respect ou augmentation du quota SRU.

• Locataires

  • Accès à un loyer social dans un secteur à fort besoin.
  • Emplacement avantageux (transports, bassins d’emplois, commodités).

Cas d’usage de l’ULS

L’ULS est adapté dans les zones urbaines en tension, principalement en Ile-de-France (Paris, Grand Paris), dans les grandes agglomérations régionales (Lyon, Marseille, Lille) et sur certains littoraux où le foncier est particulièrement onéreux.

2. Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI)

Définition de l’Usufruit Locatif Intermédiaire

L’Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) suit le même principe de démembrement, mais les loyers se situent entre le logement social et le marché libre. Le bailleur, souvent un organisme institutionnel ou intermédiaire, loue à des ménages aux revenus trop élevés pour accéder au parc social, mais insuffisants pour se loger facilement au prix du marché.

Bases légales et réglementaires de l’ULI

• Les logements intermédiaires sont définis par des plafonds de loyers et de ressources⁵.
• Des dispositifs fiscaux (ex. Borloo Intermédiaire, Pinel Intermédiaire) encadrent ou favorisent la location à loyer modéré.
• Ici encore, l’usufruitier supporte l’imposition sur les loyers et, selon les cas, l’IFI.

Avantages de l’ULI

• Investisseur nu-propriétaire

  • Décote similaire à l’ULS (25 % à 35 %).
  • Valorisation dans des secteurs attractifs (zones A, A bis, B1).
  • Pas de charges ni de gestion locative à assumer.
  • Récupération de la pleine propriété, sans frais, au terme.

• Bailleur intermédiaire (usufruitier)

  • Parc locatif à loyers maîtrisés.
  • Contribution à la mixité sociale et à l’équilibre du marché locatif.

• Collectivités

  • Production d’une offre « abordable » pour les classes moyennes ou les jeunes actifs.
  • Évitement d’une flambée des loyers dans les centres-villes.

• Locataires

  • Accès à des loyers modérés, de qualité, avec moins de contraintes que le logement social.
  • Situation géographique favorable (proche des emplois et services).

Cas d’usage de l’ULI

L’ULI trouve sa place dans des agglomérations dynamiques (Lyon, Bordeaux, Marseille) ou dans des zones touristiques comme le littoral où la pression locative est élevée. Il cible un public intermédiaire, non éligible aux HLM mais en difficulté sur le marché privé.

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Nos programmes en Nue-propriété

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Programmes immobiliers éligibles Nue-propriété

Investissement immobilier neuf ou ancien.

Abaissement de la base taxable de l’IFI.

3. Usufruit Locatif Libre (ULL)

Définition de l’Usufruit Locatif Libre

L’Usufruit Locatif Libre (ULL) n’est pas soumis à un cadre légal ou réglementaire spécifique ; il s’agit d’un démembrement contractuel conclu entre nu-propriétaire et usufruitier, sans obligations de loyers sociaux ou intermédiaires. La durée peut varier (5, 10, 15 ans…), ainsi que les conditions de mise en location ou d’occupation par l’usufruitier lui-même.

Bases légales et pratiques de l’ULL

• Principalement régi par le Code civil (articles 578 et s.). Aucune loi spéciale ne limite les modalités d’un usufruit libre, tant que l’on respecte l’équilibre juridique (répartition des charges, entretien, etc.) et la durée convenue.
• Les notaires conseillent souvent sur les clauses spécifiques (réparations, travaux, fin d’usufruit).

Avantages de l’ULL

• Investisseur nu-propriétaire

  • Accès à des décotes de 25 % à 40 % (ou plus) selon la durée de l’usufruit et la valeur locative du bien.
  • Liberté de choisir un horizon d’investissement (démembrement court ou plus long).
  • Patrimonialisation : constitution ou transmission d’un patrimoine, sans les soucis de gestion.

• Usufruitier

  • Liberté totale pour fixer le loyer (sauf en cas d’encadrement local, comme à Paris).
  • Possibilité d’occuper le bien ou d’en tirer des revenus locatifs.

• Flexibilité contractuelle

  • Les parties définissent la répartition des charges (travaux, réparations, taxes) et prévoient le sort des baux à l’issue de l’usufruit.
  • Parfait pour des projets atypiques (rénovation d’un immeuble, occupation temporaire par l’ancien propriétaire, montage familial…).

Cas d’usage de l’ULL

L’ULL est particulièrement indiqué pour

• des biens anciens à rénover,
• des projets de transmission familiale,
• des propriétaires qui souhaitent conserver l’usage d’un bien pour une durée définie avant la cession,
• ou des investisseurs cherchant un montage sur mesure dans des zones premium (cœurs de ville, quartiers à forte rentabilité locative).

Comparatif entre ULS, ULI et ULL

L’investissement en nue-propriété, décliné sous les formes ULS, ULI ou ULL, offre des avantages patrimoniaux, fiscaux (dont l’exonération d’IFI dans la plupart des cas) et même sociaux. Les durées de démembrement varient généralement de 5 à 20 ans, laissant aux investisseurs la possibilité d’adapter leur horizon de placement. Chaque dispositif répond à des besoins spécifiques :

• ULS : favoriser l’accès aux logements sociaux en zones tendues.
• ULI : proposer des loyers modérés pour les classes intermédiaires.
• ULL : bénéficier d’une grande flexibilité (durée, gestion, occupant) et construire un projet sur mesure.

Dans tous les cas, l’investissement en nue-propriété se révèle un atout de poids pour constituer un patrimoine immobilier solide, tout en participant à la dynamisation du marché locatif et, potentiellement, à la création de valeur sociale.