L’investissement en nue-propriété est un outil patrimonial qui allie sécurité, avantages fiscaux et valorisation à long terme. Basé sur le démembrement de propriété, ce mécanisme permet d’acquérir un bien à un prix attractif tout en confiant l’usufruit à un tiers pour une durée déterminée. Le choix de la localisation joue un rôle décisif, car il influe sur la demande locative, la dynamique économique locale et le rendement futur du placement.
Cette question intéresse en particulier l’Investissement en nue-propriété.
Dans cet article, nous vous présentons une analyse détaillée des 10 meilleures villes pour investir en nue-propriété en 2025. Découvrez les atouts spécifiques de chaque ville et les quartiers les plus intéressants à cibler pour optimiser pour investir en nue-propriété.
1. Paris et la petite couronne : une valeur sûre intemporelle
Paris reste la référence en matière d’investissement. Les communes de la petite couronne – telles que Saint-Denis, Saint-Ouen et Aubervilliers – bénéficient des grands projets d’infrastructure comme le Grand Paris Express et les préparatifs des Jeux Olympiques 2024, créant ainsi un environnement favorable à la nue-propriété.
Atouts principaux :
- Une demande locative structurellement forte, assurant une occupation continue.
- Une valorisation des prix pouvant atteindre +40 % sur 10 ans dans certaines zones.
- Une décote en nue-propriété attractive (entre 30 % et 50 %), notamment dans les quartiers en pleine mutation.
- De nombreux projets d’infrastructure : nouvelles lignes de métro, réhabilitation d’immeubles anciens et création de logements neufs.
Quartiers à cibler :
- Saint-Denis : Dynamique urbaine avec des projets de rénovation liés aux JO.
- Saint-Ouen : Nouvelle station de métro et attractivité croissante pour les familles.
- Neuilly-sur-Seine et Boulogne-Billancourt : Valeur patrimoniale stable et marché sécurisé.
2. Lyon : capitale économique et culturelle de premier plan
Deuxième agglomération française, Lyon séduit par son dynamisme économique, sa richesse culturelle et sa qualité de vie. La ville attire cadres, étudiants et jeunes actifs, garantissant ainsi une demande locative soutenue et une valorisation continue du patrimoine immobilier.
Atouts principaux :
- Une progression des prix immobiliers de +35 % sur la dernière décennie.
- Une expansion démographique portée par l’attractivité économique et universitaire.
- Des quartiers en pleine transformation tels que Confluence et Monplaisir.
- Une offre immobilière diversifiée adaptée aux stratégies de nue-propriété.
Quartiers à cibler :
- Presqu’île : Centre névralgique combinant commerces et bureaux.
- Confluence : Zone moderne en plein essor urbain.
- Monplaisir : Quartier résidentiel prisé pour sa qualité de vie.
3. Bordeaux : la perle d’aquitaine
Bordeaux figure parmi les villes les plus attractives de France grâce à son patrimoine historique et sa modernisation continue. Le centre historique, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, ainsi que des quartiers comme Les Chartrons et Saint-Michel, attirent une clientèle cosmopolite et aisée.
Atouts principaux :
- Une valorisation immobilière remarquable de +35 % en 10 ans.
- Une décote en nue-propriété pouvant atteindre jusqu’à 40 %.
- Une excellente connectivité via la LGV, reliant Bordeaux à Paris en seulement 2 heures.
- Un dynamisme économique porté par des secteurs variés (vin, aéronautique, numérique).
Quartiers à cibler :
- Les Chartrons : Un parfait mélange de charme historique et de modernité.
- Saint-Michel : Zone en réaménagement offrant un fort potentiel de valorisation.
4. Toulouse : une ville en plein essor
La Ville Rose, Toulouse, se distingue par une croissance démographique soutenue (+13 000 habitants par an) et son rôle de pôle européen de l’aéronautique et du spatial. Son marché locatif dynamique et sa population jeune en font une cible de choix pour les investisseurs en nue-propriété.
Atouts principaux :
- Une valorisation immobilière robuste : +43 % en 10 ans.
- Des projets d’infrastructures ambitieux, dont une future LGV reliant Toulouse à Paris en 3 heures (prévue pour 2030).
- Une décote avantageuse dans des quartiers stratégiques pour l’investissement en nue-propriété.
Quartiers à cibler :
- Saint-Cyprien : Quartier authentique avec une forte demande locative.
- Les Carmes : Secteur chic et recherché pour son cadre de vie.
5. Marseille : une transformation profonde
Marseille connaît une métamorphose urbaine significative, notamment avec le projet Euroméditerranée, le plus grand chantier de rénovation d’Europe. La ville se positionne progressivement comme un hub économique et culturel majeur en Méditerranée.
Atouts principaux :
- Une augmentation notable des prix immobiliers : +38 % sur 10 ans.
- Une forte demande locative dans les quartiers en réhabilitation, idéale pour la nue-propriété.
- Des opportunités d’investissement sur des secteurs encore abordables mais en pleine valorisation.
Quartiers à cibler :
- Le Panier : Quartier historique en pleine mutation.
- Euroméditerranée : Zone de projets urbains ambitieux et innovants.
6. Nantes : la capitale de l’ouest en pleine croissance
Nantes se distingue par une croissance démographique dynamique et une vitalité économique remarquable. La ville, en pleine transformation, attire de nombreux investisseurs grâce à ses projets de réhabilitation et ses infrastructures modernes.
Atouts principaux :
- De multiples projets urbains et des réhabilitations de quartiers dynamiques.
- Une population jeune et une demande locative en hausse constante.
- Une décote attractive en nue-propriété, pouvant atteindre jusqu’à 30 %.
Quartiers à cibler :
- Bouffay : Centre historique animé et plein de charme.
- Île de Nantes : Zone innovante en pleine modernisation.
7. Lille : un carrefour européen dynamique
Située à la croisée des chemins entre Paris, Londres et Bruxelles, Lille bénéficie d’une localisation stratégique qui en fait une ville dynamique et cosmopolite. Le marché immobilier y est en constante progression, offrant de belles perspectives pour la nue-propriété.
Atouts principaux :
- Une demande locative soutenue, portée par une population étudiante et de jeunes professionnels.
- Une forte progression des prix immobiliers et d’excellentes perspectives de valorisation.
- Une décote en nue-propriété avantageuse pour un investissement attractif.
Quartiers à cibler :
- Vieux-Lille : Quartier historique et élégant, symbole du charme lillois.
- Euralille : Hub économique moderne, idéal pour une valorisation rapide du patrimoine.
8. Saint-Malo : un bijou breton
Ville touristique par excellence, Saint-Malo séduit par son patrimoine exceptionnel et sa qualité de vie. Son attractivité, tant pour les investisseurs que pour les locataires saisonniers, en fait un emplacement de choix.
Atouts principaux :
- Une excellente connectivité avec Paris grâce au TGV (environ 3 heures).
- Une demande locative forte, aussi bien saisonnière qu’annuelle.
- Un cadre de vie unique alliant histoire et modernité.
9. Thonon-les-Bains : entre lac et montagnes
Idéalement située au bord du lac Léman et à proximité de Genève, Thonon-les-Bains attire une clientèle haut de gamme et des professionnels transfrontaliers. Ce positionnement géographique privilégié renforce le potentiel d’investissement en nue-propriété.
Atouts principaux :
- Une proximité immédiate avec la Suisse et Genève, garantissant une demande locative stable.
- Une offre diversifiée d’activités : sports nautiques, ski, thermalisme et tourisme de luxe.
- Une valorisation patrimoniale soutenue par la rareté des biens immobiliers.
10. Mougins : luxe et qualité de vie
Située à proximité de Cannes, Mougins est réputée pour son cadre de vie verdoyant et son marché immobilier haut de gamme. Cette ville est particulièrement prisée pour les projets en nue-propriété dans l’immobilier de prestige.
Atouts principaux :
- Un marché immobilier de luxe, assurant une valorisation patrimoniale pérenne.
- Une forte demande locative dans les biens de prestige, offrant un rendement attractif.
- Un environnement naturel et culturel exceptionnel, propice à une qualité de vie inégalée.
Nos recommandations pour réussir votre investissement en nue-propriété
Chaque ville présentée offre des avantages uniques en termes de dynamisme économique, de demande locative et de potentiel de valorisation. Que vous soyez un investisseur souhaitant diversifier votre patrimoine ou un particulier cherchant à optimiser sa fiscalité, l’investissement en nue-propriété apparaît comme une solution solide et sécurisée.
Pour réussir votre investissement en nue-propriété, il est essentiel d’analyser en profondeur les projets urbains, la dynamique locale et les perspectives de marché. En ciblant les quartiers à fort potentiel et en adoptant une approche rigoureuse, vous maximiserez vos chances de valorisation et de rendement sur le long terme.