Investir sur le marché des séniors est devenu une évidence aujourd’hui. Il n’est de secret pour personne que la part des seniors dans la population française (c’est-à-dire des personnes âgées de plus de 60 ans), augmente progressivement. Le vieillissement de la population s’explique naturellement par la hausse de l’espérance de vie, due aux progrès thérapeutiques enregistrés dans le secteur de la santé, aux règles d’hygiène, au climat de paix qui règne depuis des décennies… Notre pays compte près de 15 millions de personnes âgées.
Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé.
Nous vivons actuellement cette vague du papy-boom (depuis 2006 et au moins jusqu’en 2035). Les seniors constituent déjà, et constitueront dans les années à venir, un poids considérable dans notre économie du fait de l’augmentation de la population.
Ainsi, naturellement les questions de leurs besoins et de leur prise en charge sont légitimes. Mais les seniors ne représentent pas uniquement une charge pour la société. Comparés aux autres générations précédentes, ils restent en forme plus longtemps et mènent des vies dynamiques. En outre, ils possèdent un niveau de vie supérieur à celui de leurs enfants. Ils disposent de temps libre et sont réceptifs aux sirènes de notre société de consommation. Les seniors réalisent 50% des dépenses de consommation alors qu’ils ne représentent que 20% de la population.
La France des seniors
Selon une étude de l’INSEE [1] sur l’évolution de la population en France sur les prochaines décennies (d’ici à 2050), notre pays comptera 22,3 millions de personnes âgées de plus de 60 ans. Aujourd’hui, les seniors sont près de 12,6 millions. La hausse attendue sera donc de 80 %.
Pour mieux comprendre l’enjeu que représente cet accroissement de la part des seniors dans la population totale, il faut rapprocher ce chiffre de celui de l’augmentation de la population française sur la même période. De 66 millions d’habitants en 2014, ce nombre passera à 70 millions, en 2050. Une personne sur trois aura les cheveux gris contre une sur cinq, en 2005. Le nombre des personnes âgées de plus de 85 ans sera supérieur à 4 millions.
Autre tendance ressortant de cette étude de l’INSEE. Cet accroissement connaîtra une accélération importante entre 2006-2035. En effet, cette population des plus de 60 ans augmentera de 8 millions de personnes : les papy-boomers.
Face à ce constat, les besoins qu’induisent ces bouleversements démographiques seront sources de nouveaux gisements de services pour des besoins spécifiques.
Le premier de ces besoins à satisfaire sera de répondre à la question de la dépendance.
La question de la dépendance …
En 2040, la France devrait compter entre 1 et 1,5 millions de personnes âgées dépendantes. Cela s’accompagne d’un autre phénomène de société. Le nombre de proches en capacité d’aider les seniors dans les gestes de la vie quotidienne baisse et continuera de baisser, du fait d’éléments tangibles : proportion de la population féminine présente dans le marché du travail en hausse, éclatement géographique des cellules familiales, baisse de la fécondité, augmentation des divorces…
Qu’en est-il des structures d’accueil, sont-elles suffisantes ? Selon la D.R.E.E.S., en 2007 (derniers chiffres connus), l’hexagone comptabilisait 6 850 structures destinées à recevoir cette population en perte d’autonomie, EHPAD (tous secteurs confondus : public, associatif, privé). Soit près de 500 000 places disponibles.
Si l’on s’arrête sur les chiffres, et plus précisément en termes les disponibilités dans les structures, la situation apparaît comme déséquilibrée. (cf. La France face au défi de la dépendance des personnes âgées)
Comprenons bien que le vieillissement de la population française est irréversible, les projections faites par les statisticiens tiennent compte d’éléments déjà connus : les personnes qui seront âgées de plus de 60 ans sont déjà nées (la pyramide des âges nous éclaire sur ce sujet), et, l’augmentation de l’espérance de vie ne fera qu’amplifier cette situation.
Le besoin en structures d’accueil est l’une des solutions à privilégier pour remédier à ce problème intergénérationnel qui se pose à notre société.
… et du logement des seniors
Face à l’augmentation continue de cette population, la question du logement se pose. Car si 80% des seniors déclarent vouloir rester le plus longtemps possible chez eux, leurs besoins nouveaux en termes d’hébergements sont estimés à 10 000 places par an.
L’éclatement de la cellule familiale, la recherche de sécurité et de lien social, font que le potentiel des résidences de services à destination des seniors est bien réel. A l’heure actuelle, seulement 1% des seniors vit dans ce type d’établissement.
Il existe deux types de résidences spécialisées pour personnes âgées : les résidences seniors et les EHPAD.
Quelle est la différence entre la résidence seniors et l’EHPAD ?
La résidence pour seniors vise les personnes âgées en pleine possession de leurs moyens, à la recherche de sécurité, de lien social, et, de services spécifiques. En ce qui concerne les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), ils accueillent des personnes dépendantes nécessitant un suivi médical personnalisé, et, une assistance dans les gestes de la vie de tous les jours.
Aujourd’hui, environ une personne âgée sur dix est en perte d’autonomie et se dirige vers un EHPAD.
Quels sont les critères essentiels pour investir en résidence seniors ou en EHPAD :
- La taille de l’agglomération et la connexion à la ville : Concernant les résidences seniors, la localisation dans un centre-ville tient du bon sens. Les services de proximité sont essentiels pour des personnes indépendantes, mobiles, dynamiques. La population des EHPAD est par définition sédentaire. La nature de leurs besoins tient plus du domaine du bien-être médical et affectif que du consumérisme. La présence de ces établissements pourvoit à une demande locale. Le besoin est national et non pas circonscrit à une région, un département, une commune.
- La qualité du gestionnaire : puisqu’il vous garantira vos revenus. L’antériorité dans l’activité, la taille du groupe, la fiabilité du modèle économique sont des points à surveiller. Une vérification des bilans de l’opérateur s’impose (solidité financière). Il est préférable de privilégier prioritairement des gestionnaires ayant une expertise du marché des seniors (établissements médicalisés ou non).
- La rentabilité de l’opération permet aussi de contrôler la pertinence des prix pratiqués puisque ce taux est le résultat du ratio loyers HT/immobilier HT. Précision concernant l’investissement en EHPAD : l’investisseur acquiert souvent une part des parties communes. La part des loyers redistribués doit représenter environ 45 % des loyers acquittés par les résidents. Au-delà de ce pourcentage, le risque sur la pérennité de la gestion de l’établissement peut se poser. Donc, les deux éléments composant cet indicateur doivent être analysés avec attention. D’une part, le niveau de loyers annoncé est donc redistribué par le gestionnaire doit lui permettre de dégager une marge nette. D’autre part, le prix de vente du bien au mètre carré doit correspondre aux prix observés sur le marché pour des biens équivalents.
- Les baux commerciaux proposés par les gestionnaires de ces résidences ressortent très souvent avec un niveau de charges très limité. Par exemple, dans les baux actuels d’ORPEA, le bailleur (investisseur) assume uniquement le renouvellement du mobilier et la taxe foncière. L’ensemble des autres charges étant supportées par le preneur à bail (gestionnaire). Cela permet la maîtrise de l’effort d’épargne pour l’investisseur ayant financé son opération grâce au levier de l’emprunt. Quant à celui l’ayant acquis au comptant, le rendement se calcule aisément.
Par ailleurs, le statut du loueur en meublé classique permet d’imputer non seulement les charges courantes (qui sont quasi inexistantes sur les programmes type EHPAD ou résidences seniors comme on l’a vu plus haut) mais aussi de créer une charge comptable qui viendra réduire voire annuler le montant des loyers perçus.
En conclusion
Le marché immobilier à destination des seniors, que ce soit les résidences pour seniors ou les EHPAD, connait des taux de croissance importants. Le temps passé à la retraite ayant triplé du fait de l’augmentation de l’espérance de vie et compte tenu de l’inertie dans l’évolution des éléments démographiques, la visibilité qu’offre le marché des seniors permet de s’engager en ayant de réelles certitudes.