Les résidences de services (étudiantes, seniors et EHPAD) sont les seules à échapper aux nouvelles contraintes fiscales du PLF 2025 sur la Location meublée non professionnelle (LMNP). Contrairement à d’autres investissements immobiliers, elles conservent leurs avantages fiscaux et offrent des perspectives de rendement intéressantes. Découvrez pourquoi ces placements sont les stars du marché immobilier de demain.
Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé.
Dans un contexte économique et social en pleine mutation, le marché immobilier français est fortement impacté par le Projet de Loi de Finances (PLF) 2025. Tandis que de nombreux dispositifs fiscaux sont remis en question ou limités, les résidences de services (étudiantes, seniors et EHPAD) apparaissent comme un véritable havre pour les investisseurs. Fortes d’une fiscalité préservée et d’un besoin croissant de logements spécialisés, ces résidences constituent, en 2025, l’une des solutions d’investissement les plus prometteuses.
Cet article propose d’examiner la rentabilité, la demande structurelle, la fiscalité et la gestion de ce type d’actifs, tout en mettant en avant les facteurs qui font de ces investissements des « stars » du secteur immobilier en 2025.
Les résidences de services : un investissement résilient face au PLF 2025
1. Une rentabilité attractive et sécurisée
Contrairement à d’autres formes d’investissements immobiliers frappées par de nouvelles contraintes fiscales, les résidences de services conservent leurs avantages.
- Baux commerciaux stables : En signant avec des gestionnaires professionnels (ex. Nexity, Korian, DomusVi), l’investisseur bénéficie d’une garantie de loyer même en cas de vacance locative.
- Rendement régulier : Les taux de rentabilité peuvent osciller entre 4 % et 5,5 % brut, selon les dernières estimations de l’Observatoire de l’Immobilier en 2024.
2. Un marché en forte expansion
- Vieillissement de la population : D’après l’INSEE, un tiers des Français aura plus de 60 ans d’ici 2050, générant un besoin accru de structures adaptées (résidences seniors, EHPAD).
- Croissance du nombre d’étudiants : Selon le Ministère de l’Enseignement supérieur (rapport 2023), la France comptera plus de 3,3 millions d’étudiants en 2027, alors que l’offre de logements reste insuffisante, en particulier dans les grandes villes universitaires (Paris, Lyon, Bordeaux).
3. Des avantages fiscaux préservés
- Maintien des amortissements : Contrairement aux locations meublées classiques, les résidences de services échappent à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
- Récupération de la TVA à 20 % : Tant que l’exploitant propose au moins trois prestations parmi l’accueil, la fourniture de linge, le ménage et le petit-déjeuner.
- Régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : Les loyers perçus sont peu (voire pas) imposés durant plusieurs années, optimisant la fiscalité de l’investisseur.
Zoom sur les différentes catégories de résidences de services
1. Les résidences étudiantes : un marché en plein essor
Avec plus de 3 millions d’étudiants en France et un taux de croissance annuel de près de 2 % (Ministère de l’Enseignement supérieur, 2024), la demande de logements dédiés est en hausse constante.
- Services plébiscités : Internet haut débit, salles de coworking, espaces communs, etc.
- Taux d’occupation élevé : Souvent proche de 100 % dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille).
- Rentabilité solide : Les loyers sont garantis par l’exploitant et la rotation rapide des locataires (chaque année universitaire) limite le risque de vacance prolongée.
# L’investissement locatif en résidence étudiante en 7 questions réponses
2. Les résidences seniors : accompagner le vieillissement de la population
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : la part des plus de 65 ans atteindra 22,3 % de la population française d’ici 2030 (INSEE, projection 2024).
- Solutions adaptées : Services de restauration, activités de loisirs, téléassistance, etc.
- Marché porteur : D’après un rapport de la Fondation Médéric Alzheimer (2023), plus de 10 000 nouveaux logements seniors sont nécessaires chaque année pour répondre à la demande.
- Perspectives de croissance : Le confort, l’autonomie et la proximité des services médicaux font de ces résidences une alternative très appréciée par les retraités.
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3. Les EHPAD : un pilier incontournable de l’immobilier de santé
Les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) sont un segment à part du marché immobilier de santé.
- Population dépendante en hausse : Selon la DREES (2024), le nombre de personnes âgées en perte d’autonomie augmente de 2,5 % par an.
- Baux longue durée : Généralement signés pour 9 à 12 ans, garantissant une stabilité locative optimale.
- Gestion professionnelle : Les exploitants (ex. Orpea, Korian) assurent la prise en charge médicale et l’animation, diminuant considérablement les contraintes pour l’investisseur.
# L’investissement locatif en EHPAD en 7 questions réponses
Des avantages fiscaux incomparables
1. Récupération de la TVA à 20 %
À condition de respecter les critères de services (accueil, fourniture de linge, ménage, petit-déjeuner), l’investisseur récupère la totalité de la TVA payée à l’achat. Cela représente une économie substantielle et améliore le rendement global.
2. Fiscalité allégée sur les plus-values
Contrairement aux biens meublés « classiques » (studios, appartements meublés isolés), les amortissements pratiqués chaque année ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Résultat : une plus-value théorique moindre et un gain net accru pour l’investisseur.
3. Des revenus locatifs optimisés
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de déduire les charges et les amortissements, entraînant une imposition minimale sur plusieurs années. Cela se traduit par une rentabilité nette souvent supérieure à celle des logements nus ou meublés hors résidences de services.
Une gestion clé en main pour l’investisseur
L’un des atouts majeurs des résidences de services réside dans la gestion déléguée à un opérateur unique.
- Zéro contrainte administrative : L’exploitant prend en charge la recherche de locataires, l’entretien et la facturation.
- Sécurité des revenus : Les loyers sont versés régulièrement, même en cas de vacance ponctuelle.
- Souplesse et gain de temps : L’investisseur peut diversifier son patrimoine immobilier sans sacrifier son emploi du temps.
Un marché d’avenir, une opportunité à saisir
Les projections pour les prochaines années confirment la robustesse de ce marché :
- Résidences étudiantes : +15 % d’étudiants attendus d’ici 2030 (données ministérielles 2023).
- Résidences seniors : 4 millions de seniors supplémentaires d’ici 2040, selon l’INSEE.
- EHPAD : +20 % de besoins d’accueil d’ici 2035 (DREES, 2024).
2025, l’année idéale pour investir en résidences de services
- Conjoncture fiscale favorable : Le PLF 2025 épargne les résidences de services des contraintes pesant sur d’autres biens immobiliers.
- Demande structurelle en hausse : Le marché répond à de véritables enjeux sociétaux (vieillissement, manque de logements étudiants).
- Rendement sécurisé et gestion simplifiée : Alliant stabilité, pérennité et bonne rentabilité, ces résidences sont des atouts de choix pour renforcer un patrimoine.
Alors que le paysage fiscal et réglementaire se durcit pour une large partie des investissements immobiliers, les résidences de services (étudiantes, seniors et EHPAD) se distinguent par leur stabilité, leur rentabilité et leur fort potentiel de croissance. En 2025, elles s’imposent comme un investissement d’avenir, à la fois pérenne et sécurisé, répondant à des besoins sociétaux majeurs tout en bénéficiant d’une fiscalité préservée.
En somme, investir dans une résidence de services, c’est capitaliser sur un segment dynamique du marché immobilier, continuer à profiter d’avantages fiscaux non négligeables, et s’assurer une rentabilité attractive sur le long terme. Dans ce contexte, 2025 constitue une opportunité particulièrement favorable pour diversifier et optimiser son patrimoine immobilier.