La loi Pinel Outre-mer, les taux attractifs et la relance économique des départements ultra-marins antillais dopent les opérations d’investissement immobilier locatif en Martinique. Cependant, afin de sécuriser l’acquisition d’un bien immobilier à distance, il est important de prendre en compte et de maîtriser le marché locatif local. Choisir entre zones dynamiques ou balnéaires, les emplacements où l’on peut louer le plus facilement et s’assurer une opération réussie sur le long terme.
Cette question intéresse en particulier les dispositifs Pinel outre-mer, Girardin IS et CIOP.
Le marché de l’immobilier locatif en Martinique
On observe un regain d’intérêt pour la caraïbe française de la part des investisseurs métropolitains et notamment pour l’immobilier locatif en Martinique. On observe également que les investisseurs locaux, investisseurs martiniquais désirant accéder à la propriété ou investir en locatif, sont nombreux. Cela prouve en somme que les prix proposés correspondent bien à la réalité du marché.
Les types de logements les plus loués en Martinique
Les types de logements les plus demandés en Martinique sont les T2 et T3, avec varangues, en grande majorité. Il est souvent demandé un minimum d’aménagements comme une cuisine équipée, la climatisation dans les chambres, des espaces de rangements. Les logements neufs sont très appréciés et les résidences clôturées sont privilégiées.
Les T2 sont généralement destinés à de jeunes couples ou célibataires actifs, les T3 sont quant à eux plus demandés par une clientèle familiale (avec un ou deux enfants).
La demande locative de logements neufs fortement déficitaire
En Martinique, la demande locative en logements neufs est plus forte que l’offre de logements neufs. De plus le plafonnement des loyers pour ce type de logement acquis avec le dispositif Pinel outre-mer accentue encore cette forte demande. Ce qui signifie qu’il y a beaucoup plus de demande de location pour ces logements qu’il n’y a d’appartements disponibles à la location.
Bien entendu, comme en métropole, l’investisseur bénéficie d’une assurance loyers impayés et dégradations immobilières, ainsi que d’une assurance pour vacance locative de 3 mois ou 6 mois.
Où investir dans l’immobilier locatif en Martinique
Les emplacements les plus recherchés à la location en Martinique
En termes d’emplacement de location, en Martinique comme ailleurs, il faut éviter les communes trop éloignées des zones d’activités regroupant la plupart des emplois. Le trafic routier aux heures de pointe est un critère de choix important pour les futurs locataires, quelle que soit la typologie de logement.
En l’occurrence pour l’investissement locatif non saisonnier, il est conseillé d’investir dans les secteurs suivants : Schœlcher, Fort-de-France, Le Lamentin et Ducos. En effet, le poumon économique de la Martinique se situe sur l’axe Fort-de-France / Lamentin. La « Conurbation Foyalaise » constitue une importante agglomération de près de 180 000 habitants soit plus d’un tiers de la population Martiniquaise.
En son sein, la commune du Lamentin connait une forte extension. Elle atteint aujourd’hui presque 40 000 habitants et accueille sur son territoire l’Aéroport international Aimé Césaire, ainsi que de nombreuses entreprises (siège d’Orange Caraïbes Guyane, Laboratoire Boiron, siège du Crédit Agricole Caraïbes Guyane, Vinci, Schneider Electrique, Brasserie de Bière « La Lorraine » etc.) mais aussi des écoles et des structures publiques (chambres d’agriculture, nouveau centre hospitalier Mango VULCIN).
De plus, la ville du Lamentin est extrêmement bien desservie par le réseau de transport urbain Mozaïk qui dessert Fort-de-France et les principaux centres de l’Île et bénéficiera cette année du nouveau BHNS Martinique, le Bus à Haut Niveau de Service. L’ouverture des deux premières lignes du nouveau tramway TCSP facilitera les échanges au sein de l’agglomération Foyalaise, reliant Fort-de-France au Lamentin.
Par ailleurs, il est à noter que le prix du foncier est moins élevé au Lamentin qu’à Fort-de-France alors que le marché locatif y est aussi dynamique. Au Lamentin la demande locative est très forte ce qui permet une mise en location aisée et durable, et la demande en accession est également élevée, ce qui assure une revente à terme facilitée.
Il est aussi possible d’opter pour la conversion en location meublée d’affaires en fin de défiscalisation, car ce type de location est recherché et rentable (des partenariats existent avec Orange et Air Caraïbes).
Retrouvez plus de conseils sur notre article : Exploration des Quartiers de La Martinique.
Les options de sortie envisageables pour les investisseurs
Par définition, l’investissement immobilier se fait sur le moyen / long terme, la revente d’un bien immobilier n’a de sens qu’une dizaine d’années après l’acquisition.
Pour les personnes ayant une problématique fiscale courte (retraite proche, mission courte à forte rémunération…), un investissement en Pinel Outre-mer offre trois possibilités différentes de sortie à 6 ans, sans revente du bien immobilier sous-jacent :
- Prorogation de 3 années de défiscalisation supplémentaires dans le cadre de la loi Pinel Outre-mer.
- Reconversion du bien en location meublée à l’année.
- Reconversion du bien en location meublée touristique saisonnière ou d’affaire selon les secteurs et l’emplacement.
La reconversion en location meublée permet d’améliorer la rentabilité et de neutraliser la fiscalité générée par les revenus locatifs grâce au système de l’amortissement. Cela s’inscrit dans une stratégie de création de revenus complémentaires pour la retraite.
Nos conseils pour réussir son investissement immobilier locatif en Martinique
Le choix de l’emplacement et le dynamisme du marché locatif sont les deux clés d’une opération réussie, il faut bien différencier l’investissement en défiscalisation et l’investissement en location saisonnière. Les zones à forte attractivité économiques seront priorisées pour la défiscalisation patrimoniale ou la location en meublé d’affaires et les zones balnéaires pures seront préférées pour la location en meublé de tourisme.
En résumé :
- Les résidences à taille humaine se louent mieux que les programmes denses, et il est important d’avoir des prestations de qualité, avec climatisation dans les chambres, rangements divers, cuisine aménagée etc.
- S’assurer que la gestion locative est sérieuse et transparente, avec un accès permanent au dossier locatif (nom du locataire, paiement des loyers, assurances etc.) via un accès extranet par exemple.
- La souscription à une garantie loyers impayés rassure et sécurise un investissement locatif.
