Comprendre les frais de notaire et la fiscalité liés aux différents montages est essentiel pour optimiser son investissement Denormandie. Cet article compare la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) et l’Association Syndicale Libre (ASL), tout en proposant des exemples concrets sur leurs avantages et inconvénients.
Cet article s’intéresse en particulier au dispositif fiscal Denormandie.
La loi Denormandie, instaurée par l’article 226 de la loi de finances pour 2019, vise à soutenir la réhabilitation de logements anciens situés dans des communes éligibles. Les investisseurs bénéficient alors d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Pour profiter de ce dispositif, il est impératif que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
Les plafonds de loyers et de ressources des locataires, ainsi que la localisation du bien (souvent en zones A, B ou C), conditionnent également l’éligibilité. Dans ce cadre, la question du montage juridique (VIR ou ASL) et celle des frais de notaire revêtent une importance capitale pour qui souhaite optimiser sa rentabilité.
Frais de notaire en Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)
La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) consiste à signer un contrat unique englobant à la fois le prix du foncier et celui des travaux. Le promoteur ou l’opérateur prend en charge la rénovation et fournit à l’acquéreur un bien “clé en main” réhabilité conformément au cahier des charges.
Calcul des frais de notaire :
Les droits de mutation et émoluments se basent sur le montant global de l’opération (foncier + travaux). Le taux avoisine généralement 7 à 8 % du prix total. Par exemple, pour un foncier estimé à 150 000 € et des travaux à 100 000 €, la base de calcul est de 250 000 €, ce qui se traduit par des frais notariés d’environ 17 500 € à 20 000 €.
Avantages :
– Sécurisation juridique des travaux, qui incombent au vendeur
– Simplicité : l’investisseur n’a pas à gérer directement le chantier
Inconvénients :
– Frais de notaire élevés, puisqu’ils portent sur la totalité du prix (foncier + travaux)
– Moins de flexibilité pour le choix et la supervision des prestataires
Frais de notaire en Association Syndicale Libre (ASL)
Dans le cadre d’une Association Syndicale Libre (ASL), l’investisseur achète le foncier par acte notarié, tandis que les travaux sont gérés via des appels de fonds indépendants. L’ASL est souvent mise en place pour coordonner des travaux communs entre plusieurs propriétaires.
Calcul des frais de notaire :
Le taux de 7 à 8 % s’applique uniquement à la valeur foncière. Dans l’exemple précédent (foncier à 150 000 € + 100 000 € de travaux), les frais de notaire porteraient alors sur 150 000 €, soit environ 10 500 € à 12 000 €.
Avantages :
– Frais de notaire réduits (seulement sur le foncier)
– Optimisation fiscale sur les travaux, gérés hors acte notarié
Inconvénients :
– Nécessité de gérer directement les travaux et d’organiser les appels de fonds
– Complexité accrue lorsque plusieurs co-investisseurs sont impliqués
Impact sur la plus-value en cas de revente
La plus-value imposable se calcule comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (ajusté de certains frais, dont les frais de notaire et parfois des travaux). Selon le montage choisi, l’assiette de la plus-value peut varier considérablement :
– En VIR : la valeur d’achat intègre déjà les travaux, ce qui réduit de facto la plus-value taxable.
– En ASL : seule la valeur foncière figure dans l’acte d’acquisition. Lors de la revente, la plus-value peut se révéler plus élevée, sauf à prouver la réalité des travaux par d’autres justificatifs (factures, attestations, etc.).
Exemple :
Si un bien est revendu 350 000 € dix ans après l’achat :
– VIR : prix d’achat 250 000 €, plus-value imposable de 100 000 €
– ASL : prix d’achat 150 000 €, plus-value imposable de 200 000 €
Comparaison synthétique : VIR vs ASL
| Critère | VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) | ASL (Association Syndicale Libre) |
|---|---|---|
| Base de calcul des frais de notaire | Foncier + Travaux | Foncier uniquement |
| Montant estimé des frais de notaire | 7–8 % sur le total | 7–8 % sur la valeur foncière |
| Fiscalité sur la plus-value | Plus faible | Plus élevée |
| Gestion des travaux | Intégrée (contrat unique) | À la charge de l’investisseur |
Recommandations et bonnes pratiques
Le choix entre la Vente d’Immeuble à Rénover et l’Association Syndicale Libre en loi Denormandie repose sur un équilibre entre le coût d’acquisition (et notamment les frais de notaire), la gestion des travaux et l’impact futur sur la plus-value. La VIR offre une solution intégrée et sécurisée, mais avec des frais notariés plus élevés, tandis que l’ASL permet de réduire l’assiette des droits de mutation au prix du foncier seul, au prix d’une organisation plus complexe et d’une plus-value potentiellement plus importante en cas de revente.
Les investisseurs en recherche de simplicité et de garantie juridique préféreront souvent la VIR, tandis que ceux souhaitant réduire leurs frais de notaire (et disposant du temps pour suivre le chantier) s’orienteront vers l’ASL.
Dans tous les cas, la rigueur demeure de mise : respect des obligations légales, suivi des chantiers et anticipation de la fiscalité à long terme. Pour tirer pleinement parti de la loi Denormandie et des évolutions réglementaires à venir, il est conseillé de faire appel à des professionnels spécialisés pour sécuriser l’opération et optimiser la fiscalité.
Références
. Loi de finances pour 2019, article 226
. Code général des impôts, articles 199 novovicies et 150 U
. Chambre des Notaires de France, statistiques et barèmes des droits de mutation (2023)