Les taux de crédit immobilier sont en hausse continue ces derniers mois, ce qui est a priori une mauvaise nouvelle pour les investisseurs. Cependant, pour ceux qui envisagent un investissement locatif, cela reste un évènement relativement anecdotique au regard du rendement attendu. Quelles sont les conséquences exactes de la hausse des taux d’intérêts sur la rentabilité d’un investissement locatif durant une période d’inflation ?
L’immobilier constitue une valeur refuge et un rempart efficace contre l’inflation
Des taux d’intérêt en hausse après un plus bas historique
Les taux de crédit immobilier, qui avaient atteint un plus bas historique à 1,06% fin 2021, sont maintenant en hausse depuis plusieurs mois.
D’après l’Observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen des prêts immobiliers au premier trimestre 2023 était de 2,84%, en hausse par rapport au dernier trimestre 2022 (2,34%). La durée moyenne des prêts était de 245 mois, soit un peu plus de 20 ans.
Fin mars 2023, le taux moyen des prêts immobiliers est de 3,04%, avec des indications de l’observatoire et des projections de la BCE laissant entendre que les taux pourraient encore augmenter avec la revalorisation du taux d’usure et sa mensualisation depuis le 1er février 2023.
Dans ces conditions, l’accès au crédit immobilier devient de plus en plus délicat pour les investisseurs et il est conseillé d’augmenter la part de son apport personnel pour convaincre les banques de vous accorder un prêt.
D’autant que les taux des prêts immobiliers étant nettement inférieurs à celui de l’inflation, il est plus judicieux d’investir son épargne plutôt que de la laisser dormir.
Une inflation record depuis plus de trois décennies
Depuis le milieu des années 80, l’inflation est restée contenue en France entre 0 et 3%, voire légèrement négative comme lors de la récente pandémie par exemple.
Depuis l’été 2021, l’inflation a connu une brusque hausse, passant de 1,5% à 6,8% entre juillet 2021 et juillet 2022, atteignant même 7,2% en début d’année 2023. Bien que la France reste en dessous du niveau moyen de la zone euro (8,5% en février 2023), l’inflation est solidement installée et la hausse des prix se diffuse sur tous les produits.
L’effet de levier favorable à l’investissement locatif
L’effet de levier est une technique financière qui permet d’augmenter le potentiel de rendement d’un investissement en utilisant de l’argent emprunté. En d’autres termes, c’est l’utilisation de l’endettement pour augmenter les gains potentiels d’un investissement. L’effet de levier peut être bénéfique si l’investissement génère un rendement supérieur au coût de l’emprunt.
Si la hausse des taux d’intérêt a un effet sur le coût du crédit, qui peut impacter le rendement de l’investissement immobilier, cela ne signifie pas que les investissements immobiliers locatifs ne sont plus avantageux sur le plan économique bien au contraire.
En effet, la demande locative est particulièrement forte. Les logements sur le marché sont rapidement loués, en moyenne en une semaine et demie pour les maisons et de quinze à vingt jours pour les appartements, selon l’observatoire des loyers Clameur. Cette tension sur le marché locatif provoque une hausse continue des loyers (en plus de l’effet inflationniste actuel), ce qui peut offrir une rentabilité supérieure à 4% ou 5% si le bien est sélectionné avec soin.
De plus, l’investissement locatif se dessine sur le long terme, et les taux seront moins pertinents dans l’analyse de sa performance que sa durée.
La déduction des intérêts d’emprunt des revenus locatifs
Les investisseurs au régime du réel déduisent les intérêts d’emprunt de leurs revenus locatifs. Cette fiscalité est favorable aux taux qui augmentent car cela entraîne un surplus d’intérêts à déduire donc moins ou pas de CSG et CRDS et une diminution ou annulation de la pression fiscale sur les revenus locatifs avec une possibilité de se créer un déficit foncier.
Grâce à la charge des intérêts d’emprunts et à la revalorisation des loyers, vous bénéficiez d’une protection contre l’inflation.
L’immobilier constitue une valeur refuge et un rempart efficace contre l’inflation
Investir dans l’immobilier permet de profiter de l’effet de levier du crédit durant une période inflationniste. De plus, l’immobilier locatif est un très bon moyen de se protéger de l’inflation : d’une part les loyers perçus sont corrélés à l’inflation et d’autre part, la valorisation du bien immobilier à terme permet de protéger son épargne.
En période d’incertitude économique, il est judicieux de protéger son épargne en investissant dans l’immobilier afin de constituer un patrimoine durable.
Il apparaît donc pertinent durant cette période inflationniste d’investir dans l’immobilier locatif, qui plus est assorti d’un dispositif de défiscalisation. Vous pourrez ainsi profiter de l’effet de levier et d’un revenu locatif sans pression fiscale.