La nue-propriété et la location meublée non professionnelle (LMNP) sont deux stratégies d’investissement immobilier très différentes, chacune adoptant un régime fiscal particulier et un niveau d’engagement locatif plus ou moins actif. Pourtant, une simulation comparative démontre qu’elles peuvent aboutir à des performances similaires.
Cette question intéresse en particulier l’Investissement en nue-propriété et la Location Meublée Non Professionnelle.
Lorsque l’on s’interroge sur l’investissement immobilier, la question de choisir entre la nue-propriété et la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) revient régulièrement. À première vue, ces deux stratégies semblent opposées :
- La nue-propriété implique l’acquisition d’un bien dont un tiers détient l’usufruit pendant une période donnée.
- La location meublée non professionnelle permet de percevoir immédiatement des loyers en contrepartie d’une gestion locative plus active.
Chacune présente des caractéristiques distinctes en termes de fiscalité, de gestion et de rentabilité. Analysons en détail ces deux approches pour vous aider à faire un choix éclairé.
L’investissement en Nue-Propriété
Principe
La nue-propriété repose sur le démembrement du droit de propriété en deux parties :
- Nue-propriété : droit de disposer du bien (abusus).
- Usufruit : droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (usus et fructus).
L’investisseur acquiert la nue-propriété du bien, tandis qu’un tiers (souvent un bailleur social ou un gestionnaire de résidence) détient l’usufruit pour une durée déterminée, généralement entre 15 et 20 ans. À l’issue de cette période, l’investisseur récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Avantages
- Décote à l’achat : Le prix d’acquisition est réduit de 30 à 40 %, reflétant l’absence de jouissance et de revenus pendant la période de démembrement.
- Aucune gestion locative : L’usufruitier est responsable de la gestion du bien, y compris l’entretien et les réparations.
- Fiscalité avantageuse :
- Pas d’imposition sur les revenus locatifs pendant la durée du démembrement.
- Exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur le bien concerné.
- À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur initiale d’acquisition, optimisant ainsi la fiscalité.
Inconvénients
- Absence de revenus immédiats : Aucun loyer perçu pendant la période de démembrement.
- Immobilisation du capital : Le capital investi est bloqué jusqu’à la fin de l’usufruit.
L’investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Principe
En Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), l’investisseur acquiert un bien immobilier qu’il loue meublé, c’est-à-dire équipé de manière à permettre une occupation immédiate par le locataire. Les revenus générés sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Avantages
- Revenus locatifs immédiats : Perception de loyers dès la mise en location du bien.
- Fiscalité attractive :
- Régime micro-BIC : Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, applicable si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €.
- Régime réel : Possibilité de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) et d’amortir le bien ainsi que le mobilier, réduisant significativement l’assiette imposable.
- Flexibilité de gestion : Possibilité de louer à différentes clientèles (étudiants, professionnels en déplacement, touristes) avec des baux adaptés.
Inconvénients
- Gestion active : Nécessité de gérer les entrées et sorties fréquentes des locataires, l’entretien du mobilier et les éventuelles vacances locatives.
- Obligations légales : Respecter la liste du mobilier obligatoire et les normes de décence du logement.
Comparatif : nue-propriété vs LMNP
| Critères | Nue-propriété | LMNP |
|---|---|---|
| Effort d’épargne | Bien que la nue-propriété ne génère pas de revenus immédiats, la décote à l’achat et l’absence de charges peuvent compenser l’absence de loyers. | Perception de loyers permettant de couvrir partiellement ou totalement les mensualités de crédit, mais avec des charges de gestion et d’entretien à assumer. |
| Gestion locative | Aucune implication dans la gestion locative pendant la période de démembrement, l’usufruitier assumant cette responsabilité. | Gestion active requise, incluant la recherche de locataires, l’entretien du bien et du mobilier, ainsi que la gestion des baux. |
| Fiscalité | Exonération d’IFI et absence d’imposition sur les revenus locatifs durant le démembrement. À la revente, la plus-value est calculée sur la valeur initiale d’acquisition, optimisant la fiscalité. | Avantages fiscaux liés à l’amortissement du bien et du mobilier, réduisant l’assiette imposable. Toutefois, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. |
| Rendement à terme | À la fin de l’usufruit, récupération de la pleine propriété d’un bien souvent valorisé, offrant la possibilité de le vendre avec une plus-value ou de le louer pour générer des revenus complémentaires. | Génération de revenus réguliers dès l’acquisition, avec une rentabilité dépendant du marché locatif et de la bonne gestion du bien. |
| Liberté de gestion | Après la période de démembrement, liberté totale quant à l’utilisation du bien : occupation personnelle, location nue ou meublée, vente, etc. | Flexibilité dans la gestion locative, avec possibilité d’adapter la durée des baux et le type de location en fonction du marché et des objectifs personnels. |
Analyse du montant d’investissement
| Critères | LMNP | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Superficie | 19,75 m² | 19,50 m² |
| Montant investi | 112 250 € HT | 72 300 € TTC |
| Frais de notaire | 6 450 € | 2 790 € |
Analyse : Le LMNP nécessite un investissement initial plus conséquent, notamment en raison de l’ameublement et de la fiscalité spécifique, tandis que la nue-propriété bénéficie d’une décote importante liée à l’usufruit temporaire.
Comparatif des recettes et charges mensuelles
| Critères | LMNP | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Recettes mensuelles | 419 € | 0 € |
| Charges mensuelles | 880 € | 460 € |
Analyse : Le LMNP génère des revenus réguliers mais comporte des charges courantes, contrairement à la nue-propriété qui, durant la période de démembrement, est exonérée de toute gestion et charge.
Comparatif de l’effort d’épargne
| Critères | LMNP | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Effort d’épargne | 461 € | 460 € |
Analyse : Malgré des différences structurelles majeures, l’effort d’épargne final est quasiment identique dans les deux scénarios.
Interprétation des résultats : une équivalence surprenante
Le tableau ci-dessus, basé sur une simulation réelle d’un projet immobilier, montre que la nue-propriété et le LMNP présentent des résultats très proches en termes d’effort d’épargne, malgré des stratégies et des fiscalités différentes.
- LMNP : Perception de revenus immédiats, mais nécessitant une implication dans la gestion et des charges récurrentes.
- Nue-propriété : Aucune gestion pendant la période de démembrement, mais absence de revenus locatifs temporaires.
Nue-propriété vs LMNP : Des performances comparables sur le long terme
Ces deux approches se distinguent par leur fonctionnement, mais peuvent répondre à des objectifs d’investissement similaires. Pour un flux de trésorerie immédiat et une gestion active, privilégiez le LMNP. Si vous recherchez une valorisation patrimoniale sans contraintes de gestion, la nue-propriété est idéale.
Au final, ces deux stratégies, bien que différentes, offrent des performances comparables sur le long terme, comme le démontre notre simulation chiffrée. L’investissement doit être déterminé en fonction de vos objectifs patrimoniaux et de votre profil de risque, en vous appuyant si besoin sur les conseils d’un professionnel du patrimoine.