Le classement 2014 des Ehpad (Etablissements d’hébergements pour personnes âgées dépendantes) privés fait la part belle, une nouvelle fois, aux mastodontes du secteur. On y retrouve les principaux groupes. Le mouvement de concentration de ce secteur atomisé continue.

Illustration de ce phénomène. La récente fusion de deux groupes qui appartenaient déjà au TOP 15 des sociétés dédiées au logement senior médicalisé. KORIAN et MEDICA ne feront plus qu’un dans quelques semaines. La nouvelle entité pèsera près de 45 000 lits, et, deviendra donc le nouveau leader français de l’hébergement dans le monde de la dépendance.

Le classement 2014 des Ehpad [1] :

ORPEA 223 établissements et 18556 lits
DOMUSVI 193 établissements et 15378 lits
MEDICA 159 établissements et 12452 lits
KORIAN 128 établissements et 11253 lits
COLISEE PATRIMOINE 49 établissements et 3507 lits
LE NOBLE AGE 40 établissements et 3419 lits
EMERA 42 établissements et 3289 lits
SGMR 43 établissements et 3103 lits
DOMIDEP 45 établissements et 3048 lits
GDP VENDOME 24 établissements et 2106 lits
RESIDALYA 27 établissements et 2077 lits
SAS OMERIS 19 établissements et 1392 lits
MAISONS DE FAMILLE 17 établissements et 1383 lits
SGMR OUEST 17 établissements et 1193 lits
PHILOGERIS RESIDENCES 15 établissements et 1075 lits

Au-delà de ce classement 2014 des Ehpad, et pour en revenir à des considérations plus prosaïques sur l’intérêt d’investir dans un Ehpad, la question qui se pose toujours, est la solidité financière de ces groupes, et, donc par là-même la fiabilité des engagements contenus dans les baux commerciaux proposés aux investisseurs.

Il est certain que nombre d’investisseurs et de conseillers ont été habitués à percevoir et à raisonner avec des rendements élevés de l’ordre de 6 voire 7 %, à la fin des années 90, début des années 2000. Pour les nouveaux baux et lors du renouvellement des baux en cours dans les résidences déjà en exploitation, les ratios loyer/prix d’achat proposés sont partiellement rognés mais restent très élevés en regard des rentabilités offertes par les contrats d’assurance vie en euros, par exemple.

Au-delà de cet élément « rentabilité », le statut du loueur en meublé recèle un autre avantage considérable. En effet, il permet de créer des revenus « non fiscalisés » du fait de l’utilisation de la règle de l’amortissement du bien (cette charge comptable venant contrebalancer les loyers perçus).

Subséquemment à la qualité du foncier, s’interroger sur la qualité du gestionnaire revient aussi à se demander si le loyer servi est en adéquation le potentiel économique de la structure (un loyer trop élevé pourrait remettre en cause la pérennité de l’établissement). La relation reliant l’investisseur et l’exploitant est un bail commercial. Les termes de ce contrat doivent être équilibrés pour que bailleur (propriétaire) et preneur à bail (gestionnaire/locataire), puissent concilier des intérêts divergents en apparence. Dans les faits, les baux commerciaux actuels concernant les Ehpad offrent des rentabilités plus qu’intéressantes (de l’ordre de 4 à 4,80 %) à rapprocher d’une inflation maîtrisée (environ + 1 % / an). Dans l’appréciation que l’investisseur se fait d’un projet en Ehpad, Il constatera que le niveau de charges supportées par le bailleur est très faible (seuls taxe foncière et renouvellement du mobilier échoient au propriétaire), ce qui lui permet de dégager une rentabilité nette très proche du rendement brut.

Investir en Ehpad en 2014 permet de se projeter dans l’avenir sereinement du fait de l’existence d’un marché pérenne et très encadré [2], et, de l’existence d’un cadre fiscal avantageux et stable…

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[1] Source : Le mensuel des Maisons de Retraite. Classement réalisé avant la fusion KORIAN / MEDICA.
[2] Lire : « La France des seniors », K&P Finance 2014.