Acheter une chambre en EHPAD est un investissement immobilier attractif pour de nombreux particuliers. Accessible, rentable, sécurisé et défiscalisé, l’achat de chambres dans un EHPAD présente de nombreux atouts pour les investisseurs. Cependant, il est important de prendre en considération certains aspects spécifiques à ce type d’investissement.
Cette question intéresse en particulier le statut du Loueur en meublé.
Pourquoi acheter une chambre dans un EHPAD ?
Investir dans une chambre en EHPAD est considéré comme l’un des placements les plus rentables du marché. La diminution des taux d’intérêt des livrets bancaires combinée à la baisse des rendements des fonds euros des assurances-vie a modifié considérablement le paysage de l’épargne en France.
Alors que la confiance des Français dans les marchés financiers a diminué progressivement, notamment depuis la crise de 2008, l’investissement dans le secteur immobilier, réputé sûr, continue de séduire de plus en plus de personnes.
Dans cette optique, l’achat d’une chambre médicalisée dans un EHPAD résout plusieurs problématiques. En effet, ce type d’investissement allie la quasi exemption de fiscalité sur les loyers perçus à un faible risque. De plus il offre un rendement attractif pour un prix d’acquisition accessible.
Acheter une chambre en EHPAD, quels sont les avantages ?
Outre sa rentabilité particulièrement attrayante, offrant un rendement garanti de 4 à 5,5%, l’investissement dans des chambres d’EHPAD séduit de nombreux investisseurs en raison de son accessibilité. Avec des prix d’acquisition variant entre 80 000 et 500 000 €, cet type d’investissement peut séduire un large éventail d’investisseurs. En outre, l’achat de chambres d’EHPAD présente divers avantages spécifiques :
Des revenus locatifs défiscalisés
Acquérir une chambre d’EHPAD. C’est bénéficier du statut fiscal du loueur en meublé très attrayant et véritablement efficace pour celui qui voudra effacer la quasi voire la totalité de l’imposition des revenus locatifs perçus de cette acquisition. Cet avantage fiscal se prolonge sur une très longue période (20 ans ou plus).
Un actif immobilier liquide
L’investisseur peut revendre son bien immobilier comme bon lui semble puisqu’il n’est pas tenu de le conserver comme pour la loi Pinel, la loi Malraux, etc… Par ailleurs, il convient de noter que le marché de la revente de chambres en EHPAD en exploitation est caractérisé par une forte réactivité. Cette dynamique est en grande partie due au déséquilibre entre l’offre et la demande, étant donné que la création de nouvelles structures demeure largement inférieure à la demande. En conséquence, le marché de l’occasion a connu une expansion significative au cours des dernières années.
Un horizon de marché sécurisé
Accueillir des personnes âgées dépendantes est une activité réglementée et contrôlée par l’État (une autorisation préalable conjointe du président du Conseil départemental et du directeur général de l’ARS est obligatoire pour ouvrir et exploiter une telle structure). Ainsi, le risque de voir un déséquilibre entre une offre de lits médicalisés supérieure aux besoins effectifs est écarté.
Aucune gestion locative
L’achat de chambre pour personnes âgées dépendantes dans un établissement médicalisé ne nécessite pas de gestion locative. L’exploitant se substitue à l’acquéreur pour l’administration de la résidence. Un gain de temps et une tranquillité d’esprit en plus.
Quelles sont les ressources financières d’un EHPAD ?
Trois sources de financement permettent à l’exploitant d’administrer sereinement son établissement :
- La part « Hébergement » est principalement financée par le résident lui-même, comprenant le prix de journée pour l’hébergement ainsi que le ticket modérateur pour la dépendance, qui correspond au niveau de dépendance le plus faible et est payé par tous les résidents, indépendamment de leur degré de dépendance (GIR).
- La partie « Dépendance » est prise en charge financièrement par le Conseil Départemental. Elle concerne les dépenses liées à la dépendance du résident en fonction de son degré de dépendance évalué de 1 à 6 (GIR).
- Le poste « Soins » est entièrement supporté par l’ARS (Agence Régionale de Santé) par le biais d’une dotation versée aux établissements, afin de prendre en charge tous les soins médicaux du résident (voir rubrique sur la prise en charge).
Les résidents, quant à eux, peuvent reçoivent des aides liées à leur domiciliation en EHPAD (APA et ASH sous conditions).
De fait, ce sont bien les pouvoirs publics qui régissent cette activité en accordant les agréments d’exploitation mais aussi en « subventionnant » en partie les résidents et les gestionnaires.
Dès lors, il n’est pas surprenant que les taux d’occupation des EHPAD soient supérieurs en moyenne au niveau national à 90 % puisque la concurrence est sous contrôle.
L’achat de chambre dans un EHPAD est-il sûr ?
L’acquéreur d’une chambre en EHPAD a la qualité de bailleur. Il signe ce document avec le preneur à bail (qui est l’exploitant) ou reprend un bail en cours. Il y a pratiquement autant de bailleurs que de chambres dans un EHPAD.
En revanche, l’exploitant est l’unique preneur à bail et locataire des lieux. C’est lui qui versera votre loyer trimestriel en sa qualité de locataire.
Une rentabilité locative très attractive
Des rendements pouvant rapporter jusqu’à 5,5 % voire plus exceptionnellement, sont à mettre en perspective avec le niveau de l’inflation (4,5 % au mois juin 2023 sur les douze des derniers mois selon l’INSEE).
Rappelons que l’investissement doit toujours s’interroger sur le rapport rentabilité/risque, quel que soit le placement (immobilier ou financier) réalisé. S’agissant d’un investissement en EHPAD. Nous vous conseillons de vous documenter sur cette activité (notre site vous donne les principales clés de compréhension).
Les points de vigilance lors de l’acquisition d’un logement en EHPAD
- Garder à l’esprit que l’agrément est accordé à l’exploitant et non pas à l’EHPAD 1,
- Un bail commercial lie deux parties pouvant se parler à l’occasion, par exemple, lors du renouvellement dudit bail,
- Tous les baux commerciaux ne se valent pas en matière de répartition des charges à payer,
- Il y a toujours une explication à une rentabilité élevée (qu’il vous faudra connaître avant de poursuivre),
- L’affaire ORPEA a détourné les acquéreurs potentiels. Des dysfonctionnements internes ont été dénoncés et la justice est en train d’œuvrer pour établir les responsabilités 2.
1 Un exploitant peut quitter l’établissements avec l’agrément. L’établissement étant voué à n’accueillir que des personnes âgées dépendantes, les propriétaires se retrouvent sans activité, sans loyer et à devoir entretenir des locaux. Nous ne pouvons que vous conseiller de vous rapprocher d’un professionnel qui saura vous orienter vers des investissements sécurisés (cf : les avis, l’antériorité de la structure, la légitimité du professionnel à vous parler de cette classe d’actif…).
2 Pour ce qui est de l’accueil des seniors dépendants en EHPAD, le sujet est tout autre. Le manque structurel de personnels qui touche indifféremment les EHPAD publics, associatifs ou privés à but lucratif est une réalité. Le débat est national. Mieux former, mieux rémunérer et mieux fidéliser les personnels pour les attirer plus nombreux vers ces emplois qui répondent à un besoin sociétal est une nécessité pour faire face aux enjeux du vieillissement de la population. Est-on prêt à mettre plus d’argent sur la table pour la dépendance.
Pourquoi acheter une chambre d’EHPAD par notre intermédiaire ?
- Après avoir examiné votre projet d’investissement locatif en EHPAD et sa faisabilité, nous nous chargeons de sélectionner un ou plusieurs biens immobiliers pour vous.
- Nous vous expliquons les raisons de nos choix.
- Si vous acceptez une de nos offres, nous signerons un compromis de vente ou un contrat de réservation (VEFA).
- KP-FINANCE, en sa qualité d’agence immobilière, est détentrice de la carte T de transactions immobilières et dispose des garanties assurantielles obligatoires (RC Pro et Garantie Financière).
Vous souhaitez revendre ou acheter un bien en Ehpad ?
Contactez directement Sophie BEQUET, experte de l’investissement en immobilier géré chez K&P Finance, au 01 42 56 60 01.
