La loi Denormandie, dispositif clé de la défiscalisation immobilière, vise à encourager la rénovation de logements anciens en contrepartie d’une réduction d’impôt avantageuse. Lors de votre déclaration d’impôts, vous devez choisir la durée initiale de votre engagement locatif — 6 ans ou 9 ans —, avec la possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans. Cet article vous guide à travers les modalités et stratégies d’investissement locatif, en détaillant les avantages et les inconvénients de chaque option.
Cet article s’intéresse en particulier au dispositif Denormandie.
1. Rappel des principes de la loi Denormandie
- Localisation et travaux : Le bien doit se situer dans une commune à l’habitat dégradé (liste officielle) et faire l’objet de travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût global (achat + travaux).
- Réduction d’impôt :
- 2 % par an pendant la période initiale (6 ou 9 ans).
- 1 % par an lors des 3 années de prolongation facultative (jusqu’à 12 ans au total).
- Conditions de location : Il faut respecter les plafonds de loyer et de ressources du locataire définis chaque année, sous peine de perdre l’avantage fiscal, un aspect déterminant pour réussir votre investissement locatif.
2. Engagement initial de 6 ou 9 Ans : Modalités et implications
2.1. Choix lors de la Première Déclaration
Lors de votre première déclaration fiscale d’investissement en loi Denormandie (via le formulaire Cerfa 2044 EB et la déclaration annexe 2042C/2042RICI), vous choisissez :
- Soit un engagement de 6 ans.
- Soit un engagement de 9 ans.
Ce choix est définitif pour la période retenue et ouvre droit à la réduction d’impôt correspondante, un élément central de la défiscalisation en loi Denormandie.
2.2. Avantages et inconvénients d’un engagement de 6 ans
Avantages :
- Flexibilité : Possibilité de revendre ou d’arrêter la location une fois les 6 ans écoulés sans perdre l’avantage fiscal déjà acquis, idéal pour adapter votre stratégie d’investissement locatif.
- Prolongation Possible : À l’issue des 6 ans, vous pouvez prolonger de 3 ans (jusqu’à 9 ans), puis de nouveau 3 ans (jusqu’à 12 ans), en fonction de vos objectifs patrimoniaux.
Inconvénients :
- Engagement Plus Court : Un engagement de 6 ans nécessite des formalités supplémentaires pour prolonger si vous envisagez de conserver le bien à long terme.
- Projection Moins Certaine : L’incertitude quant à une éventuelle prolongation peut compliquer la planification de votre investissement locatif.
2.3. Avantages et inconvénients d’un engagement de 9 ans
Avantages :
- Visibilité à Long Terme : Un engagement initial de 9 ans offre une stabilité et une meilleure prévisibilité pour votre stratégie d’investissement locatif.
- Un même rythme de défiscalisation (2 % par an pendant 9 ans) permet une réduction d’impôt régulière.
Inconvénients :
- Moins de Souplesse : La possibilité de résilier l’engagement avant 9 ans est limitée, ce qui peut être contraignant en cas de changement de situation.
- Impossibilité de Revenir en Arrière : Une sortie anticipée entraîne la perte de l’avantage fiscal, rendant l’investissement locatif moins flexible.
3. Prolonger la durée jusqu’à 12 ans
3.1. Mécanisme de prolongation
Si engagement de 6 ans : Vous pouvez prolonger de 3 ans (jusqu’à 9 ans), puis encore de 3 ans (jusqu’à 12 ans).
Si engagement de 9 ans : Vous pouvez prolonger de 3 ans (jusqu’à 12 ans).
Chaque prolongation est conditionnée au respect continu des obligations locatives (plafonds de loyer et ressources du locataire) pour maintenir votre avantage fiscal.
3.2. Taux de réduction d’impôt lors des prolongations
- De 0 à 9 ans : 2 % par an.
- De 9 à 12 ans : 1 % par an.
4. Déclaration d’impôt et passage de 2 % à 1 %
4.1. Déclaration initiale
Vous déclarez la base de calcul de la réduction (prix de revient du bien) et sélectionnez la durée (6 ou 9 ans). Le fisc applique alors un taux de 2 % par an, garantissant ainsi l’avantage fiscal lié à votre investissement locatif.
4.2. Prolongation au-delà de 9 ans
À partir de la 10e année, le taux de réduction passe à 1 %. Une case spécifique est généralement prévue dans la déclaration de revenus pour signaler cette modification.
Précision : Actuellement, peu d’investisseurs Denormandie ont atteint la 10e année, donc les formulaires pourraient évoluer.
5. Choisissez l’engagement locatif adapté à votre investissement
Pour réussir votre investissement locatif en loi Denormandie, il est essentiel de choisir la durée d’engagement qui correspond à vos objectifs patrimoniaux et à votre stratégie d’investissement.
Engagement de 6 ans :
- Points forts : Plus grande souplesse et possibilité d’ajuster votre stratégie locative après 6 ans.
- Points faibles : Nécessité de formaliser des prolongations pour continuer à bénéficier de l’avantage fiscal.
Engagement de 9 ans :
- Points forts : Stabilité et visibilité à long terme, essentiels pour un investissement locatif réussi.
- Points faibles : Moins de flexibilité en cas de changement de stratégie ou de situation personnelle.
Dans tous les cas, le respect des plafonds de loyer et de ressources demeure crucial pour maintenir votre avantage fiscal. Une rupture anticipée de l’engagement locatif entraînera la restitution totale de la réduction d’impôt.
Points clés à retenir
- Le choix de la durée (6 ou 9 ans) se fait lors de la première déclaration et ne peut pas être modifié par la suite.
- L’option 6 ans offre la possibilité de prolonger à deux reprises (jusqu’à 9 ans puis 12 ans) pour une flexibilité maximale.
- L’option 9 ans assure une stabilité à long terme, bien qu’elle limite la souplesse de l’engagement locatif.
- De la 10e à la 12e année, le taux de réduction d’impôt passe à 1 %.
Pour déterminer l’engagement locatif le plus adapté à votre stratégie d’investissement et de défiscalisation, il est recommandé d’établir un plan patrimonial détaillé et de prendre en compte les aléas potentiels (revente, mutation professionnelle, etc.).