Les contours du nouveau dispositif Pinel de réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif (article 199 novovicies du CGI) ont été publiés dans le projet de Loi de Finances pour 2015 (PLF 2015 [1]). Comme prévu, la loi Duflot va être aménagée en un dispositif de défiscalisation « Pinel ».
Cette question intéresse en particulier les dispositifs loi Pinel et Pinel outre-mer.
Nous parlons en l’état actuel de la situation d’un projet de loi qui comme tout projet de loi peut être amendé, modifié, censuré même s’il y a fort à parier qu’il n’y aura pas ou peu de différences entre le projet initial et sa version définitive.
Quels changements apporte le dispositif Pinel ?
1. Engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans
L’engagement de location pourra être de 6 ans (une nouveauté) ou bien de 9 ans, cet engagement sera irrévocable. Les taux de défiscalisation seront respectivement de 12 % et 18 % du prix de revient de l’investissement immobilier plafonné à 300 000 € (2 investissements possibles dans la même année).
Cependant, cet engagement de location pourra être prolongé par périodes de trois ans :
- Dans le cadre d’un investissement avec un engagement de 6 ans : de trois années supplémentaires moyennant un taux de défiscalisation de 6 % (étalé sur 3 ans) et de trois autres années supplémentaires moyennant un taux de défiscalisation de 3% (étalé sur 3 ans).
- Dans le cadre d’un investissement avec un engagement de 9 ans : de trois années supplémentaires moyennant taux de défiscalisation de 3 % (étalé sur 3 ans).
En résumé :
- Le dispositif Pinel permet de défiscaliser jusqu’à 21 % avec un engagement de location de 12 ans.
- Il parait à priori plus favorable de ne s’engager que sur une période de 6 ans (permettant potentiellement une sortie plus rapide du dispositif Pinel) puisque cette période est renouvelable 2 fois 3 ans avec des taux totalement identiques au final.
2. Location à des descendants ou ascendants
Le logement pourra être loué à des ascendants ou à des descendants qui feront du logement leur résidence principale. Cette disposition qui existait déjà dans l’ancienne loi Scellier vient d’être remise au gout du jour dans le cadre du dispositif Pinel.
3. Spécifications du dispositif Pinel outre-mer
Bien évidemment les outre-mer n’ont pas été oubliés : les mécanismes du dispositif Pinel outre-mer sont exactement les mêmes, seul les taux changent.
- Pour un engagement de location de 6 ans le taux est porté à 23 %.
- Pour un engagement de location de 9 ans le taux est porté à 29 %.
De la même manière qu’en loi Pinel métropole, l’engagement de location pourra être prolongé par périodes triennales soit deux fois trois ans pour un engagement initial de 6 ans et de trois ans pour un engagement initial de 9 ans. Les taux de défiscalisation additionnels restent les mêmes qu’en métropole : 6 % de plus pour la période de 6 à 9 ans et 3 % de plus pour la période de 9 à 12 ans.
Il est enfin à noter (même si cela parait en l’état extrêmement étonnant) que la Nouvelle Calédonie, Tahiti, St Martin, St Barthelemy, Wallis et Futuna, St Pierre et Miquelon sont actuellement exclus du dispositif Pinel outre-mer.
En résumé :
- Le dispositif Pinel outre-mer permet de défiscaliser jusqu’à 32 % du prix de revient de l’investissement immobilier avec un engagement de location de 12 ans, ce qui est un taux 11% supérieur au taux Pinel en métropole.
- Comme dans le dispositif Pinel en Métropole il parait à priori plus favorable de ne s’engager que sur une période de 6 ans (permettant potentiellement une sortie plus rapide) puisque cette période est renouvelable 2 fois 3 ans avec des taux totalement identiques au final.
- Le dispositif Pinel outre-mer dans sa version courte (6 ans) ressemblera finalement à la loi Girardin en voie d’extinction (même durée d’engagement de location, taux de réduction d’impôt sensiblement équivalent…)
4. Mise en place du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel s’appliquera aux acquisitions, aux constructions et aux souscriptions réalisées à partir du 1er septembre 2014. Seule la mesure concernant les locations à des ascendants ou des descendants ne prendra effet qu’à partir du 1er janvier 2015.
Finalement, le dispositif Pinel est un assouplissement de la loi Duflot, mais ne présente pas une révolution par rapport à la loi existante. Par ailleurs, on reprochait à la loi Duflot d’avoir mis en place des plafonds de loyers trop bas et peu incitatifs pour les investisseurs, or aucune mesure visant à augmenter ces plafonds n’est pour le moment à l’étude dans ce PLF 2015. Pour autant, le zonage de la loi Pinel a déjà été récemment réaménagé, (cf. zones loi Pinel) visant à réadapter les zones par rapport à la réalité du marché. Par exemple, des villes comme Lyon ou Marseille sont passées de la zone B1 à la zone A et ont donc vu leur plafond de loyer augmenté mécaniquement.
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[1] Projet de loi de Finance PLF 2015 : Aménagement de la réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire – Dispositif « Pinel » (PDF)