Le dispositif fiscal Pinel a été mis en place pour encourager l’investissement immobilier des particuliers par le gouvernement précédent. Or pour le gouvernement actuel, il s’agit d’une solution budgétivore qui manque d’efficacité. Alors que le dispositif devait cesser à la fin de l’année 2021, les députés ont tout de même voté sa prorogation jusqu’à fin de l’année 2024.

Cet article s’intéresse en particulier au dispositif Pinel.

Si cette annonce est bien accueillie dans le rang des professionnels de l’immobilier, il faut souligner certaines modifications dans l’application du dispositif que nous abordons dans cet article.

La loi Pinel prolongée jusqu’à la fin 2024

Destinée à favoriser l’investissement locatif, la loi Pinel est un dispositif fiscal permettant aux contribuables de payer moins d’impôt lors d’un investissement immobilier neuf destiné à la location. Adoptée en remplacement de la loi Duflot au 1^er janvier 2015, la loi Pinel a été prolongée en 2018 pour 4 ans jusqu’au 31 décembre 2021. Cet avantage fiscal est encadré par une règlementation déjà bien connue des investisseurs : pour en profiter, l’acquéreur s’engage à louer le logement acquis pour une durée minimum qui varie entre 6 et 12 ans. Durant cette période, le propriétaire perçoit des loyers plafonnés et soumis à conditions de ressources des locataires. Plus l’engagement de location est long et plus le taux de réduction d’impôt est élevé :

12 % pour un engagement de location de 6 ans ;
18 % pour un engagement de location de 9 ans ;
21 % pour un engagement de location de 12 ans.

Au terme de la période de défiscalisation immobilière, le bien peut être utilisé au bon vouloir du propriétaire qui peut décider de le conserver, de prolonger la location ou de le vendre tout simplement.

Donc, contrairement à la tendance initiale qui prévoyait l’extinction de la loi Pinel en 2021, le gouvernement a acté sa prorogation pour 3 années supplémentaires lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2021. Le dispositif Pinel continuera donc d’exister jusqu’à la fin de l’année 2024. Pour les promoteurs immobiliers, cette prolongation était souhaitable et devrait les aider à faire face aux conséquences de la crise sanitaire actuelle. Cependant, il faut souligner que la prolongation de la loi Pinel cache aussi quelques déconvenues.

Des taux de défiscalisation moins élevés pour 2023 et 2024

Dans une récente intervention, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a annoncé de la « stabilité » pour 2021, 2022 et de la « visibilité » pour 2023 et 2024. L’objectif étant de mieux organiser la transition vers « des moyens d’action plus efficaces ». En effet, le gouvernement reproche au dispositif Pinel d’être trop couteux et de manquer d’efficacité quant à la création d’une offre locative de logements intermédiaires. Même si ces arguments sont discutables, le gouvernement semble avoir acté une suppression progressive de la loi Pinel.

En effet, si la loi Pinel est prorogée jusqu’à la fin de 2024, les avantages fiscaux vont progressivement diminuer au cours des deux dernières années. En 2023, les logements loués pour une période de 6 ans bénéficieront d’une réduction d’impôts de 10,5 % au lieu de 12 % actuellement. Pour un engagement de 9 ans, le taux de défiscalisation chutera à 15 % au lieu des 18 % actuels. Et enfin, si vous louez votre bien pour une période de 12 ans, vous bénéficierez désormais d’une réduction d’impôt de 17,5 % au lieu de 21 %.

En 2024, les taux de défiscalisation vont encore diminuer. Pour une location de 6 ans, vous bénéficierez de 9 % de réduction d’impôt. Le taux de réduction passera à 12 % pour les logements loués pour une période de 9 ans. Et la réduction d’impôt ne sera plus que de 14 % en ce qui concerne les engagements de locations de 12 ans.

Comme pour la métropole, les taux de défiscalisation ne changeront pas pour la Pinel outre-mer au cours des deux premières années. Les investisseurs pourront donc continuer à profiter d’une réduction de 32 % pour un engagement de 12 ans, 29 % pour 9 ans et 23 % pour 6 ans. Mais, à partir de 2023, les réductions passeront à 21,5 % pour un engagement de 6 ans, 26 % pour 9 ans et 28,5 % pour 12 ans. En 2024, ces taux connaitront également une baisse et passeront respectivement à 20 %, 23 % et 25 % pour un engagement de 6 ans, 9 ans et 12 ans.

Quelques exceptions à la baisse des taux annoncée : le « Pinel + »

Précisons cependant qu’il existe des exceptions à la baisse des taux de défiscalisation pour les logements qui respecteront un certain seuil de consommation énergétique fixé par décret – ce qui n’est pas sans rappeler les normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) de l’ancienne loi Duflot. En 2023 et 2024, les taux actuels ne seront donc pas modifiés (ni en France métropolitaine, ni en Outre-mer) pour :

Les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la commune ;
Les logements neufs dont le niveau de qualité en matière de performance énergétique et environnementale dépasse le seuil fixé par la règlementation en vigueur à partir de 2022 (RE 2020) ;
Les logements ayant fait l’objet de travaux importants de réhabilitation et considérés comme remis à neuf.
Introduction d’une notion de « qualité d’usage » : pour bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein, le logement devra aussi respecter certains critères qui ont trait à la qualité d’usage du bien, comme une surface minimale du logement (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5) , la présence d’extérieurs privatifs (balcon, terrasse, jardin) ou encore assurer une double exposition pour les appartements de 3 pièces et plus.

Un décret formalisant ces critères pour la loi Pinel sera publié au Journal officiel avant la fin de l’année 2021.

Le gouvernement soumettra un rapport au Parlement qui présentera des solutions alternatives plus efficaces et moins coûteuses pour remplacer la loi Pinel. Ces solutions devront pallier essentiellement le « défaut de calibrage des plafonds de loyers par rapport aux loyers de marché » ainsi que « le coût budgétaire élevé et croissant du dispositif ». À noter que l’effet psychologique de la réduction d’impôt primant sur la rentabilité de l’investissement est également montré du doigt.